继去年收购香港至祥置业失败后，7月19日，金地集团又尝试在香港发债，成功募资12亿。这是A股房地产公司首次在海外发债成功的案例。在此之前，内地房企万科、招商、中粮地产等纷纷在香港买壳，拓展融资渠道。
“万科已经五年没有在公开资本市场进行融资了，”万科总裁郁亮今年曾向本报记者表示，多元化的融资路径，是未来房企的必修课。
这是内地房地产信贷和融资持续紧缩的真实镜像。借道香港，实现海外融资，是众多A股房企在多年来的低成本融资和高杠杆扩张之后的集体转型。
A股房企谋求海外融资
金地集团7月19日宣布，旗下海外公司金地国际控股有限公司将发行12亿三年期无抵押优先级债券，发行票息9.15%。
金地创下A股地产公司海外发债首个成功案例。但同时，香港投行人士表示，9.15%的息率，已创下所有在港发行离岸人民币债券息率新高。
本报记者了解到，金地此次融资成本高于内地银行开发贷上浮10%之后的逾7%年息，但低于目前国内15%的房地产信托融资成本。
对此，金地有关人士对本报记者表示，金地此次发债原计划目标募资10亿人民币，后因超额认购实际发行12亿，仅是借此做首次的创新性融资，开拓融资渠道，进行融资国际化的尝试，并不是因为缺钱，公司截至目前账上拥有现金近190亿。
7月16、17日，评级机构穆迪首次给予金地Ba1评级，展望稳定。标普给予金地“BB+”的长期企业信用评级，展望稳定。
“发债仅是一种融资手段，想要做更低成本的增发等股权融资，还要靠上市公司平台。”上述投行人士表示。
事实上，借道香港进行海外融资，成为近期A股房企的趋势性选择。去年金地曾尝试收购香港华人置业旗下至祥置业，但最后以失败告终。而金地之后，更多A股龙头房企选择到香港借壳上市。
今年5月初，招商地产公告，拟通过境外子公司入主H股东力实业，实现借壳上市。
5月14日，万科亦对外公布，计划通过以10.79亿港元收购港股南联地产73.91%的股份，从而实现香港上市。7月17日，这一收购成功。
7月初，中粮集团旗下的中粮香港计划以3.622亿港元总价，收购香港上市企业侨福企业73.5%股本。7月23日，侨福企业公告此次收购已经完成。
国内信贷紧缩是趋势
A股房企纷纷“出海”的背后原因是，国内信贷持续紧缩，且是一个长期的趋势。链家地产市场研究部常清认为，虽然二季度房地产新增贷款增长明显，但是房企的国内融资渠道并未明显改善，超过半数的房企在上半年的利润出现亏损或者同步下滑，经营风险增加。
对房地产行业来说，过去依赖便宜的银行贷款、股权融资资金、高杠杆运作的扩张模式已经过时。多位房企高管对本报记者表示，上半年房地产贷款虽然是同比上升，但整体信贷环境对于房地产而言依然是紧缩的，“银行开发贷收紧，公开市场融资短期内不会开闸”，4月份，保利地产高管曾对本报记者表示，而截至目前，这一状况并未改变。
银行间市场也不对房企开放。去年保利地产曾拟发行40亿中期票据进行保障房的融资，也未放行。
此外，房地产信托成本偏高，风险溢价大，一直为监管层所谨慎对待。常清认为，从目前的政策走势来看，调控政策不动摇且收紧趋势明显。房地产贷款和信托风险逐渐暴露，引起监管层的警觉，预计下半年房企融资依旧难以大幅放松，房地产行业的前景依然不容乐观。
值得注意的是，上述紧缩是一个长期的趋势，尤其是过去低成本的银行贷款，在开发商的资金来源中占比持续缩小。统计显示，在一年半以前，银行贷款占房地产总投资资金来源的比例约20-25%，但今年上半年已经降至约10%。
本报记者注意到，今年以前，仅仅是H股房企在海外融资，但除了中海、华润、龙湖等少数房企之外，融资利率都很高，近三年来更是在10%以上，最高的近14%。有投行人士表示，这是因为资本市场并不是特别看好中国房企，尤其是一些激进的民营房企。
A股龙头房企转道香港则开启了一个新课题，瑞银在今年6月份首次覆盖万科A，将其纳入重点推荐买入名单。标普和穆迪近期对金地的关注和评级，都显示了投资机构和国际投资者对A股优质房企的重视。 |
