2010年4月以来，国务院从住房供给和需求两个方面先后提出了以限贷、限购、限外为特征的一系列调控城市高房价的严厉措施。这些政策对缓解我国房地产业持续“高烧”起到了一定的“降温”作用。从2010年4月起，全国70个大中城市新建商品住宅销售价格环比从17.3%下降到12月份的8.5%。2011年价格环比下降的城市由1月份的3个增加到12月份的52个。进入2012年以后，70个大中城市环比价格依然保持下降态势。但与此同时，从2011年1月到2012年1月，房价同比上涨的城市月均达到66个，最少的月份也有61个。2012年2～5月，虽然同比上涨的城市月均减少到23个，但5月份房价同比下降的55个城市平均降幅也只有1.78%。
以上数据说明，限购后的70个大中城市房价上涨势头并未减弱，从房价回归合理水平的目标来看也仍然偏高，促使房价反弹的因素依然存在。为此，我们有必要进一步分析我国城市房价波动的区域性差异及其影响因素。
限购后我国城市房价区域性波动情况
为便于比较，我们以国家统计局公布的70个大中城市2011年1月到2012年6月新建商品住宅价格变动指数为依据。在国家统计局发布的房价数据中，排名前35位的城市都是2011年以前出台限购令的。
一线城市房价涨幅下降，二三线及周边城市上涨
除2011年10～12月因广州和深圳房价上涨拉高一线城市同比房价外，其他月份一线城市房价同比涨幅均低于二线或三线城市。2011年1～5月，二三线城市同比房价涨幅超过一线城市；1～9月，三线城市上涨幅度超过一二线城市。进入2012年1月以后，35个城市房价同比涨幅下降，一二线城市分别从2月份和3月份开始同比下降，三线城市则是从2012年5月份开始同比下降，但下降幅度低于一二线城市。在2011年率先限购的一线城市如北京、上海、广州和深圳房价涨幅下降的同时，其周边城市，如北京附近的石家庄、秦皇岛，上海附近的昆山、嘉兴，广州深圳附近的东莞、珠海、惠州等地的房价绝对值却在不断上涨。
城市郊区房价下降，市区上涨
2011年第三季度，上海房价上涨超过20%的五个区县中有四个位于内环内，其中静安区的房价上涨幅度高达26.18%。曾经领涨北京房价的通州，2011年8月部分楼盘比2010年降价50%。昌平、房山、顺义等郊县的新开楼盘，价格都出现了大幅下调。与此相反，北京二环内新售楼盘价格普遍上涨，例如中海紫御公馆从2011年2月的40000元/平方米涨到10月的42000元/平方米。
由此可见，我国限购后的城市房价指数很大程度上是依赖城市郊区或偏远地区的房价拉低的。因为，大多数城市的市中心区域已经很少建设新楼盘，大部分新建住宅都集中在郊区。
限购后大多数城市房价绝对值上涨
虽然限购后我国城市房价出现了环比或同比下降，但绝大多数城市房价下降的只是涨幅，实际房价绝对值并未下降，而是上涨。根据《城市房产》公布，2010～2012年“城市住宅房价排行榜”中80个城市的房价数据进行对比后可以看出，从2010年4月“新国十条”发布到2012年6月，只有8个城市房价下降，另外72个城市房价平均上涨24.58%。京、沪、广、深涨幅分别为9.79%、1.79%、35.32%和25.09%。
但是，由于基数过大，有些城市虽然涨幅不是最大的，但是房价上涨绝对值却很高，80个城市中有52个城市每平方米房价上涨绝对值超过500元，35个城市超过1000元，26个城市超过1500元。
影响因素分析
价格是市场供求关系的直接反映。限购后我国城市房价出现区域性波动，从表面看是限购限制了住房需求，导致各地供求失衡，进而影响房价波动，但深层原因主要集中在以下几个方面。
投机性因素
