“稳增长”与“调控”不该是跷跷板
市房协秘书长陈志：三季度房地产业博弈期将破题
近期，国家统计局公布了上半年的经济数据，用“喜忧参半”来形容或不为过。
在步入三季度之际，我国经济仍未看到明确的止跌信号，上半年GDP增速为7.8%。“稳增长”压力仍在增加，光靠两次降息，显然无法逆转经济下滑的严峻态势。
面对这种两难的棋局，房地产调控应何去何从？北京房协秘书长陈志有着独到的观点。而这些观点并非偶得，全是来自于他为本报记者提供的独家统计数据。
上周五，国家统计局的半年经济数据刚刚出炉，房地产业不出意料地再次成为人们关注的焦点：一边是GDP多年来首度“破8”，另一边则是决策层不断强调“房地产调控决不能放松”。房地产业的走向与中国宏观经济形势究竟脉系几何？记者随即拨通了陈志的电话。他爽快地答应：用我手上的数据说话吧。
二季度新建商品房仍在降价
近期，在很多媒体上，对全国各个地区房地产成交数字和成交价格都使用了“回暖”“回热”等字眼。而在北京，五六月份，全市住宅成交量由此前的每月四五千套上升到月均一万套左右，销售均价也有抬头态势。
而根据陈志提供的独家数据，上半年，全市新建商品住房成交3.5万套，同比增加13.7%。新建商品住房价格2.05万元/平方米，同比下降9.2%，其中新建普通商品住房成交均价1.65万元/平方米，同比下降9.7%。
经历了近一年半的房地产调控，在北京的购房群体中，首置购房占九成以上，基本遏制投资投机购房。上半年居民首次购房比重始终保持在90%以上，中低价位、中小套型普通商品住房成为市场成交主流，套总价低于150万元以下的商品住房，成交套数占比达55.2%。
“降价换量”是上半年北京房地产市场的主题，全市共有117个新建商品住房项目低价入市或降价促销，有效促进需求释放，房地产开发企业顺应市场形势，降价换量、拉动销售。这些降价换量项目占到全市成交量的70%。
现在正是博弈期
从我市房地产市场总体运行情况看，首先，房地产开发投资没有继续下滑，维持低速增长态势；其次，政策性住房建设顺利推进，新开工面积占全部住宅新开工面积的比重维持在50%以上的规模，供给结构有较大改善，宏观调控政策作用显现；其三，商品房销售市场由上年初的持续低迷向不断回暖转变。
但在总体运行较为平稳的背后，商品房的开发供给仍处于较低水平、土地交易市场尚不活跃，再加上房价上涨压力加大，房地产市场出现的趋势性问题需要高度关注。
依据房地产行业“量在价先”的逻辑，当前我市房地产市场由低价策略带动交易量变化，形成量升价稳趋势，属于较理想状态，但交易量大幅度回升后，也会引发价格回调，现在仍处于敏感期和量价博弈期，成交量持续回升的基础还不牢固。并且在近期市场转好的形势下，企业和二手房业主均有试探性提价的情况出现。尽管房价出现大幅反弹的可能性较小，但仍面临上涨的压力。同时开发企业的少拿地、缓开工，可能影响商品房市场的后续稳定供应。
土地市场整体形势依然严峻，征地拆迁实施难度加大，呈现“成本上涨、周期拉长”态势。在国家宏观调控政策、开发商消化存量、企业资金趋紧等因素影响下，全市上半年国有建设用地成交总量、住宅和商服用地等较上年均呈现出明显下降。全市经营性用地成交面积为160公顷，比上年同期下降65%，土地成交价款仅142亿元，同比下降45%。
与此同时，商品房库存开始下降，而且降幅呈不断扩大趋势。3月末至6月末，全市累计可供销售住宅面积分别为1079.2万平方米、1026.2万平方米、1002.2万平方米和988.9万平方米。
第三季度政策是关键
土地购置和新开工面积等供应先行指标的持续下降，会直接影响商品房市场的后续稳定供应。从全国房地产的情况看，6月份，全国10个一二线城市的商品住宅成交量环比上涨11.8%，同比增长35%，创下近17个月的新高。这或许标志着已完成了“量变到质变”，超过了一般季节性的“行情”。
如果只是“量增价跌”，这正是政府的调控目标，也是应该和希望达到的效果，大家显然是乐见的。然而，量增之后，价格终究还是会止跌，只是滞后时间长短而已。
自去年首次出现环比下跌至今，近两月房价降幅明显收窄，房地产业的降幅很可能接近触底。按100个城市成交均价走势，国家统计局的官方房价也将步入筑底反弹阶段。
然而，无论是政府，还是购房人，都不希望看到房价上涨。报复性上涨受政府调控有形之手的控制，恐难出现。但是当前尴尬之处在于两难：在降息之后，一部分人对房地产业的预期改变，如果政策保持，则在成交量持续反弹后，房价已具备上涨的动能；如果再次施以重手打压房价，则市场还将重归低迷，从而不利于经济稳增长。
在这时候，应该是决策层洞烛先机，出台新的、更有持续性效果的政策的时候。而这将决定未来一段时间内房地产业的宏观走势。
对话
记者：刚才在谈话中您提到，政府应考虑在三季度出台新的、更有持续效果的政策，那么您认为新政的重点应该在哪里？
陈志：我认为如果仅仅强调限购、限贷不放松，抑制投资投机性购房措施不动摇，恐还不够，这些皆属旧政；关键要加快启动改变房地产发展的长效制度性的变革，加快收入分配制度变革，加快土地制度的变革，更要加快税制变革。
这一困局正好出现在三季度，外部经济走势和国内经济尚不明朗。况且，如果房价反弹，还将制约货币政策放松的节奏，反过来又会影响保增长。
这些有“明确预期”性质的新政策，或者称之为法律，才是根本的。而调控以来触及各方利益根本的东西基本上看不见。这也决定着房地产行业转型的方向，企业观望在所难免。
记者：在您的预期中，新政应该达到哪些效果？
陈志：我认为新政应在未来尽量避免出现大的起伏与颠簸，避免出现产业经济体系的突然断裂。
未来如何掌握火候，如何操作，既要达到为市场敲警钟的目的，又要避免过于出台生猛的行政管制措施，这是考验政府智慧的问题。
记者：那么您认为，政府为何要在三季度出台政策？您对这个时间点的判断，都有哪些依据？
陈志：今年三季度，是宏观经济、货币政策、房地产市场相互影响的最胶着时刻，如何拿捏也最为纠结煎熬。
我个人认为，为未来中国经济社会的长期繁荣和发展构建良序的制度基础和条件，从根本上来说，只能选择依靠“制度改革”了。
中国经济社会发展的格局正在倒逼我们进行制度上的改革，那我们现在就要有心理准备。
(北京日报) |
