进入7月，随着北京万柳、旧宫等高溢价地块的出让，因地价上涨而生的楼价上升预期增强。与此同时，北京市国土资源局(以下简称“北京市国土局”)发布消息称，今年上半年北京住宅用地楼面单价为4528元/平方米，比去年下半年下降了15%，成交价格回归到2009年前期水平。
对此，坊间多有质疑。而北京地价究竟是涨是跌，已成为影响北京未来房价走势的真命题。
“看到那个数据，我也愣了。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰对这个数据感到惊讶，他的印象里北京土地的价格并没有下降。
陈云峰说，2009年北京土地的供应主要在四环至五环之间，而现在的土地供应都在六环沿线了，即使价格接近，也没有太多可比性。亚豪机构市场总监郭毅说，上半年(截至6月底)只成交了8块住宅用地，北京市国土局的计算方法不太合理，不能说明土地价格的变化。远嘉经纪策划研究中心研究总监孟奇亦表示，“还是应该拿同区位、规划条件类似的土地进行比较更好。”
同质地价远高2009年
记者在北京市土地整理储备中心网站上，找到近年来土地供应较多的房山长阳和亦庄两个区域的成交信息，对比发现，北京市土地出让底价在悄然上涨，而成交均价方面，虽然溢价率有所降低，但依然高于2009年的成交价。
以房山区长阳镇为例，2009年6月18日成交的长阳镇稻田村村南住宅地块，该地块规划建筑面积为60998.77平方米，起始均价为1367.16元/平方米，成交均价为2196.77元/平方米，溢价率达60.68%。今年1月20日以底价成交的房山区长阳镇二类居住地块，规划建筑面积为195851平方米，成交均价为4483元/平方米。时隔一年半，后者均价为前者的两倍，考虑到后者区位略优于前者，至少可判定地价并未明显下降。
再以亦庄为例，2009年12月2日成交的亦庄办公、商业及居住类地块，建筑面积为233947平方米，成交均价为1059.98元/平方米。2012年上半年，宅地成交当中亦有两块位于亦庄区域，均为底价成交，楼面价分别为1639元/平方米、1752元/平方米。
从这两例同区域、相似产品的地块比较可以看出，虽然今年上半年土地多以底价成交，但实际上成交价依然远高于2009年水平，而北京市国土局也悄然提高了土地起始价。
实际上，不用对比2009年，就能看出土地起始价的明显涨幅。今年初成交的来广营地块，底价为23.7亿元，楼面地价12523元/平方米，而去年底以底价成交的另一幅来广营地块，楼面地价仅为10807元/平方米。一个月内同区域同质地块底价上涨幅度就达16%。
“起始地价每年都在上涨。”郭毅说，根据规定，50%是土地溢价的上线，为了不超过这个溢价率，北京市国土局提高了土地拍卖的起始价。业内人士指出，这样一来，土地溢价率降低了，上半年的土地流标、流拍增多也找到了原因，同时房价上升的刚性成本也增加了一个因素。
配建抬高楼面地价
“除了底价上升，开发商的开发成本也在上升。”郭毅表示，近些年居住用地的配建面积也在扩大，也在无形中增加了土地的楼面地价。“要除去配建面积，算出可售商品房面积，才能得出真正的土地价格。”陈云峰告诉记者。
“目前公开的信息里无法掌握公共配建的面积，只有土地出让合同里才会写清。”郭毅说，如果看不到土地出让合同，就没法算出实际可售用地。此外，由于近些年国家加大开发保障性住房力度，很多地块在出让时要求配建保障房，并对保障房质量有一定要求，这也是抬高可售商品房楼面地价的原因。
“所以，土地价格根本就没有降下来。”业内人士认为，所谓地价回归，只是官方按照自己的算法，向外界发布的一种说法。
业内人士回忆，2009年的房地产市场，无论是楼市还是土地市场，都处于一个癫狂的状态，土地方面常常会出现溢价率200%~300%的情况，地价和房价已经处于一个高点。在这样的背景下，国家在2010年至2012年陆续出台了各种调控政策，希望能将地价和房价控制在合理范围内，即便是北京市上半年土地价格回归到2009年水平，也只是维持在原有的高点。而从案例比较来看，不仅没能维持在2009年的水平，实际上部分同区域同质地块价格还高于2009年。
地王归来
“4月份楼市成交回暖，土地市场的回暖是7月份才显现的。”郭毅说，所以上半年的数据还不足以证明土地价格的全面上升。
进入7月，北京市的热点地块带动了土地市场的复苏，其中备受瞩目的万柳地王出现后，各地块均高价成交。仅7月17日，就进账36.7亿元。7月17日，位于大兴旧宫的居住用地、商业金融用地项目也以45%的溢价率成交。该地块建筑规划面积为138212平方米，起始价为151680万元，起拍均价为10974元/平方米，成交价22亿元，成交均价15918元/平方米。
而去年9月1日，万科拿的大兴旧宫区域同质地块，起拍楼面地价仅为6928元/平方米，成交价9843元/平方米；去年12月21日，葛洲坝以底价拿的旧宫地块起拍楼面地价也仅为8427元/平方米。三组数据比较下来，可以看出，仅一年的时间，旧宫地价就至少上涨了三成。
据北京市国土局公布的数据核算，截至7月17日，北京市住宅用地仅成交13块，总土地出让金却高达142.6亿元。
“我不太能理解为什么价格这么高，企业还敢拿地。”一位业内人士表示担忧，她认为下半年市场还并不是非常明朗，现在贸然高价拿地会给企业带来风险。而另一业内人士则认为，这是政府的“饥饿疗法”在起作用，这两年住宅用地放量并不多，而大公司手里尚有存量土地，面对土地市场相对理性，对于一些小企业来说，手里没地，“公司就要面临解散”。所以，它们对土地是非常渴望的。
房价难再跌
一位经济学家告诉记者，限制土地供给量和控制土地招拍挂底价，是地方政府实现土地出让利益最大化的两个重要手段，更能直接对房地产市场产生影响。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从下半年土地市场走势来看，由于与计划相差甚远，全年度供地计划不能完成，土地储备入不敷出已成定局。但基于市场不断转好的走势，下半年政府应会逐渐加快住宅用地的出让速度，房企出于资金链情况以及市场情况转好的预期，对于拿地的意愿也将不断增强，供需双方的积极态度将使得下半年土地市场开始逐渐活跃。
业内人士认为，土地价格是房价的刚性支撑，房价几乎不可能再跌，下半年可能不会大涨，但随着近期土地的入市，未来一两年内，房价还将持续走高。
(本文来源：中国房地产报) |
