苏州河，上海的母亲河，曾经“臭名昭著”，但如今在政府的大力治理下，已经成为新的城市景观代名词。
随着苏州河越来越清亮越来越美丽，沿岸的房价和地价也跟着水涨船高。2010年，苏州河北岸一地块终于拍出了70.2亿的天价，知名的央企华侨城将之收入囊中，当时楼板价突破了52784元/平，成为上海新单价地王。但之后楼市开始进入长时间的调控期，业内无不对这块天价土地的未来表示担忧。
时隔两年，名为华侨城·苏河湾的项目在九月中旬上市，房源的售价在56000元/平左右，有消息称开盘当日就售出了超过半数房源。这一价格看似亏本，不过，熟悉内情的人都知道其中另有蹊跷。实际上，在国内不少“地王”尴尬上市或陷入窘境的背景下，央企华侨城早已通过各种手段悄然完成了自己手中这一地王的“脱困术”。
方法一：“被邀请”招标平衡地价
华侨城·苏河湾项目之所以引人关注，正是由于其“破天荒”高的楼板价。
2010年2月，华侨城以70.2亿的总价摘得苏州河北岸东块1街坊地块，折合楼板价52784元每平方米，溢价率49.4%。苏州河北岸东块1街坊地块东至河南北路，南至北苏州路，西至山西北路，北至天潼路，土地用途为商住办，出让面积为41985平方米，建筑面积为132996平方米。52784元/平刷新了当时上海单价地王的纪录，业内频频惊呼这一价格会“很难做”。
由于创纪录的单价以及“地王”的身份，这幅土地的出让被媒体大肆报道，华侨城·苏河湾项目也因此为世人熟知。
然而，许多人忽略的是，2010年7月，闸北区又悄然推出了一幅土地，闸北区苏州河北岸东块41、42街坊地块，这幅地块距离苏州河北岸东块1街坊地块很近，41街坊位于甘肃路以东、曲阜路以南、浙江北路以西、北苏州路以北，42街坊位于文安路以东、曲阜路以南、甘肃路以西、北苏州路以北，也在苏州河沿岸，为办公、商业和文化娱乐用地。项目出让面积为38584平方米，建筑面积为123517平方米。
但这一体量和苏州河北岸东块1街坊地块差不多的地块，其成交价仅为17.91亿元，折合楼板价也仅仅为14500元/平，和70.2亿、52784元/平的总价相比简直“天差地别”。而更为关键的是，该地块采取了邀请招标的出让方式，最终以17.91亿价格取得该地块的正是高价摘得苏州河北岸东块1街坊地块的华侨城。
所谓邀请招标，即由招标单位按照邀请招标流程选择一定数目的企业，向其发出投标邀请书，邀请他们参加招标竞争。与普通的公开招标相比，邀请招标存在出让方主动选择竞价者的环节。
由于这幅地块出让十分低调，总价也不高，且现如今上海市规划和国土资源局出让地块查询系统也已经查询不到这幅地块的具体情况，因此华侨城低调低价取得苏河湾相邻地块的事实被大部分人忽略。人们只记得华侨城·苏河湾的地王地块，却不曾记得另外一幅楼板价打了近3折的地块。
华侨城低价取得闸北区苏州河北岸东块41、42街坊地块之后，就已经有业内人士指出，华侨城此举分摊了苏州河北岸东块1街坊地块的高地价，而若粗略计算，华侨城目前手中苏河湾地块的平均均价大约是在34342元/平。
值得玩味的是，网易房产记者近日走访华侨城·苏河湾售楼处时，销售人员在介绍到1街坊地块时，强调了该地块高达5万的楼板价，但在介绍在售的41街坊地块时，则巧妙地表示该区域楼板价也达到了34000元/平。
而若以34342元/平的楼板价去衡量，则目前华侨城·苏河湾在售的41街坊中商业产权的公寓56000元/平的均价其实并不便宜。后期1街坊还有住宅产权的公寓，销售人员也明确表示或在明年上市的住宅产权的公寓价格会更高。
方法二：浦西最高住宅赚个钵满？
