房地产已经成了老百姓的最爱与最恨。有人问我：“在现在形势下，有什么办法既能维持当前的房地产调控政策，又能盘活房地产市场，让房地产这个发动机再次成为中国经济复苏的引擎？”我的答复是我还没有发现有这样的好办法，因为中国房地产已经正式进入下半场。
如果把房地产比作一场足球赛，过去的十几年，房地产踢了个漂亮的上半场，至少5：0。
那要问，房地产下半场还有的踢吗？答案是肯定的。再踢个5：0肯定是不行了，但踢个2：0或者2：1还是很有希望的。
其一，我国的城市化和工业化进程还远未完成，我们还处在城市固定资产大规模形成时期。没有大规模和高质量的固定资产作为产业支撑，产业升级、再工业化就无从谈起，这都离不开房地产的持续发展。其二，随着城市化和工业化的继续推进，未来10年，我国至少还有2亿农民进城，加上目前处于“漂浮”状态的2亿流动人口，只要解决好了城乡二元户籍问题，未来房地产市场的潜力还非常大。可以肯定的是，中国的房地产已正式进入下半场，且再也不会有下一个黄金十年了。回归理性，这才是根本。
今后房价的基本走势会怎样？
第一，考虑到CPI和人均收入的持续上涨因素以及土地的稀缺性，不管是大城市还是中小城市，房价绝对值肯定还会持续上涨。而相对价格，指的是房价与收入的比值，中国目前的这一比值畸高，未来会下降。收入涨得快，虽然房价绝对值涨了，但购房者可能反而不觉得贵。
第二，今后的房价走势应该会比较温和，大跌大涨的行情应该不会再出现了。从趋势看，我国市场经济制度肯定是越来越成熟，制度性和市场性的调控措施会逐步取代行政性调控手段，开发商和购房者的心态也会逐渐趋于理性。
在以上两个基本认识的基础上，就可以确定我们的投资策略了。
第一，如果是基于自住性需求，该出手时就出手，任何时候都是购房的合适时候，因为从长远来看，房价肯定是上涨的，而短期的最低点谁也无法准确知道在哪里。
第二，如果是投资，住宅性房产短期的投资盈利空间可能有限，投资期限最好能超过5年。因为按照现在的二手房政策，5年内交易的房产，要交营业税、个人所得税、契税，综合税率超过总房价的10%。而从国外经验和未来趋势来看，这一税率只会上升，不会下降。
第三，见房就买，买了就赚的时代已经结束，房产投资决策之前一定要慎重，只有资金流而没有人流支撑的房地产市场，崩盘是迟早的事。我们要充分认识到，房价只涨不跌的神话只是神话而已。目前的温州、鄂尔多斯(8.27,-0.23,-2.71%)房地产市场就是血淋淋的教训。
第四，从地区选择来看，一二线城市的投资空间已经非常有限，最好投资三四线，甚至五线城市。中国未来城市化加速趋势是不可逆转的，但这种城市化绝对不是人口继续涌入“北上广”这类一线城市，中小城市，特别是中西部地区的中小城市才是中国未来城市化的重点。 |
