继去年7月深圳针对住宅房产以评估价征税之后，今年10月1日起，深圳再针对存量非住宅类房产按评估价征税，意味着深圳即将开始对所有存量房产交易按评估价征税。但相比住宅地产，商业地产圈对此信息的反应更为强烈，普遍认为会大幅提高交易成本。昨日，深圳市地税局就此回应：非住宅类房产交易中“阴阳合同”大量存在，形成了“畸低”的交易成本，助长投机行为。评估价征税是对既往混乱市场秩序的矫正。
成交价偏低无正当理由按评估价征税
市地税局有关业务负责人介绍，对存量房交易税收强化监管的主要推手来自于2010年《财政部、国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税〔2010〕105号)。其中提出“全面推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作”的要求。
2011年7月11日，深圳首先对全市范围的存量住宅房产实施交易计税价格核定工作。市场人士认为该项政策提高了不高于5%的住宅房产交易成本。地税局有关业务负责人回顾一年来的措施效果时认为，“运行情况总体平稳，收到了预期效果，'阴阳合同’情况得到有效遏制。”
但据该局了解，非住宅类房产交易签订“阴阳合同”虚报成交价格的现象仍非常普遍，遂定于今年10月1日起将评估核定的范围扩大至存量非住宅类房产，也即囊括了深圳所有类型的存量房产交易。
该负责人介绍，政策出台的目的在于加强存量非住宅类房产交易的税收征管，规范非住宅类房产市场秩序。此项措施实行后，非住宅房产交易的计税价格仍然是交易双方签订的合同成交价格，但申报的成交价格偏低且无正当理由的，税务部门将按计税参考价格进行核定征税。
“畸低交易成本”助长投机行为
他强调，采取评估核定征税措施的主要功能在于遏制“阴阳合同”。长期以来，在存量非住宅类房产交易市场上，交易当事人通过订立“阴阳合同”，低报房产过户价格，虚假申报纳税的问题十分严重。这种状态下所形成的畸低的交易成本，不能反映市场的真实交易成本，更在一定程度上助长了投机行为，扰乱了房地产市场秩序，造成较大的税收漏洞，从而削弱了房地产市场调控的政策效果。因此，对阴阳合同采取评估核定征税措施，打击虚假申报交易价格和违法避税行为，有利于还原市场的真实情况。
但目前令业内最摸不着头脑的是，地税局提到的“计税参考价”到底会怎样定？普遍的看法是会按实际市场价格的“六七折”计税，此后慢慢过渡。但也有人认为此举实际效果或许会让已持有房产的人将资产锁在手中，对市场的影响则是让价格高位冻结，客观上维持住了短期的资产价格。但市场交易成本将大幅提升，而交易量会相应减少。
按官方说法反推，如果这么多年来高度活跃的存量房产交易来自于畸低的交易成本，则按法定征税之后，当前房产价格必定包含大量投机推动的泡沫。
(本文来源：南方都市报) |
