假期疲软的北京住宅市场，在国庆节后出现反弹，新房在一周之内成交2630套，日均网签375.7套，比9月份还多了10套。成交量反弹的原因，一方面来自于假期因素部分签约推迟，另一方面9月份入市的部分热盘进入集中签约期。
国庆后成交反弹日均网签375.7套
国庆后的北京住宅市场并没有随着假期的疲软继续下行，而是迅速反弹。据北京市住建委信息统计，上周(10月8日-14日)北京新建商品住宅市场共网签2630套，成交面积为26.25万平方米，环比之前一周(10月1日-7日)分别大涨495.7%、455%。从日均成交量上来看，上周折合每日成交套数为375.7套，比9月日均量还高出10套。
北京全市二手住宅网签总量为2364套，环比前一周的网签量大幅上涨了1476%，与上月同期相比下跌了13.4%，比去年同期则上涨了11.7%。新房和二手房合计成交4994套，接近9月同期水平。
9月份入市热盘进入网签期是支撑上周成交量反弹的主要因素。据亚豪机构监测，上周成交排名前五的项目当中，除第五位的保利春天里之外，其他四个项目9月或8月均有新房源推出，其中上周销冠合生·滨江帝景单周实现成交254套；排名第二的中国铁建国际城乐想汇上周成交230套，为8月入市；分别排名三、四的老项目后期首开·熙悦山与纯新盘金融街·融汇均为9月入市。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，由于市场供应的不足，使得数月以来北京住宅市场成交出现持续下滑趋势，但是随着9月份45个项目的入市，楼市房源短期内变得较为充裕，而前一阶段受制于新增商品房不足，可选择性减少，而被动暂缓购房的客群纷纷开始出手，因此，预计10月后几周成交将呈现持续上升的趋势。
目前，北京住宅库存量攀升至9万套左右，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖和21世纪不动产分析师张磊都表示，购房者碰到合适房源可以出手。
不过，成交量起伏不定是博弈期内的常见现象，房地产下游行业并未因短期反弹而受益。由商务部流通司、中国建材流通协会共同发布的全国建材家居景气指数(BHI)9月份数据同比下降4.75%。全国规模以上建材家居卖场1-9月累计销售额为8792亿元，同比下降6.57%。中国建材流通协会副会长秦占学认为，从九月份BHI同比下降4.75%看，反映了国家对房地产调控并没有放松，建材家居市场比去年更为严峻。
新项目低价“敲门”入市
长时间的调控已经让开发商学会了“相机而动”，经过了一段时间的“量价齐涨”之后，北京的楼市暂时又回到了“以价换量”的阶段，这种特征在纯新盘上体现得较为明显。
以上周成交排名靠前的项目为例，其中，合生·滨江帝景、中国铁建国际城乐想汇以及金融街融汇均为纯新盘入市，首期开盘几个较为灵活，例如合生·滨江帝景精装修定价16000元/平方米，基本与区域底价持平，而金融街融汇精装修房源同样定价16000元/平方米，仅比区域内其他毛坯房源价格高出1000元/平方米。
由于成交结构的变化，上周北京商品住宅成交均价为19752元/平方米，虽然环比国庆期间有小幅上涨，但相比9月份出现明显下降。另据链家地产统计，目前全市成交项目中，均价在2万元以下的占比较9月上涨9个百分点。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，在市场向好时期，纯新盘往往会比照同区域的中等偏上价格来定价，从而体现项目品质。而市场走低时期，纯新盘则会选择“低开”，以试探市场底线并促成热销，在项目市场形象建立，开发商获得一定销量后，价格即开始出现上调。
据悉，中国铁建国际城乐想汇“十一”期间第二次开盘单价即上调3000元/平方米。而合生·滨江帝景也传出即将上调售价的消息。
据链家地产市场研究部张絮判断，相较三季度的持价或涨价态度相比，四季度会有部分房企通过推出低价盘、小范围降价等促销方式的策略来“以价换量”。年底前可能还会出现量涨的过程，但幅度不会太大。
二手房成交周期拉长
北京全市二手住宅网签总量为2364套，与9月份同期相比出现下下跌，更无法比及8月份。与此同时，二手房成交周期也被拉长，购房者更趋向谨慎，下定之前的看房次数增多。
据麦田房产乐成国际店和百子湾店两位负责人透露，两店第二周的成交客户绝大部分是在国庆黄金周期间看房，再次考虑过后，第二周来定房、签约的。这与前两月的快速签约形成对比。
不过，麦田房产成交数据显示，上周在双井、酒仙桥、四季青等商圈成交量上涨明显，其中双井商圈以苹果社区及乐成豪丽楼盘的成交居多。来自我爱我家的消息更是显示，由于10号线二期即将开通，六里桥等部分区域甚至出现惜售现象。
9月份至今，北京的二手房价格总体保持稳定状态。据链家地产统计，10月第二周北京市二手住宅成交均价为23676元/平方米，环比上周上涨1.7%，与9月第二周相比上涨0.9%。
“市场价格将开启小幅下行区间，通过低价房逐步激活部分购房需求以保证成交量平稳，不过降价幅度依然有限且缓慢。”北京麦田房产市场分析师张叶松表示。
(本文来源：网易房产) |
