在经历了年初的低迷之后，5-6月份深圳住宅市场突然喷发，据戴德梁行统计数据显示，一二手商品住宅成交量进入2012年以后，呈现逐月增长的态势，5、6月一二手商品住宅成交量达到156万平方米，甚至高出前4个月成交量之和。
DTZ戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端认为，在投资性需求继续被抑制的大方向下，一系列政策“微调”利好却为刚性需求营造良好的入市环境，由此判断，下半年深圳住宅市场将延续年中的趋势，逐渐企稳回升。但深圳核心城区的土地供应局限以及外围区域相对集中的物业供应或令各个片区表现有所不同，预计中期库存较大的局部区域仍将面临去化压力。
与此同时，在经历了去年写字楼需求的爆发之后，2012年上半年的深圳写字楼市场却出现明显降温。DTZ戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙认为，目前写字楼市场需求的扩张明显受到抑制，新增需求量也低位徘徊。除了去年大量需求已经完成集中释放、价格也经历了快速上涨而达到历史高位等因素外，不乐观的内外部经济环境及预期也是造成需求减弱的重要原因。预计下半年在包括世纪汇、深交所、招商局广场在内39.45万平方米甲级写字楼的入伙的刺激下，需求虽较上半年有所回升，但仍将维持在低位。长期来看，2013年后全市写字楼供应或将迎来集中爆发期，届时需求增长的相对滞后将会对市场上行产生较大压力。
戴德梁行：《2012年上半年房地产市场回顾及下半年展望》
DTZ戴德梁行，UGL有限公司旗下UGLServices的成员，近日举行新闻发布会发布《2012年上半年房地产市场回顾及下半年展望》。会上对2012年上半年全国及深圳房地产市场做出回顾总结，并对下半年房地产市场的走向进行了预测。
上半年住宅市场整体成交低迷，信贷调整助年中市场回温
随着去年来房地产市场调控对商品住宅市场影响逐渐深化，投资性需求和部分改善性需求受到抑制同时，刚需客户观望态度导致市场成交陷入低迷。今年前5个月，全国商品住宅成交量低位徘徊，月均成交量更是进一步下降至5,111.6万平方米，较去年月均水平减少37%。同样，作为楼市调控重点城市之一的深圳商品住宅市场也陷入成交低迷期，2011年深圳一二手商品住宅共成交813.43万平方米，同比2010年大幅减少34.22%；而2012年上半年一二手商品住宅成交量继续同比大幅减少43.66%，为308.16万平方米。
商品住宅去化速度放缓使得市场上积压的库存逐渐增多，2011年全国商品住宅待售面积同比增长35.8%，达到1.69亿平方米；而2012年前5个月，住宅待售面积更是接近2亿平方米，较上年同期增长43.7%。较大的库存意味市场处于供过于求的疲软状态，同时也影响房企的资金链状况，可以预见后续市场仍然存在较大的去化压力。
尽管成交整体保持低位，但上半年连续两次的“降准”以及接踵而至的两次“降息”，部分地方政府在公积金贷款、购房补贴、减免税费等方面的微调都对刚需释放提供支持，加之此前价格的实质性下调都促使压抑已久的刚需客户逐步入市，令市场于年中呈现企稳迹象——5、6月份，一二线重点城市的商品住宅成交量增长明显，部分城市甚至出现价格回调上扬。深圳方面，一二手商品住宅成交量进入2012年以后，呈现逐月增长的态势，5、6月一二手商品住宅成交量达到156万平方米，甚至高出前4个月成交量之和。
与此同时，年中成交量的回升令到开发商对后市有了更乐观的预期，而基于这种预期，资金状况较好的标杆房企在上半年的后两个月拿地热情提高，积极布局后市。据统计，万科、保利、恒大等15家房企在6月拿地总额超过100亿元，远高于上半年月均69亿元的水平。而一线城市久违的优势地块供应及成交也拉动土地价格的上涨。
“稳增长”下的政策微调或将惠及房地产市场，深圳住宅市场下半年有望企稳回升
