按周成交量计算，8月份北京市住宅成交量一直起伏不定，忽高忽低，但在进入9月份，各项目开盘价格逐渐定下之后，楼市走势将进一步明朗。不过，统计显示，北京新入市的大部分项目定价有所上涨，这或将“吓退”刚需，更有承受能力的中高端或将渐成楼市成交主力。
项目定价上涨刚需萌生退意
“我们预算能承受的最高总价是150多万，七八月份我们看上的二居80多平米的一般报价都是有130万，但是项目迟迟没开盘，现在再去问，销售已经报到150万了”。一位购房者告诉网易房产，他一直关注通州某项目，计划购买，但不断涨价之后他可能不得不退出。
经历过一个阶段的回暖之后，涨价已经是北京开发商不约而同的策略。据链家地产市场研究部统计，在今年入市的129个项目中，8月第四周和第五周都有成交的有75个，其中价格上涨的是40个，占比为53%。
据了解，大兴黄村的北京城建·红木林，7月开盘均价还是21000元/平米，上周已上涨至22000元/平米；通州马驹桥项目首开·国风美仑，时隔一周推同一楼座的新房源，价格却上调了200元。
8月12日到29日，北京市场在半个多月的时间里无一项目拿到预售许可证，8月30日当天有5个项目获得预售许可证，可见房企有意备战金九银十。不过网易房产发现，热点区域的项目开盘定价普遍上涨。
以通州为例，K2清水湾在处于楼市高点的2010年的预售价格约为25000元/平米，而目前的预售价格已经接近23000元/平米，为未来上涨留下了空间；8月30日同一天拿到预售许可证的另外一个长期被关注的项目是金隅花石匠，其在2010年11月的最高拟售价格为25821元/平米，最新一期的拟售价格已经恢复到21124元/平米，实际售价也快速回涨。
“目前北京楼市已基本度过价格低迷阶段，从低端到到中端再到高端项目无一例外均开始上调价格，整体市场价格已经开启上涨通道”，亚豪机构副总经理任启鑫认为，出现这一转折的主要原因是由于房企资金链压力出现明显缓解，房企预期乐观，且资金状况稳定，房企开始追求利润率的提升，因此近期项目涨价开盘的趋势继续蔓延。
8月商品房销量回落
来自北京市住建委的信息显示，8月份，北京市新房成交量为14528套，创下2012年的最高值。但实际上，去掉保障房之后，8月份纯商品住宅成交量较7月份出现回落。
纯商品住宅成交量下降和住宅价格上涨、供应量下降有直接关系。据亚豪机构监测，上周(8月27日-9月2日)限价房项目中国铁建梧桐苑签约488套，自7月底开盘以来连续已经四周占据销量排行冠军，上周更是超过了除去项目自身，排名前五的其他四个项目的总销量。
价格依旧是影响刚需群体购房决策的最重要指标。上周北京市期房、现房商品住宅累计成交2828套，面积33.9万平米，环比之前一周(8月20日-26日)，成交套数减少21.5%，成交面积下降8.9%。上周整体成交均价为21640元/平米，环比微涨1.4%
链家地产分析师常清认为，从8月第二周开始，商品住宅成交均价环比变化幅度呈递升趋势，一方面是由于改善性需求增加，另一方面是由于近期项目实质涨价。再加上近期供应不足，新增的热销项目存量减少，受影响最明显的就是刚需成交量降低。
此外，任启鑫认为，受到年末信贷额度紧张的影响，上周北京光大银行、中国银行已率先将首套房贷的利率优惠从85折调整至9折，造成部分购房者总支出增加，进一步影响到购房者心理预期，导致成交下挫。
在二手房方面，进入8月份整体市场成交有所回落，价格连续基本稳定在23400元/平方米左右。链家地产表示，由于金九银十即将到来，多数业主高价挂牌，且降价意愿低，因此金九价格仍然面临上涨的压力，但是在刚需和改善需求为主体的市场环境下，价格上涨动力不足，呈现缓慢上涨的趋势。目前，整体市场中新增客源量呈现下降趋势，消费者的购房意愿有所下降。
中高端渐成楼市“主力”
限购政策实施之后，业内一度认为，北京楼市几乎完全被刚性需求主导，不过，从6月份至今的豪宅热销，可以看出中高端市场的供应和需求双方都渐渐“壮大”。
以预计将在9月份开盘的项目为例，初步统计显示，在39个预计入市的项目中，有润融科·千章墅、泽庄园·墅郡、领秀观山悦、温哥华森林、东亚华欣湾·澜岸5个项目是纯别墅项目或以别墅项目为主，此外还有数个项目有别墅产品销售。
亚豪统计数据显示，上周成交面积排名前10位的普通商品住宅项目中，有7个成交均价超过了2万元/平米，包括定位高端的御汤山、远洋·LAVIE两个别墅项目，位于城市核心区的住宅项目中信城等。
任启鑫表示，中、高端项目销量喜人是拉动上周成交均价继续上行的又一原因，同时也表明在首套利率优惠“吃紧”、刚需购房群体萎缩的情况下，中、高端需求受到的影响要小得多，这些或将成为9月销量突破的主力军。
不过也有业内人士认为，首次置业和改善型需求都应该被称为刚需，改善型需求不同于投资需求，而是以自住为主，是未来需求市场发展的大趋势。
(本文来源：网易房产) |