首先，限购政策“挤出”的投机性需求只是增量市场，存量空置房依然是制约房价下降的主要障碍。根据国家统计局公布的数据显示，2010年我国城市住房私有率为89.3%，但是实际“住房自有率”还不到60%，二者相差近30个百分点。这也说明，购买两套以上住房的投资、投机者比例偏高，我国城市的存量房地产市场依然是一个以投机炒作为主导的市场。其次，一线城市“挤出”的投机需求转移到了二三线城市，甚至是四五线城市，导致后者房价上涨。这是因为，我国的“限购”政策不是全国同步进行的，而是先从一线城市开始的，这就为投机性需求向未限购城市转移创造了机会。再加上部分二三线城市原有房价低于一线城市，使得一线城市因限购而挤出的投机资本转移到人均收入、购房支付能力更低的二三线城市，推动其房价快速上涨。而随着大批二三线城市限购的出台，它们又转到了四五线城市，甚至是小县城炒房，导致这些地区房价上涨。
区域性房价传导作用
迁移问题。一线城市长期以来吸引了大量的人才和劳动力向内迁移，但面对高不可攀的房价和限购政策又迫使部分人迁移到周边房价相对较低的二三线城市，致使该类城市购房需求增加、房价上涨。与此同时，一线城市由于限购，购房者减少、房价下降，进而强化了人们“买高不买低”的消费心理，也导致一线城市房价越降，购买者越少，房价进一步下降的现象出现。相反，二三线城市房价上涨，导致大批“恐慌性购买需求”提前释放，从而进一步推高房价。
资产转移与空间套利问题。与一线城市相比，房价相对较低的二三线城市也吸引了大量的投资投机者进入，结果刺激房价上涨。同时，许多大型房地产企业，也进入获利空间较大的二三线城市疯狂抢地，提高了当地的房地产开发档次和地价，同时也拉高了房价。
房地产决定因素的领先或滞后关系。首先，近几年，部分二三线城市GDP增速持续高于北京、上海等一线城市，也刺激资本和劳动力向二三线城市转移，增加了该类城市居民的刚性需求，刺激房价上涨。其次，一线城市的房价走势领先于相邻的二三线城市，即与一线城市相比，二三线城市呈现出一定的价格传导滞后性。一般是一线城市房价涨跌3～5个月以后，二三线城市开始跟进。因此，在前者房价下跌的同时，二三线城市房价会出现逆势上涨。如北京2011年4月开始房价同比涨幅下降的同时，石家庄和秦皇岛房价涨幅开始扩大并一直持续到8月份以后才出现缩小趋势。
区位因素
所谓区位是指事物的位置，或是该事物与其他事物之间的空间位置关系，通常可分为自然区位、经济区位及社会文化区位。区位因素也是导致京沪广深等一线城市和大中城市中的中心地带房价居高不下的主要原因之一。
城市土地由于地理位置的差别会使不同地段的土地具有不同的收益。例如，北京二环每平方米土地的收益大大高于三环，而三环又高于四环，四环高于五环。土地收益影响地价，进而体现在房价上，这也是二三环房价普遍高于四五环的原因。因此，从表面上看，城市市中心的房价在不断上涨，但实际上是土地价格上涨所致。同时，城市中的基础设施建设也会对土地连续投资带来的收益形成“地租”。限购后，许多城市继续建地铁、修高速路，致使建设沿线房价上涨。另外，在城市中占有特别的地段，还会产生垄断地租。如上海南京路等繁华商业区，其收益远远高于其他地段，这类收益就包括垄断地租。其结果就是，即使是史上最严厉的限购政策，也难以动摇城市中心地段越炒越高的房价和人们抢购该地段天价房的热情。2012年6月，北京一些性价比高的高端项目销售火爆就说明了这一问题。
限购政策博弈
我国从供求两个方面入手，历时两年多的限贷、限购政策阻断了靠贷款炒房者的后路，打压了部分投机性住房需求，短期内对房价过快上涨起到了抑制作用。但是，因我国幅员辽阔、人口众多、不同城市经济文化环境各异，同样的限贷、限购政策对不同城市的制约作用也不同。因此，“两限”政策的局限性也就不可避免，在执行过程中也必然会引发各方的利益博弈。
地方政府的“土地财政”博弈。土地财政主要有两大来源：一是土地出让金；二是建筑业和房地产税收。限购后因各地的土地供应量大幅下降，土地出让金收入锐减。为此，从2011年8月到2012年2月，先后有马鞍山、佛山、成都、杭州、芜湖等城市出台了各种为限购“松绑”和变相“救市”的对策。上述对策严重干扰了限购政策的实施，对房价上涨起到了推波助澜的作用。
开发商及炒房者的政策博弈。国务院第一个“限贷”文件出台后，大多数开发商比较谨慎，不敢轻易涨价，炒房者则是等待观望心态明显，购房意愿回落，大多数城市房价有所下降。但当第二个“限购”文件出台后，经历了“限贷”后的开发商和炒房者开始运用各种手段，展开了新一轮博弈，刺激房价上涨。