国内GDP增幅五个季度连降以及制造业PMI在今年第二季度以来逐月下调均显示经济发展面临下行压力。为防止经济“硬着陆”，国家确立宏观经济“稳增长”的战略目标。为此，作为拉动经济增长三驾马车之一的投资在上半年保持较高增长水平，2012年前5个月固定资产投资10.9万亿元，同比增长20.1%；地方政府为促区域经济发展，也积极上马投资项目，前5个月地方项目投资10.3万亿元，增长22.1%。为稳定经济增长，预计下半年投资仍将保持较快增速。尽管投资进入房地产领域仍会受限，但在无法精确监管资金流向的情况下，房地产行业必然一定程度获利，且包括基建投资在内的一系列投资也将客观上促进房地产的发展。
就房地产本身来看，其上下游产业规模庞大、影响面广，其整条产业链对于国民经济增长的贡献不可低估。因此面对当前经济增速放缓的局面，进一步收紧楼市调控的动力减弱。而此前楼市的低迷已经让地方政府依托土地出让金的财政制度受到挑战，可以预想，部分城市在贯彻中央政策的同时，放松尺度的主观意愿将远远高于进一步收紧调控。
而另一方面，中央三令五申“坚持房地产调控政策不动摇”，从一些城市试图在“限购”方面“闯关”却均以失败告终可以推断，作为调控底线的“限购令”在短时间内仍难取消。而在信贷政策方面，尽管年内两次下调存款准备金率，释放货币流动性的信号强烈，但针对住房按揭贷款的差别化信贷政策没有动摇，二套房以上贷款的比率及利率均未见松动，预计年内“限购”“限贷”将令投资及改善性需求继续受到抑制。
DTZ戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端认为，在投资性需求继续被抑制的大方向下，一系列政策“微调”利好却为刚性需求营造良好的入市环境，而目前市场呈现出的企稳态势所带来的市场上行预期更为置业者增添入市动力，较高峰时期有所回落的房价也是刺激刚需释放的重要因素之一。预计在此带动下，下半年成交将继续有所增加，但持续执行的“限购”“限贷”将拖累成交量上升的幅度。尽管如此，成交增长及预期都将削弱房价下调的动力，而房企资金状况的好转也有望提升其上调房价的信心。由此判断，下半年深圳住宅市场将延续年中的趋势，逐渐企稳回升。但深圳核心城区的土地供应局限以及外围区域相对集中的物业供应或令各个片区表现有所不同，预计中期库存较大的局部区域仍将面临去化压力。
多方因素使得商用物业市场交投活跃度降低
近年来商业地产受到追捧，促使开发企业积极布局商业地产，今年上半年全国商用物业开发投资额在房地产投资中的占比较上年继续提升，由2011年18%上升至21%。受房地产市场调控影响，今年前5月住宅开发投资增速大幅减缓，而商业地产方面的投资增速则在去年的高水平上进一步加大，办公楼和商业营业用房开发投资同比分别增长44.7%和31.6%。而在住宅开工面积呈现负增长的同时，商业地产开工面积仍是保持较高的增长速度。
相较于商业地产开发投资的持续高增长，深圳商用物业买卖的活跃度在经历去年高涨之后开始逐步回落。写字楼方面，结合一二手成交总量来看，2012年在不乐观的内外部经济环境影响下，甲级写字楼租金上涨出现压力导致对高企售价的支撑力减弱，交投活跃度延续去年下半年的态势继续下滑。而一直高位运行的甲级写字楼售价也出现微降趋势，DTZ戴德梁行写字楼价格指数显示，2012年上半年甲级写字楼二手售价变化率为-3.28%。
与之相对应的商铺市场经历2011年的成交活跃之后同样开始回落，在不乐观经济环境下，售价高企、租金回报租期长、占用资金额度大、贷款受限等多方面原因令得商铺投资风险逐渐显露出来，并自2011年底成交开始下滑。2012年上半年，深圳一二手商铺成交仅28.24万平方米，同比大幅减少41.07%，商铺交投活跃度降低明显。
办公楼租金涨幅收窄，年内需求不振将致甲级写字楼市场上行乏力
