中粮地产(集团)股份有限公司(000031.SZ,下称“中粮地产”)在融资方面动作频频。7月25日早间，中粮地产发布公告称申请三年期的31.25亿元的授信额度申请。
实际上，中粮地产虽背靠实力雄厚的中粮集团有限公司(下称“中粮集团”)，但是近几年的主营业务发展很缓慢，2009-2011年，其归属上市公司股东扣除非经常性损益的净利润分别为2.75亿元、1.64亿元、1.81亿元，远远落后于保利、招商等同属央企控制下的上市房企。为求发展，中粮地产早有扩张欲望，又面临资金短缺问题。业内人士指出，房地产融资渠道变得越来越窄，而楼市又持续低迷，中粮地产资金压力或进一步加大，更为严重的是它或将失去整合平台地位。
今年新开工面积骤降5成
中粮地产的前身是深圳市宝恒(集团)股份有限公司。2005年5月29日，深圳市宝安区投资管理公司将其所持有的2.78亿股国家股转让予中粮集团，中粮集团因此占股59.63%，成为中粮地产第一大股东。目前，中粮集团持有股份9.18亿股，占总股本的50.65%。虽然拥有如此“富爸爸”，但中粮地产的业绩却一直疲软。2009年中报业绩预告时，大部分开发商都强势吸金，但中粮地产却首次亏损，让业界大跌眼镜。
2010年，中粮地产归属于上市公司股东的净利润4.64亿元，比2009年甚至还少了1.01亿元。2011年，归属于上市公司股东的净利润为4.22亿元，同比下降26.82%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.81亿元，同比增长25.67%。远远低于招商、保利等央企房地产企业。
不过，中粮地产却认为自身发展势头良好。“从2006年至今，公司总资产累计增长934%，平均复合增长60%；净资产累计增长317%，平均复合增长33%；利润总额累计增长487%，平均复合增长42%。这几年来，公司主营业务规模的发展取得了长足的进步。”中粮地产方面如此对时代周报记者表示。
业内分析称中粮地产主营业务盈利不好，与其这几年住宅业务进展比较慢有关。实际上，为了发展住宅主营业务，2010年中粮地产第一次临时股东大会就决定要大力扩充土地储备。2010年，公司共斥资62.96亿元，在北京、成都、深圳、杭州、沈阳拿下了6幅地块。不仅如此，中粮地产还动用35.37亿元收购5家公司股权及项目，扩张规模接近100亿元，而当时中粮地产的总资产规模仅150.62亿元。有了土地储备后，中粮地产2011年住宅项目新开工102.66万平米，同比增加50%以上。
不过，中粮地产方面却认为“频繁拿地”的评价显得有点先入为主，“我们2010年才拿了6块地，怎么能算频繁呢？”中粮地产证券事务代表范步登对时代周报记者表示。
而今年，中粮地产计划新开工项目降至8个，新开工面积50.32万平米，同比减少51%，“全国大部分都减少了开工面积，不止我们一家。”范步登对时代周报记者说。
有分析称这与中粮地产存货比较多有关。2011年末，中粮地产存货达到245亿元，同比增加88%，占总资产比重75%，同比上升12.4个百分点，这是在2010年高基数上的再度上升。
“公司今年新开工面积减少首先是因为公司未开工项目的减少。”在给时代周报记者的官方回复上，中粮地产如是说明。
今年融资额46亿元
7月25日，中粮地产发布公告称，公司拟向控股股东中粮集团有限公司申请31.25亿元授信额度，期限三年。
“本次公司向中粮集团申请31.25亿元授信额度，能进一步增强公司的资金实力，为公司住宅地产业务的快速发展提供更有力的资金支持。”公告中如此表示。与此同时，中粮地产还发布了两笔总额为7亿元人民币的贷款担保公告。
“今年公司拟向集团申请的31.25亿元贷款为续借以往年度集团存量贷款，其余贷款均是为了保证项目正常开发运营所作的常规贷款安排。”中粮地产董事会对时代周报记者如是表示。
中粮地产解决其资金短缺的对策，除靠借道母公司来大量融资外，还“对非主业金融资产进行有效剥离”，即套现金融资产。仅今年，中粮地产就在1月1日、3月9日、6月29日先后发布公告称已出售所持招商证券774.8万股、1276.8万股、100.98万股”，三次出售股权所产生的税后利润分别为5000万元、1.1亿元、7800万元。
此外，中粮地产旗下子公司杭州易筑房地产开发有限公司还于5月30日签订一笔2.6亿元人民币约合4090万美元的2.5年期贷款，且中粮地产还将于8月12日发行3亿元信托贷款集合资金信托计划。粗略计算，中粮地产今年的融资额已达46亿元。业内人士认为，中粮地产频繁的融资动作折射的是其与日俱增的资金压力。
地产业务整合前景未知
作为中粮集团地产类的唯一一家上市公司，中粮地产曾被寄予厚望。
早在2007年，宁高宁就高调对外表示，会将中粮集团旗下的商业地产打包，并适时在香港上市。而中粮地产也一直被认定是中粮集团的地产业务整合平台。2010年宁高宁甚至直言：“希望今年能把在集团内的一些有关地产的项目都会整合到中粮地产旗下，比如商业性物业和酒店。”
但是实际上，中粮地产的地产业务格局很微妙。中粮集团的地产业务，由中粮地产和中粮置业两个平台分食。在2010年年底，中粮地产组建地产酒店事业部，负责管理全部住宅开发、酒店商业运营、旅游地产、工业地产的运作，当中亦涵盖了中粮地产和中粮置业的全部资产。截至目前，中粮集团的地产业务子公司就包含了中粮地产、中粮置业、中粮酒店事业部及中粮海南公司。“这几年，中粮集团集中发展商业地产，对住宅支持并不大。”有业内人士表示。于是，中粮置业顺势成了后起之秀，而主要发展住宅业务的中粮地产的地位却被淡化。
今年4月，有媒体报道称“中粮地产发展缓慢的原因在于融资不畅，大股东对中粮地产定位不清晰”。
而近期，中粮集团旗下的中粮香港却买壳侨福企业(00207.HK)，报道称，通过此番收购，中粮集团将曲线完成地产业务在香港的上市。如此，中粮地产作为中粮集团的地产业务整合平台的地位就有可能落空。不过，也有业内人表示中粮集团地产业务整合前景仍未知。“他们的战略或者目的不好去断定，只有他们公司的高管才清楚。”北京师范大学房地产研究所所长董藩(微博)对时代周报表示。
“地产业务的整合是集团的统筹安排，我们还没有接到任何安排。”中粮地产证券事务部相关人士对时代周报记者表示。“中粮集团早前曾定位过中粮地产是集团住宅地产开发业务发展的唯一平台，目前为止仍然是这样。”在给时代周报记者的回复上，中粮地产如是表示。
(本文来源：时代周报) |
