北京楼市八月销售冷热不均 房企频频试探性推盘

 http://www.lgmi.com    发表日期:2012-8-30 9:23:41  兰格钢铁
    9月到来之前,楼市住宅成交量上下波动较大,热销与滞销项目并存。8月份以来,连续四周涨跌交错的小规律已基本形成,由于正常的市场波动,上周(8·20-8·26)成交量重现回升之势。根据北京市住建委的网签数据统计,上周北京市期房、现房商品住宅累计成交3602套,环比之前一周(8·13-8·19)增加10.7%;商品住宅的整体成交均价为21334元/平方米,环比上涨2%。

    两极分化现象加剧

    在本月开盘的项目中,除了中信禧园以外,其余项目签约率均在百套以下,新增项目去化率降低。一方面,近期传统热销项目入市减少;另一方面,前期热销项目价格产生波动。如徜徉嘉园、格兰山水、香悦四季花园等多期项目8月成交均价比前期都有上涨,但增长幅度基本在2%左右。

    值得一提的是,“两极分化”成为近期的楼市成交主要特征之一。数据显示,上周北京市成交均价2万元/平方米以下的商品住宅共有2697套,环比之前一周增长32.7%,其中1万元/平方米以下的有395套,环比大增75.6%;与此同时,成交均价5万元/平方米以上的商品住宅需求井喷,上周累计成交101套,环比增加10.4%。与之形成鲜明对比的是,整个7月,均价5万元/平方米以上的商品住宅仅仅成交了95套。

    一位资深房地产人士透露,部分热销项目价格上调的苗头,对近期销售情况造成了一定的影响。对于不同类型项目而言,这种影响有着天壤之别。普通住宅项目的购房者受到资金预算的瓶颈限制,在目标项目上调价格的客观现实下,往往会退而求其次,将购房目标重新锁定在价格更低的项目上,这正是近期低价项目,尤其是万元以下超低价项目走俏的重要原因之一。例如上周收获颇丰的首创澜茵山和金桥滨河丽舍,成交均价都在1万元/平方米以下,而高端项目的买家却信奉“买涨不买跌”,往往以涨价作为项目价值走向的核心指标之一,8月中信城、金茂府、五矿万科如园、西山壹号院等项目提价入市,成为高端市场的重要风向标,买家的追涨心态也一定程度上导致成交量激增。

    中大户型悄然走热

    除了以上特征外,8月份楼市的成交结构也发生了显著变化。根据伟业顾问的数据统计,8月90至150平方米的中大户型成交占比明显提高,与7月相比提高了6%,与年初相比提高了12%,而90平方米以下户型的成交占比则出现了明显下降,成交占比与年初相比下降了11个百分点。在各售楼现场,小三居、大两居的户型普遍受到客户的青睐。

    除了改善型购房需求比例有小幅上升这一原因之外,在限购限贷将持续从紧的大背景下,人们“一步到位”的置业观念逐步强化,也是导致8月中大户型房源成交占比明显增加的重要原因。不少外地购房人对于好不容易取得的购房资格倍加珍惜,更愿意选择能够满足家庭未来长期需求且成长价值突出的产品。从伟业顾问提供的1月、8月住宅项目销售金额TOP10排行榜中可以看出,1月北京楼市住宅销售呈现出中小户型和高端住宅两头强的特点,而进入8月以后,主打中大户型产品的项目开始热销,占TOP10比例达到60%,中信城、首开国风美唐、润泽公馆、金地万科朗润园、中粮万科长阳半岛、保利中央公园等项目均表现不俗。

    随着传统楼市销售旺季的来临,更多符合客户需求的产品也将入市销售,购房者可随时关注预购楼盘发布的动态信息,以便9、10月份择机出手。

    房企推盘有点“抠”

    8月下半月以来,开发商逐渐放慢推盘速度。记者了解到,上周北京仅有3个老项目后期开盘,分别为首开国风美唐、首开国风美仑和水色时光花园,累计新增商品住宅供应463套、44.7万平方米,套数环比减少57.4%,面积骤降49.8%。3个项目中,除首开国风美唐价格与7月开盘价格持平之外,另外两个项目价格均有上调。其中,水色时光花园单价上调700元,首开国风美仑单价则上调2000元。

    如此少的推盘量引发了业内人士的猜测和忧虑。链家地产市场研究部认为,造成这种现象的原因有三:首先,一些项目前期大量开盘,存货已经得到集中释放;其次,部分开发商对“金九银十”预期较高,集中选在9月或10月入市;再次,近期市场上新增项目价格上调迹象增多,在申请预售许可时可能遭遇了更为严格的审查。也有业内专家提醒,倘若9月、10月的项目供应量依然不足,库存量持续降低,供需比差距明显拉大,或将造成旺季价格上调。

    事实上,在9月到来之前,开发商的试探心态颇为普遍。价格上调等多重因素不但导致7、8月成交出现疲软,也使得下半年的楼市走向存疑,相应的项目开盘策略也越来越谨慎,“少量多次”推盘现象再次出现。以上述3个项目为例,各项目单次只推出了一两栋楼,平均每个项目新推房源仅有154套。针对这种现象,亚豪机构副总经理任启鑫指出,“少量多次”的开盘策略可以使开发商更为灵活地掌握“随行就市”的定价原则,并能根据市场反映快速调整营销策略,这也从侧面反映出房企对于未来市场的信心不足。(记者接贵云束杰)

    (本文来源:北京晨报)
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