在国内的商业地产中，“外来的和尚也好念经”，起码凯德商用是这么认为。
在中国的商业地产界，分为两个鲜明的阵营，这两类分别以凯德商用等为代表的外来房企，以及万达集团等为代表的本土房企。
纵观万达等国内商业地产开发房企，依赖的盖商业的同时边售房的开发模式，探索出一条颇具特色的“中国式”商业地产模式，而诸如凯德商用等外资房企，由于有着国际资本的支持和丰富的管理经验，近几年进入中国后，开始对万达等房企发起了挑战。
截至目前，凯德商用在国内36个大中城市拥有并管理58个商业地产项目，总建筑面积约595万平方米，物业总值约657亿人民币。尤其是近两年，凯德商用在华的扩张步伐不断加快，今年上半年，其净利实现39.6%的高增长。其在国内的标志性项目包括：北京凯德晶品购物中心、上海凯德龙之梦虹口和上海来福士广场及成都凯德广场?金牛等。
7月14日，随着凯德商用在北京的第8家购物中心凯德MALL·太阳宫店正式开业运营，其在中国正式投入运营的购物中心数量已增至43家。按照凯德商用的扩张计划，三至五年内，他们将完成购物中心数量的翻倍，即由目前的53家增至100家。
然而凯德商用在急速扩张的同时，质量能否跟上也引起业内争议，国内商业地产龙头万达就因过于追求速度数量而导致质量糙劣，各地万达广场频频曝出漏雨丑闻，让其饱受诟病。
同时，对经营的把握亦是凯德商用要面临的一个严峻挑战。以北京商业地产市场为例，此前就曾出现过不少商业地产项目因经营不力而面临诸多不确定。富力广场开业4年，地处黄金商圈，但经营始终不温不火；北三环的大钟寺中坤广场，开业多年来，也是商铺开业率不足五成难聚人气；而位于国贸商圈的金地中心广场，由于处在万达广场以及国华置业开发的新光天地等成熟商业的夹攻之下，未来市场前景也犹未可知。
在楼市宏观调控日益趋近的当下，商业地产发展前景几何？凯德商用是如何实现逆市增长？在急速扩张的同时，是否会重演“万达之殇”？如何实现企业发展的同时关注社会发展？这些问题，都等待这凯德商用来解答。
8月2日，凯德商用中国总裁骆伟汉做客人民网“地产人物会”访谈栏目，与记者一一道出了凯德商用的应对心得。
五年内物值翻倍
人民网:自去年楼市调控以来，商业地产成为房地产企业的新的发展方向，您如何看目前的商业地产的发展？是否已经产生了泡沫？未来商业地产的方向是什么呢？
骆伟汉:我们对中国的房地产发展还是非常乐观。因为在整个国内的GDP还是维持在7.5%这样一个趋势，而人民的销售能力也是继续上升，从2010年销售占整个GDP35%，大概十年后达到65%。整个经济的转型从出口到投资，转型为国内的消费是非常重要的，会带动整个零售行业。而整个零售行业在去年也是增长了17%。所以在各种趋势的增长下，我们还是认为，房地产尤其是商业地产，还是有很大的潜能。
人民网:您能否介绍一下凯德在今年上半年的业绩情况？主要增长点来自哪里？是否有亮点？下半年的计划会否有所调整呢？
骆伟汉:现在我们在国内全国36个城市里面有58个项目，这58个项目有43个项目已经开业了，还有15个项目是在开发期间。大概600万平米的面积，所以是相当大的一个面积，总共650亿。
上半年的成绩刚刚宣布，我们上半年的客流增长了10.7%，租户销售额增长了11.6%，净利润增长了18.3%，这还是一个非常健康的增长率。
人民网:截至目前，凯德商用在华的总投资金额大概是多少？2012年凯德商用新进入多少个城市，新开的项目有多少个？
骆伟汉:现在我们所有的物业大概是650亿的物业值。一年前董事会也给我们一个目标，要在五年内，把我们的物值翻一倍，所以我们非常积极地找一些新的投资，继续地去收购一些新的项目。
我们在投资这方面有不同的投资渠道，我们既可以从政府招标的地块拿下一个净地，自己盖一个商场，也可以从开发商手上把商业项目买下来，还有一种就是把现在已经在经营的一些商业项目，把它买下来。
另外，我们也继续会在一线、二线，甚至三线城市继续找项目。现在全国36个城市包含了一、二、三线的城市。
人民网：如您刚才所说，未来想把凯德商用的资产翻一倍。凯德商用在香港第二上市，您表示未来3至5年，公司在华的商业地产项目数量将增加至100个，就是资产价值翻一倍，凯德如何实现这个目标呢？