除了平衡地价，华侨城·苏河湾1街坊的规划露出庐山真面目的那一刻也让许多人震惊，因为两栋45层的住宅楼在上海极其少见，在浦西也是第一高层住宅。
2011年5月，华侨城·苏河湾1街坊的环评公布，项目由1栋42层的超高层商办综合楼(T1)、二栋45层的超高层住宅楼(T2、T3)和三栋4层的滨水商、住楼组成。其中42层的商办综合楼和两栋45层的超高层住宅楼的高度都是150米。
目前，上海住宅最高楼是位于浦东的世茂滨江花园2号楼，其总体高度达到191.85米，共53层，2002年它打破了原中国最高住宅楼“兆丰花园”140.766米的最高记录，成为了当时中国最高住宅。
而除了世茂滨江花园以外，上海其他的著名高楼，如盛大金磐、鹏利海景、财富海景花园等住宅的高度都未超过150米。在浦西，华侨城·苏河湾的这两栋150米高的住宅也是绝对的第一高度。
有业内人士表示，现在一般住宅楼的高度在80米到100米，如果住宅高度过高，则可能涉及一些更为复杂的消防问题。
不过，华侨城·苏河湾的销售显然把这一高度作为项目卖点，在介绍华侨城·苏河湾两栋150米的超高层住宅时，销售非常“神秘”地表示这将是浦西住宅的第一高度，既能看到苏州河，又能看到远处的外滩黄浦江，是稀缺的景观，而这也正是由于华侨城的央企背景和良好的政府关系，才能享受的“待遇”。
但据网易房产记者从当年曾参与过苏州河北岸东块1街坊地块竞价活动的其他开发商处了解到，当年该地块的土地出让文件中曾规定住宅的限高为80米。现如今住宅高度却变成了150米，而这独一无二的高度和景观，也确实成为华侨城·苏河湾项目住宅产权部分明年高价开盘的砝码。
现状：网上登记仅4套均价51157元/平
由于2010年以来持续不断的调控，2009年以及2010年频频诞生的“地王”大部分目前都活得不太好。
拿上海来说，曾经的总价也达到70亿的长风地王——中海紫御豪庭38000元/平上市，被认为是贴着成本价在卖。同样今年上市的嘉定新城板块地王——常发国际豪庭的最低成交价格甚至跌破了其楼板价。而一些价格坚挺的地王项目如金地天境则在成交情况上不甚理想。
在这样的背景下，华侨城·苏河湾项目显然也背负了很大的压力。不过，就目前的情况来看，二次拿地大大降低了华侨城·苏河湾项目的总体成本，而后期住宅产品的售价必然也将远高于目前商业产权项目的售价。
不过，即便采取了巧妙的方法使得地王“脱困”，但华侨城·苏河湾作为央企华侨城在上海最为重要的一个项目，仍然面临着许多的变数。
此次41街坊部分的商业项目开盘，据华侨城·苏河湾的销售介绍，一共推出了百余套房源，而开盘当日已经成交了超过半数的房源。但一周过去，根据佑威研究机构提供的数据，华侨城·苏河湾目前仅有4套房源完成了网上签约备案，分别是2套复式房源和2套平层房源。而复式房源的成交均价仅在47000元/平左右，平层房源的成交均价也仅55000元/平左右，这与销售所言复式房源54000元/平，平层房源60000元/平的报价也相去甚远。
华侨城上海置地的总经理袁静平曾在2010年末曾表示，整个苏河湾项目，包括1、41、42街坊的开发和3街坊的代建，预计需投入130亿元左右。
华侨城也在苏河湾项目的进行过程中，不断地“找钱”。2010年3月和12月，华侨城分别发行了总额为20亿元和24亿元的短期融资券，时间恰好是华侨城取得苏河湾两幅地块之后。而今年4月，华侨城在港股上市的华侨城(亚洲)曾22.3亿注资上海苏河湾项目，间接持有华侨城上海置地50.5%的股本权益。
而除了自己持有以及可供销售的部分，华侨城还要负责帮助政府改建一部分旧城，重新规划苏河湾沿岸的绿化以及文化娱乐设施，自然也要投入不少成本。
华侨城·苏河湾地王之路其实还很长。
(网易房产) |
