明悦湾，是北京市首个保障房和商品房混建的住宅项目，在四年前楼市低迷时以前所未有的创新姿态立项，之后却一路坎坷：先是建筑质量被曝光，继而停工、重建、延期、赔偿纠纷……终逢市场回暖，眼看可以有所收获的项目又因企业不可控的外因再度延期交付。
在全国保障性住房以空前规模发展、政府呼吁房企为民生工程分忧之际，明悦湾的故事或可以为后来者提供更多的借鉴。
2012年8月10日，原本的交房日期已经过去了整整一年，可明悦湾的业主们却只能望楼兴叹。明悦湾开发商北京日月房地产开发有限公司(以下简称“日月地产”)日前召开说明会称，项目已经完工，但因红线外大市政(即小区外水电煤气等市政工程)迟迟未完，现仍不能交房。
明悦湾，北京首个保障房和商品房混建小区，但它的声名不仅限于此——2010年，其成为北京保障房建设中首个因质量问题拆除重建的案例，也因此得名“楼脆脆”；2011年，其再次因施工单位拖欠建筑设备租金引发业内关注；如今明悦湾再曝延迟交房。
关于红线外大市政的建设纷扰不断，这让日月地产开发副总钱越头疼不已，“(大市政)没有明确的完工时间，交房遥遥无期”。而“找政府没有部门负责”，则更让他焦虑。
一位业内人士向记者表示，自2008年底国家开始大力支持保障房开发，很多民营企业就加入到保障房建设中来，但实际上这杯水并不那么容易喝到嘴。明悦湾这样的商品房和保障房混建项目，遇到的问题就会更为复杂。而政府在其中扮演的角色和承担的职能都甚为重要，“政府最初只是拉企业来分忧，但后续服务却不理想，导致所有责任都由企业承担。而小企业往往无力承担过多的责任。”该业内人士直言，混建项目开发这种全新的政商合作模式有不少难题待解。
缘起冷清中拿下混建地块
这个命运坎坷的保障房项目的故事还要从四年前讲起。
2008年6月，楼市身处上一轮调控期，北京市国土资源局(以下简称“北京市国土局”)推出了北京首个保障房和商品房混建的大兴旧宫三角地地块。同年10月，该地块挂牌出让，无人问津，遭遇流拍。其时该地块的规划显示，商品房面积仅6.3万平方米，远低于保障房面积。业内普遍认为，当时市场情况不好，而这块地在既定的规划条件下，开发收支难以平衡，所以无人冒险拿地。
同年11月5日，国务院出台了进一步调控的“国十条”，首条内容就是“加快建设保障性安居工程”。住房和城乡建设部副部长齐骥随后表示，3年内在全国投资9000亿元建保障性住房。
一时间保障房成了房地产业热议的话题，开发企业开始研究如何能在这9000亿元的蛋糕上分一杯羹。
在此大背景下，北京市国土局将旧宫三角地地块规划指标进行调整，增加了1.3万平方米的商品房。同时，降低了竞标门槛，投标保证金由原来的2000万元调整为500万元。地块的楼面地价为1376元/平方米。
旧宫三角地地块的命运出现了转机。2008年11月26日，该地块重新挂牌出让，日月地产以仅超过底价100万元、溢价率0.45%的价格，取得了该地块的使用权。
根据规划，该项目建筑控制规模在17.85万平方米，计划建设8万平方米经济适用房及2万平方米廉租房和公租房，其余建设普通商品房。至少可以提供1300套经适房、400套廉租房和公租房，销售基准价为每平方米4190元。
一位建筑工程师告诉记者，按照这几年的行情，在北京普通住宅的建安成本在2500元/平方米左右，如果再加上配套设施，每平方米仅施工成本就接近4000元。这样算下来，加上土地价，旧宫三角地保障房部分的成本远超过售价。日月地产为什么会拿这样看上去亏本的土地呢？钱越表示，“当初拿地主要是为了响应政府号召。”
据公开资料显示，日月地产成立于1999年，注册地为大兴区，其开发了北京西客站地区的汇融大厦和方庄地区的日月国际等项目，曾连续三年被评为北京市纳税信用A级企业，被大兴区授予“纳税先进企业”的称号。
由此可见，该企业与地方政府一直保持着较为良好的合作关系。此次出面拿地，既有为政府“分忧”的动机，也是对此区域开发未来收益向好的预判。
业内人士指出，开发商拿配建保障房的住宅用地，都不太可能从保障房中赚钱，“利润都得从商品房部分找回来。”
而明悦湾商品房实际可售面积只有7.85万平方米，虽然楼面地价要比同区域同时间点成交的其他住宅用地低很多，“但实际上，如果加上建设保障房的损失，其商品房建设成本也并没有低太多。”一个开发商表示。
波折保障房重建摊高成本