在经历了去年写字楼需求的爆发之后，2012年上半年的深圳写字楼市场出现明显降温。尽管2012年第2季度，甲级写字楼需求活跃度较第1季度有所回升，全市总吸纳量达到23,452平方米；但整个上半年的情况来看，31,595平方米的吸纳量还不足去年全年的10%，需求的扩张明显受到抑制，新增需求量也低位徘徊。DTZ戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙认为，除了去年大量需求已经完成集中释放、价格也经历了快速上涨而达到历史高位等因素外，不乐观的内外部经济环境及预期也是造成需求减弱的重要原因。而另一方面，在无新供应情况下，市场的吸纳主要体现在对去年新入市物业的消化吸收上，对应的福田、罗湖两区吸纳量分别为12,601平方米和10,851平方米。科技类企业仍然是新增需求的主要构成部分，而相对于外资金融企业的谨慎，本地金融企业则表现得较为活跃。
经历去年快速上涨的租金水平需要市场逐步消化，而今年来需求活跃度的降低也使得租金上升乏力，上半年租金惯性上涨1.25%至每平方米179.9元，对比去年全年24.3%的涨幅，收窄明显。
2012年下半年，预计为了防止经济“硬着陆”，中央至地方“稳增长”措施的实施，有望令下半年经济增速企稳；但由于中央表态不会有像2008年的大规模经济刺激计划，预计经济恢复高增长将会是一个相对缓慢的过程，而企业对办公需求也难出现爆发式增长。再结合去年写字楼租赁需求已经集中释放、租金仍处高位等因素，预计下半年在包括世纪汇、深交所、招商局广场在内39.45万平方米甲级写字楼的入伙的刺激下，需求虽较上半年有所回升，但仍将维持在低位。长期来看，2013年后全市写字楼供应或将迎来集中爆发期，届时需求增长的相对滞后将会对市场上行产生较大压力。
下半年集中式商业大量入市，加剧竞争的同时提升区域商业氛围
随着居民收入的不断增加，个人消费也呈现多元化趋势，除去生活必需品，用于餐饮美食、休闲娱乐、教育培训等方面的花费逐年增加，从而也促进了体验式商业的快速发展。同时，近年来电商迅速崛起对传统零售业冲击极大，而体验式商业则依托电商无法提供的服务及消费体验而错开竞争获得快速发展。为适应消费趋势的转变，各大购物中心不断调整业态，包括餐饮美食、休闲娱乐、教育培训等在内的体验型业态比重增加明显——新近开业的购物中心的体验型业态比重更是远远高于传统零售业，部分项目占比甚至超过一半以上。与此同时，商业建筑及经营中强调“消费体验感”也逐渐成为趋势。
在不断的摸索和调整中，商业地产近几年迎来快速发展。成功运做的商业项目带动投资者信心的提升，开发商、运营商、投资商等都积极布局商业地产，未来深圳购物中心的供应将显著增长：年内，预计包括海雅缤纷城、皇庭广场、世纪汇等几大购物中心入市，将为市场46.9万平方米的新增商业面积；张晓端同时强调，随着未来城市更新的推进，城市综合体的增多都将不断加大深圳购物中心的总量。供应的增加，一方面将会导致短时间内、局部区域内的竞争加剧；另一方面，随着购物中心布局更加分散，包括宝安、龙岗都将有大型购物中心建成，在一定程度上也促进该片区的商业成熟度的提升；而成熟商圈内的新增供应若能与现有商业形成良好互动，也将产生强化商圈竞争力的作用。
产业地产的活跃程度明显提高，工业物业价值提升
近年工业地产的租金与售价水平整体呈现增长态势，其中，包括高新科技园区在内的高端商务花园物业增幅尤其明显，个别区域甚至出现明显的供不应求格局。而在深圳产业升级、研发环节的进一步强化、部分生产环节的转移，都令对应产业的研发办公需求出现大的增长，并进一步拉高物业租金及销售水平。与此同时，物流市场发展平稳，普通仓、冷库等类型仓库需求相对旺盛，而保税类仓库则受外围经济等因素影响市场活跃程度不高。
在投资市场方面，伴随着国家对住宅市场的调控，产业地产成为房地产市场一个倍受关注的投资热点。DTZ戴德梁行华南区工业部主管严其发表示，除了专业的工业地产开发商外，近年一些传统的房地产企业、大型生产制造类企业等也纷纷加入产业地产开发的行列，同时，一些外资的工业地产类基金在华南市场也表现较为活跃，并积极物色合适的开发项目。
(本文来源：网易房产) |