骆伟汉:当时说从50到100，把我们的资产翻一倍，是这样一个概念。我们比较关注一、二、三线城市的机会。我们在现在36个城市里面，已经有不少的项目。
每个城市里面，消费者的需求是什么，品牌对这些市场的信心程度，还有我们自己团队的能力。所以我们会在现有的城市里面继续生根，继续拿更多的项目。
当然也有发展比较快的城市，我们还没有进入，比如青岛，我们还是会看几个GDP和经济发展比较快的城市，有好的机会，我们都会进去收购。
住宅补贴商业不靠谱
人民网:调控下，看来凯德并没有受太多的影响。那么您如何看待目前房地产的调控走势？凯德将会采取怎样的应对措施？
骆伟汉:企业如果是拿非常大的地块，靠卖住宅来补贴商业项目，这种模式可能会受到很大的威胁，在这种情况下，长期还是有一定的问题。凯德商用并不是这样一个模式，我们注重于商业地产的深耕，所以暂时还非常健康。
目前宏观调控注重于住宅项目，所以，住宅可能会受点影响。这两年来，国内很多开发商都进入商业地产，但真正投入的并不是很多。即使是投入了之后，对很多开发商来说，还是一个很大的挑战。如果你不是专业搞商场的公司，你开发之后，可能建一个商场比较容易，但是要长期去经营一个商场的确不容易，所以需要一个比较专业的团队，了解市场、了解定位，才能把一个市场长期维护下去。所以，如果没有这样的一个专业团队、专业公司去管理这个商场，以后会非常残忍地被淘汰。
这时候，对我们来说，也是一个很好的收购的机会。
人民网：作为一家新加坡的外资房企，骆总能否跟我们分享一下凯德商用在商业运营方面的成功经验？未来如何提高自身的运营管理能力呢？
骆伟汉：我们的优势有几大块。首先是我们的国际平台。国际平台现在主要是在新加坡、中国、马来西亚、日本和印度五个国家，有总共100个项目。我们就能够在属下的商场里面，把租户带到其他的国家。
第二个优势就是利用租约，把租户带到国内的不同城市。我们在亚洲五个国家里，大概有10000个租约，在中国就有近7700个租约，独立品牌大概有700个。
第三，我们有比较专业的管理能力，在投资、开发、建筑、经营、资产管理、资金上的管理，我们已经形成完整的价值链和管理能力，这比一般的商场管理公司，占有一定优势。
人民网:您刚刚也说到，很多商场品牌非常希望和凯德商用达成合作协议，每次凯德商用开业都能看到很多知名的品牌，请问凯德对商家的影响效应是如何形成的？
骆伟汉:靠我们的真诚和专业度。租户进我们场都是要赚钱，我们逼他们进来是没有用的，我们用太低的租金引他们进来的话，他们可能肯进来，但是我们就不赚钱，所以要达到一个平衡点。
从凯德的角度来说，每当我们在开一个场之前，一定会慎重考虑、策划，到底要拿什么样的品牌进来，怎么样去把这些品牌布局，只有先确定这些，才去谈合作。这其实是给他们一个赚钱的机会。所以是一个双赢的平台。
收购款源于私募基金
人民网：现在有外界解读凯德商用急速扩张的行为是否有些过于激进，作为商业地产同行万达集团就曾经因为扩张的战略引起过争议，凯德自身在扩张的同时，项目质量是否会受到影响？凯德方面会如何应对这种情况？
骆伟汉:我们一直以来都是做出一个非常稳定的策略去开发我们项目，也一定会保证我们的质量。所以，每个项目都是非常细心地去开发、去建筑、去管理。
今年我们会开七个项目，刚刚北京太阳宫的项目已经开出来了，整个质量都是非常好的。有很多品牌都是第一次进入北京。比如新加坡豆浆餐饮品牌，日本的餐饮品牌，美国的玩具，美国的教育品牌，都是第一次进入北京。
接下来在成都将会开成都来福士，成都来福士现在已经签约的有80%以上。所以，也有很多品牌是第一次进入成都这个市场。所以，接下来的其他的城市，包括哈尔滨、宁波、日照、武汉、西安，都会逐步把我们的项目开出来。
人民网:凯德在完成全国扩张的下一个目标又是什么呢？在快速扩张和资金支撑方面，如何平衡呢？
骆伟汉:我们现在还是先把今年的商场开出来，同时找一些新项目，以达到我们五年物值翻倍的目标。五年以后，我们再考虑新策略。
6月底，我们宣布成立在国内购买项目的第4个私募基金，这是一个总额10亿美元的私募基金，这比资金将完全投入到国内的购物中心中。
对我们来说，已经准备了资金，现在就要看能拿到哪些好项目，然后把它买下来，接着去开发、去管理。
(人民网) |