2009年，楼市开始全面回暖。与此同时，明悦湾建设也进行得如火如荼，其将建造8栋保障房和8栋商品房，交付时间为2011年8月。
2010年1月，明悦湾两栋商品楼低调入市，售价在15888~18088元/平方米之间。当时，旧宫区域受北京的南城开发、轨道交通建设等利好消息刺激，这两栋商品房迅速售罄。
然而好事多磨，一个意外事件使该项目商品房销售被迫叫停。
2010年7月底，北京市住建委就明悦湾项目发出通报：大兴区建设行政主管部门在保障房项目监督检查中发现，该项目B、C区8栋住宅工程出现混凝土试块强度不符合设计要求的问题。该项目随后被责令停工，并暂停该项目网签预售。
2010年10月，明悦湾已完成销售的6栋保障房全部推倒重建，另2栋尚未销售的保障房则被要求加固处理。
这对开发商来说，无疑又增加了成本。“建委领导让我们和保障房的施工单位住总二公司，先抓紧盖房子，保证百姓的入住后再分责任。”钱越说，于是他们就把这笔成本先承担了下来。
自此，日月地产在明悦湾项目的资金链开始吃紧。
后续商品房销售受累大市政
2011年1月5日，北京市住房和城乡建设委员会(以下简称“北京市住建委”)将推倒重建的明悦湾保障房的交付时间定为2012年1月20日。而商品房部分仍为2011年8月10日。但“因大市政尚未接通，无论是保障房还是商品房都不能入住。”开发商说，商品房交房至今已延迟一年。
明悦湾未售商品房部分，也从当初暂停预售过去了两年的光景，日月地产似乎并不着急。“毕竟，这两年市场也不好。”业内同行这样分析。
但今年6月开始，房地产市场有了明显回暖迹象，各家开发商遂开始积极地去存量。“调控说不定什么时候还会收紧，日月地产不可能不着急。”业内人士说。
此时的日月地产自然急于售房，但其面临的除了预售证过期外，更重要的还有大市政的问题。
按照规定，政府承担保障房部分红线外大市政的费用，而开发商承担商品房部分红线外大市政的费用。钱越告诉记者，目前保障房工程四方验收工作已完成，但大市政工程没有完工，且没有明确的完工时间，交房遥遥无期。
负责大市政工程的施工方北京天恒建设工程有限公司现场负责人告诉记者，该公司“五一”之前就接通了大市政管线，但“开发商想占便宜，让商品房搭车(保障房)，所以我们不能接通。”但钱越否认了这一说法，“大兴区发改委已经下文给相关单位，证明我们的商品房部分已缴纳了费用。”
北京市住建委在给本报的回复中对此进行了进一步的说明：“该项目自2010年6月重新开工后，目前已进入竣工验收阶段。其中经济适用房住宅楼已于2012年6月底通过主体验收，红线内小市政工程已施工完毕。目前，红线外大市政工程主体大部分已完工，正在抓紧进行大小市政工程连接建设，预计近期可实现交付使用。”而具体完工时间仍是个未知数。一位北京市住保办相关负责人表示，“我们已与大兴相关部门沟通过几次，希望尽快解决。”
但在钱越看来，这种沟通并没有明显效果。“我们现在有点不知道该找谁了。”钱越说，现在是找政府没有部门负责，找施工单位，人家又不理，“公司被这个项目拖着，每天都在赔钱，做不了其他的项目，很痛苦”。
反思全新政商合作模式问题待解
除了入住无期的问题，明悦湾还有很多后续遗留难题待解，包括推倒重建的费用与责任分担、延期交付的赔偿等。
“我们的资金链已经相当紧张。”面对迟迟不能入住的保障房、商品房，以及不能销售的商品房，钱越不禁诉苦，从施工到现在，日月地产保障房部分只从政府手中拿到不到两亿元，而实际上应该回款4亿元。
而以日递增的延期交房违约赔偿更是让钱越寝食难安。根据合同约定，一旦延期交房，开发商面临着每天万分之二的违约金赔付。据记者粗算，明悦湾经适房可销售面积约7.966万平方米，按延期一年计算，开发商仅在经适房部分需要支付的违约金就达2400万元。而商品房部分的违约支付也将在3000万元以上。
而从公开信息可以看到，日月地产的注册资金只有6000万元，加之明悦湾项目只出不进，对于日月地产来说，压力不小。
业内人士认为，推出和开发首个混建项目，不同于以往单一的普通商品房开发或保障房项目开发，这是一种全新的政商合作模式。对于政府和企业而言，都是“第一次吃螃蟹”，双方都需要总结很多问题。企业在拿地之前，应做好应对不同情况的心理准备和物质准备；政府应增强服务意识，在推出地块后，给予相应的支持，保证混建项目的顺利推出。
(本文来源：中国房地产报) |
