挤出当前住房市场的泡沫，去除房地产赚钱效应，让住房市场真正变成一个消费为主导的市场而不是投机炒作的市场
房地产宏观调控政策确立的核心所在
易宪容
国务院总理温家宝在近日召开的国务院常务会议上提出要抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。可以说，房地产市场宏观调控的长效机制不仅决定了住房市场能否健康持续发展，也决定了未来中国经济能否健康持续发展。在笔者看来，建立这样一个机制应从以下方面入手。
从法律及制度上完全把房地产市场界定为消费主导的市场
从法律及制度上完全把房地产市场界定为消费主导的市场而不是赚钱工具、不是投资炒作的市场。住房的生产只是为了保证居民的基本居住需求及住房福利条件改善。只有去除住房市场的投资功能或赚钱效应，才是建立起了房地产市场健康发展的长效机制。如果购买住房不能够成为赚钱或投资(居民房地产的投资只能限制在高档住宅、商业地产及房地产信托资产上)工具，那么住房的投机及投资需求就会逐渐地退出市场，住房的价格才能够回归理性。要做到这点，就得在法律上与制度上(如设立《住宅法》)来保证住房市场这一宗旨真正确立。比如美国的《住宅法》第一句话就明确规定住房市场生产“安全舒适及绝大多数居民有支付能力的住房。”住房市场的性质没有法律化制度化，房地产宏观调控的长效机制确立并非易事。
对住房市场的宗旨，2010年的“国十条”就有了明确规定，比如第一条明确指出房地产不是支柱产业，不是经济增长及追求GDP的工具，不是地方政府土地财政的工具，而是保证居民居住条件改善的工具或民生工具。中国经济要“去房地产化”，要改变以往房地产运作的暴利模式，挤出房地产企业及地方政府的暴利，不能把住房成为投机赚钱的工具；不能剥夺绝大多数居民的天赋居住权，并让全体人民来分享中国经济改革的成果；要把房地产由一个投机炒作为主导的市场转变为一个居民住房消费主导的市场。但是这几年房地产宏观调控效果与上述宗旨仍然相去很远，其原因就是没有让这个宗旨法律化。
去除住房市场投机投资的赚钱效应
对于去除住房市场投机投资的赚钱效应，在世界各国都有现成的法律与政策。可以有住房交易的事前限制(比如住房的信贷差别化政策、有条件限制购买第二套以上住房等)，但更重要的是对住房交易的事中及事后限制。即可以不限制住房购买的套数，但购买后要想卖出去赚钱，就要通过严格的住房交易税(如香港及新加坡)及住房交易所得税(如日本及韩国)来限制，并在住房持有环节征收房地产税等，从而使得个人想通过住房交易来谋利成为不可能。如果住房政策能够去除住房的赚钱功能，那么住房市场自然成了一个住房消费市场。在一个以消费为主导的市场，住房的价格就能够通过市场供求关系来决定，住房价格就能够回归理性，而不需要政府通过诸如行政性限购等政策来稳定价格。
要建立起广义的保障性住房体系
要建立起广义的保障性住房体系。这个住房保障体系应该包括通过优惠政策让中低收入者有支付能力进入住房市场的保障制度。其中，不仅仅包括当前所看到银行利率优惠及政府购买住房税收优惠，还可以通过政府以货币化的方式把住房优惠直接发到购买住房者手上。这样，既增加中低收入者进入住房市场的选择，也可减少住房优惠政策浪费性使用。同时，政府根据其财力加大对狭义保障性住房的建设。这部分保障性住房主要是针对那些收入水平特别低及没有收入的弱势民众能够有一个基本居住条件而不是希望这些弱势民众也进入市场。
遏制高房价，让房价回归到绝大多数民众有支付能力的水平最为重要
就当前的现实来看，遏制高房价，让住房的价格回归理性，让房价回归到绝大多数民众有支付能力的水平是最为重要的。如果房地产宏观调控只是把房价稳定在当前水平上而不挤房地产泡沫，那么高房价一定会影响民生，影响住房市场消费需求释放，影响国家金融安全，影响社会经济发展，影响到政府的威信等。在这种情况下，要建立起房地产宏观调控的长效机制也是不可能的。
总之，要建立起住房自住需求的长效机制，首先就是挤出当前住房市场的泡沫，去除房地产赚钱效应，让住房市场真正转变成了一个消费为主导的市场而不是投机炒作的市场。这样才能保证让住房自住需求释放出来，住房市场踏上健康发展之路。这是房地产宏观调控政策确立的核心所在。
作者系中国社会科学院研究员 |