切实落实中央的房地产调控措施
正是由于投机性因素、限购政策博弈等因素的共同作用，导致限购后我国城市房价波动的区域性差异和上涨趋势。因此，应切实落实中央的房地产市场调控措施，从供求两方面入手，进一步抑制和打击投资投机性住房需求。
改革房产税制，打击投机性住房需求
从2011年1月28日起，上海、重庆两城市经国务院批准试点开征房产税，但由于两城市只是针对本市居民180平方米以上高端增量、独栋存量住宅和非本市居民新购100平方米以上房产征税，因而对打压投机性住房需求成效不明显。目前国家财政税务部门正在研究推进房产税改革的方案，拟适当扩大试点范围。结合重庆和上海的试点经验，我国房产税制改革应采取以下对策：一是保护自住型住房需求，征收超标住房累进保有税。通过增加超标者的住房成本，促使人们主动放弃大户型，购买小户型住房。二是向卖主征收高额累进房产交易税，打击炒房者。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。但在实际操作中，由于该税率只有5.5%，通常都是房主以加价方式转嫁给买方，难以制约卖房者。三是征收房产交易高额累进所得税，根据房主持有住房的套数、交易频率征收该税种，最高可将房产交易所得税提高到60%以上。实行住房累进保有税与高额累进房产交易税两税结合，可以有效打击大量囤积空置房和频繁炒房者，迫使其要么抛售手中多余住房，要么将其转为出租房。四是需要全国联网的个人住房信息系统与之配套。截至2012年6月30日，全国已有40个城市实现联网，住建部已经开始考虑逐步将联网覆盖到约500个内地地级城市。同时，应采取严厉措施打击“阴阳合同”等住房交易中的避税、骗贷等行为，保证国家住房调控政策的顺利实施。
优化财政结构，减少地方政府对“土地财政”的依赖
改变地方政府财政收入模式，建立可持续增长机制。首先，应深化财税金融体制改革，完善分税制，合理划分中央与地方的利益分配格局。健全中央和地方财力与事权相匹配的财政体制，进一步提高一般性转移支付所占比重，提高基层政府公共服务能力。其次，建立能保障地方政府财政收入的可持续增长机制。通过上述房产税制改革逐步构建以物业税、房地产税为主体税种，资源税和环境保护税为辅助税种的独立稳定的地方税体系，保障地方政府能获得稳定、持续的财政收入来源，逐步放弃过度依赖“土地财政”的收入模式。
改革土地出让金征收方式及分配比例。首先，应借鉴香港经验，将目前地方政府一次性收取土地出让金的方式改为逐年收取，即以土地年租制代替批租制。其次，应以法律形式规范各级政府间财税关系、责权划分等基本制度，逐步改革中央与地方对于土地出让金的分配比例，减少地方政府对于土地出让金的留成比例，遏制其征地冲动。
逐步改变地方政府的政绩考核方式。应尽快取消GDP增长速度、投资等地方政绩考核指标，而把基本公共服务均等、公共设施基本完备等民生工程作为主要考核指标。
改变住房模式，实行租售并举
我国在今后的房地产政策中不宜再鼓励提高住房私有率，应逐步实行租售并举。小城市住房造价低，外来人口少，房多人少，应以售为主；大城市外来人口多，房少人多，房地产价格偏高，应以租为主；而介于两者之间的中等城市则应实行租售并重。同时，高收入家庭以购房为主，低收入家庭以租房为主，中等收入家庭可租购并重。应尽快出台市场租赁管理条例，可借鉴国外经验，规范私租房市场，通过税收和法律法规，限制私租房漫天要价和房主任意毁约现象，以保护承租人利益。
完善保障房建设和分配制度
2011年我国城镇已开建1000万套保障房，未来五年，将继续建设3600万套。我国目前的保障房分为廉租房、公租房、经济适用房和限价房四大类。根据国务院关于逐步实现“两租房”统筹建设、并轨运行的精神，逐步实现保障房申请“四房合一”。高收入家庭以购房为主，即购买商品房；低收入家庭以租房为主，即租赁公租房；中等收入家庭租购并重，租赁私租房或购买经适房。[本文为山东省重点学科“区域经济学”资助项目(2011)] |
