■刚需楼盘“逆袭”，成交均价创下近半年新低
国庆后的集中网签直接推高了上周上海楼市的成交量。
金丰易居佑威联合研究中心15日发布的监测数据显示，上周(10月8日-10月14日)上海市商品住宅成交面积为25.32万平方米，环比(较前周)大涨266.91%；新增供应面积亦环比大增235.32%，至23.07万平方米；成交均价则环比下降3.56%，至20114元/平方米。
佑威机构执行董事黄志坚称，上周上海市商品住宅25.32万平方米的成交量，创下了7月1日以来的近15周新高。
某上市房企营销负责人分析，上周上海楼市成交量较高，与国庆长假因素的影响不无关系，有的区整个国庆长假期间都不能网签备案。
黄志坚亦介绍，受假日因素影响，10月1日-10月3日没有相关的网签数据。
但上述上市房企营销负责人指出，进入10月以来，上海楼市总体表现不错，受成交量稳步上升影响，开发商的推盘热情越来越高，较高水平的成交量应该能够得到延续。
假日楼市滞后效应
“上周上海楼市成交量回升，应该是有一定假日成交的滞后效应存在。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔说。
21世纪不动产上海区域市场中心昨日发布报告称，10月1日-10月3日房产交易中心休息，不少节日期间成交的房源在节后集中进行网签。上周25.32万平方米的成交体量，已远超过9月约20.3万平方米的周均成交水平。
德佑地产研究主任陆骑麟也不排除部分在“十一”黄金周期间成交的房源在上周集中网签。
他还提到，上周成交量排名前列的楼盘，多在9月中下旬获取预售证并推盘。
上海宝华集团副总裁杨健介绍，9月底以来，上海刚需楼盘的推盘量一直较大，“十一”长假和房展会期间又有较多的促销，客户入市较为踊跃，这推升了近期的楼市成交。
“我们在宝山的一个刚需楼盘，国庆长假期间卖了100套房源，成交价格在1.25万-1.3万元/平方米，上周和这周的成交量都较好，目前正在陆续网签。”杨健说。
刚需楼盘“逆袭”
刚需楼盘的集中成交，明显拉低了上周上海楼市的成交均价。
黄志坚称，上周上海楼市20114元/平方米的成交均价，创下了2月27日以来近33周的新低，“成交放量而均价下滑，表明低价位产品所占权重较大，刚需产品在上周再度发力。”
黄河滔也提到了上周刚需楼盘成交量的“逆袭”。
据他了解，上周上海成交面积排名前十的楼盘中，成交房源套均面积高于120平方米的楼盘只有1个；12个楼盘中，九成房源的成交均价在2万元/平方米以下。
按黄河滔的说法，今年3月上海楼市复苏以来，单价2万元以来房源成交占比逐月回落，最低是7月的57%，但10月前14天，上海楼市单价2万元以下房源的成交占比高达72%，是今年以来的新高。
供应面同样有迹可循。
黄河滔介绍，据统计，9月下半月，上海新增供应量在3万平方米以上的楼盘多为刚需项目。
“楼市重回刚需主导、改善型跟进的轨道，恐怕也是监管层希望看到的结果。”黄志坚介绍，上海楼市6月、7月的成交均价超过2.4万元/平方米，到8月已降至22651元/平方米，9月继续下滑至21696元/平方米，而截至10月14日，10月的成交均价已降至20288元/平方米。
中高端楼盘集中入市或推高成交均价
不过，不少受访者认为，价格局面或生变。
某上市房企营销负责人称，上周沪上多个改善型楼盘开盘，销售情况都较不错，改善型、中高端楼盘在经过国庆长假的观望后，目前呈现出发力迹象。
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海断言，成交量、成交均价在本周及未来一两周会继续提升，“从上周末开始，改善型、中高端楼盘开始出现集中推盘，一些性价比较高的改善型楼盘甚至出现夜间排队，这在延续较高成交量的同时，也会使得全市均价重新攀升。”
宋海称，目前看，10月的成交量比较乐观，各开发商在加紧推盘的同时，销售速度还是可以的。
杨健亦称，9月以来的大体量推盘势头，将在10月得到延续，“目前开发商都希望多拿点房源放在10月推，开盘消化一部分，之后再慢慢卖，这有助于开发商完成或进一步提升全年的销售业绩。”
据21世纪不动产统计，上周上海市新建住宅新增供应面积为23.07万平方米，环比增加235.32%，“这表明作为年内最后一个传统推盘节点，开发商对10月楼市仍具有一定期待。”
但陆骑麟提醒，目前的去化速度难以改变“供过于求”的现状。9月至今，上海市新建商品住宅库存已攀升至1050万平方米的高位。
黄河滔认为，近期楼市成交虽有所回暖，但总体来说仍处于去库存阶段。
杨健对此并不太担心。他说，调控以来，已难见日光盘，新推房源有待市场慢慢消化也是没办法的事，“随着推盘量的加大，库存量呈周期性升高也是较正常的事情。”
杨健预计，10月上海楼市的成交量可能达到90万平方米，较9月多出10万平方米左右。 |
