从万科、招商地产、金地集团已公布的2012年半年报数据来看，得益于信贷松动和市场回暖，调控以来房企紧绷的资金链压力已有所缓解，销售收入的增加使得企业手持大量现金。目前，万科、招商地产、金地集团三大房企目前手持现金840亿元现金，短期偿债能力明显增加。
万科、招商地产、金地集团在半年报中不约而同地提到，今年3月份之后，随着首次置业的信贷环境获得改善，价格回调对需求的促进作用呈现，加上前期积累的自住需求的释放，各大主要城市的住宅成交量出现回升。再加上宏观层面“稳增长”的经济政策，房地产企业资金困境在一定程度上得到缓解。
万科半年报显示，受预收账款增加的影响，公司资产负债率达到78.9%，较年初增加1.8个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力；公司的净负债率仅22.8%，较年初的23.8%进一步降低。截至报告期末，公司持有现金470.1亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元，资金实力较年初进一步增强。鉴于住宅市场调整期通常也伴随着项目发展的机会，在行业投资能力普遍减弱的背景下，良好的资金状况使公司有机会以相对有利的条件获取项目资源。
招商地产的半年报数据同样显示出较为稳健的财务状况和资本机构，整体保持较高安全性。数据显示，公司资产负债率为70%，扣除预收账款的资产负债率46%，净负债率24%，较去年年底下降7个百分点，也低于行业平均水平，货币资金与短期借款加一年内到期的非流动负债的比值为2.61倍，偿债无压力。公司未来杠杆提升大有空间，面对行业机遇将具备较大弹性。
金地集团半年报亦显示，公司扣除预收账款的资产负债率为41.2%，较2011年末下降4.3个百分点；净资产负债率为42.3%，与2011年末几乎持平。期末公司持有货币资金190.3亿元，为一年内到期借款的1.6倍；长期借款占总借款的62%，信托等高成本融资占比较低，良好的债务结构使公司融资成本处于较低水平。
不仅是三大龙头房企，据链家地产市场研究部统计，截至8月16日，已公布半年报的38家房企共持有现金1210亿元，比年初增长25%；一年内到期债务(短期借款和一年内到期长期借款)合计803亿元，与年初相比增长2%。现金是短期债务的1.51倍，而这一数据在年初仅为1.22。
房企现金流的明显改善，首先得益于销售回款的增加。已公布半年报的三大房企上半年销售回款总共约700亿元。链家地产市场研究部常清认为，上半年房企以价换量的销售策略奏效，龙头房企优势愈加凸显，市场份额同比有所提高；同时，上半年房地产行业信贷有所松动，房企融资能力增强，尤其是龙头房企获得贷款的优势明显，例如万科上半年新增借款263.18亿元，增幅达到88%。
从数据来看，房企持有现金增速较快，而一年内到期的债务增速较慢，短期债务偿还能力有较大提升，且有足够现金去拿地或收购。由此，年内的土地市场和股权市场或会随着龙头房企扩张进一步活跃。
常清认为，从房企现金持有、短期债务、销售回款及新增借款等几个指标来看，房企短期债务偿还能力明显提高，不仅为未来规模扩张打下基础，且节省了融资成本，使得未来利润率依然能够保持较高水平。而中小房企对借款依赖较大，在财务成本明显增加的同时，未来偿债压力不容小视。随着9-10月份传统旺季来临，再加上房企融资成本下滑，房企资金压力有进一步降低趋势。下半年来房企以价换量动机明显降低，这将会给近几月房价走势增添更多不确定因素。
(本文来源：上海证券报) |
