农行报告以2009年为参照，按照好于、类似、差于三种情景对房地产投资增速进行测算，全年投资增速在12%左右
■本报见习记者肖怀洋
银行贷款是房地产开发商最赖以倚重的资金来源。同样，房地产贷款业务在银行中也占据相当重的分量，各大行历来较为重视房地产市场的走向。
中、农、交三大国有银行研究部门，在今年下半年宏观经济研究报告里，也都对房地产花费了较多笔墨。三大行研报一致认为，下半年房地产政策总基调不会变化，将以稳为主，保证刚性住房需求。
交行：成交延续温和回暖
价格难有大幅反弹
在政策面上，交行研报认为“稳增长”政策并不会使房地产调控大方向发生根本性的逆转，政策基调仍将维稳，力度基本保持不变。“抑投机”与“保刚需”仍将是下半年调控两大主题，两者可能出现明显分化。差别化住房信贷、税收政策和住房限购等各项房地产市场调控政策仍将继续严格实施，居民合理购房需求将继续得到鼓励和支持。预计下半年房地产调控政策仍然以“稳”为先，上半年房地产市场受调控政策影响延续调整态势。
首先是调控压力将迫使开发商谨慎拿地，房地产开发投资增速将延续回落趋势。尽管在个别月份投资增速同比可能出现一定反弹，但总体下行趋势不改。同时受住宅市场挤出效应影响，商业地产则将表现出较为强劲的增势，部分开发商也将把商业地产领域视为自身寻求突破和转型的重点发展方向。
其次，消化库存仍是开发商经营策略的首选，短期内扩大开工的意愿依然较弱，新开工同比将继续回落，竣工则将处于较高水平。供应量将会随着开发商推盘力度的加大而持续增加，但开发企业将根据市场成交量调整入市节奏，不会盲目释放供应而招致政策调控，上市高峰将较为平缓。
在此情况下，交行报告认为市场将温和回暖，但难有大幅反弹。
报告给出成交回暖的局面仍将持续的原因有四点：政策面支持首次置业，地方政府也具有支持刚需的动力；货币政策向松微调导致流动性宽松和成本降低，利好购房者获得信贷支持；部分开发商的库存压力要求下半年增加推盘；刚性需求在被抑制较长时间后，将随着供应量增加和开发商合理定价而逐渐入市。
而供给和政策两方面因素也注定了房价将在政策与市场的博弈中趋于稳定，整体出现大幅反弹的可能性较小。从供给角度看，主要城市库存压力依然明显，部分城市和区域还面临着较大的库存压力；从政策层面看，在调控不放松的背景下，若成交回暖带动房价持续上涨，即“量价同升”，将可能招致中央出台新的调控措施，阻止市场出现趋势性反转的风险进一步扩大。
农行：全年保障房
投资增速20.8%
农行报告重点提及了保障房投资对下半年经济的稳定作用。列举出了决定下半年经济表现的五个方面，包括保障房能否抵消商品房投资下滑、基础设施投资能否抵消制造业投资减少、改革能否引导民间投资增长、宽松货币政策效果以及出口能否企稳。
报告认为，保障房投资在一定程度上可以抵消商品房的去泡沫化。调控政策持续，房地产市场正经历去泡沫化过程，企业面临去库存压力，商业性房地产投资增速持续下滑。今年以来，2010-2011年新开工房屋陆续竣工，房地产市场库存累积较快，6月末商品房待售面积31408万平方米，是上半年月均销售量的4.7倍，远高于正常存量。从以往经验看，商品房销售面积一般领先于房屋新开工面积6个月左右，二季度以来销售面积增速逐渐企稳，预计至少要等到今年底，新开工面积才会回升。因此，未来房地产投资的稳定更多依靠保障房建设。
农行研究人员还对今年保障房和整个房地产投资做出了测算。
2012年保障房计划新开工700万套，虽然低于去年的1000万套，但是考虑到房屋建设周期一般要一年半左右，稳步推进未完工保障房与今年的新开工项目，整体房地产投资仍将保持较快增长。报告预测，2012年保障房竣工量和投资分别增至500万套和1.45万亿元，保障房投资增速将达20.8%，拉动房地产投资增加4.5个百分点。
报告还以2009年为参照，按照好于、类似、差于三种情景对房地产投资增速进行了测算。并认为最大的可能性是商品房投资回到2009年历史低位水平，增速降至10%，全年房地产投资增速在12%左右。
中行：建议政策微调
支持刚需
中行研报认为，进入2012年以来，在新一轮调控政策作用下，我国房地产市场出现了一些积极变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制，一线城市房价开始下降。
不过报告也指出，全国房价总体上依然过高，距离实现调控目标还有相当的距离。这客观上要求房地产调控政策还不能有大的调整和放松。在目前经济超预期减速的大背景下，目前房地产市场调控确实面临着“两难选择”：调控政策从严从紧，房地产市场进一步调整，很可能对经济增长产生较大影响；政策放松，又担心房价报复性反弹，调控效果“前功尽弃”。
在此两难之下，中行报告给出了微调支持刚需的建议，指出“稳增长”和“调房价”并不矛盾。房地产调控的重要目的在于稳定房价，而不在于打压成交量。因此，房地产存在微调空间，可以考虑对房地产调控政策进行微调，比如在遏制炒房需求的同时，鼓励和支持首套和改善性住房消费，确保刚性需求。以求在实施稳健货币政策的同时，满足保障房建设的融资需求。
报告还认为，本次经济超预期减速是短期因素(周期性因素)和长期因素(趋势性因素)共同作用的结果，本轮房地产调控则是主要的短期因素。房地产是国民经济的支柱产业，其一头连着居民的住房消费、一头连着投资和工业生产，与其相关联的前端、后端和侧向产业多达50多个，是其他任何行业都无法比拟的。新一轮的房地产调控政策在限制了投资投机性需求，有效控制了房价快速上涨的同时，也明显抑制了房地产投资和住房消费，对经济增长的影响十分明显，特别是对上下游产业的传导效应非常明显。 |
