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广州2012年前三季度一手市场报告：
旺季不旺淡季不淡 四季度楼市持续“价量齐升”
网易房产讯
2012年前三个季度中，广州楼市格局鲜明，整体呈现“旺季不旺、淡季不淡”的局面。根据网易房产数据中心监控显示，截止2012年9月30日，前三季度广州十区二县一手住宅（不含公寓）成交面积为732.2万㎡，与2011年前三季度635.9万㎡的成交面积相比，同比上涨了15.15%；环比则上涨了20.58%。今年1-3季度全市网签成交套数为64719套，同比和环比的涨幅分别为18.86%、23.01%。
价格方面，截至2012年9月30日，2012年前三季度广州十区二县一手住宅均价为12079元/㎡，同比上涨4%，环比上涨5.7%，环比涨幅收窄。今年前4个月全市均价都维持在1.1-1.2万/㎡的区间，5月及以后广州楼市的成交均价则再未低于1.2万/㎡。
截至今年9月30日，全市未售套数共112482套，比去年同期增加了34895套，“不减反增”的存货量依旧是楼市的重要压力之一。（注：截止发稿日，广州楼市库存量仍高达107348套）
网易房产预测，目前人民币汇率持续走强，持有美元的偏好削弱，外汇占款增加，市场流动性良好，同时在增速放缓的GDP影响下，第四季度购房者信心指数和购房预期不会走低，四季度楼市成交量能得到不小的支撑。但另一方面，以今年1-8月集中推盘的保利为例，不少大型房企在前三季度销售势头凶猛，不少已经完成年度计划八成以上，第四季度销售压力不大，而在高扬的购房信心和房价预期影响下，第四季度广州楼市房价上涨的压力增大，而房价的持续上涨也或抑制一部分购房者的需求。
价格趋势：同比涨4% 5月后成交均价未低于1.2万/㎡
根据网易房产数据中心监控显示，截至2012年9月30日，2012年前三季度广州十区二县一手住宅均价为12079元/㎡，同比上涨4%，环比上涨5.7%，环比涨幅收窄。
逐步看来，今年全市第一季度均价11380元/㎡，而前4个月全市均价也都维持在1.2万/㎡以下的水平，行至5月，在楼市的火热成交带动下，不少开发商取消了优惠和折扣，成交均价涨至12015/㎡，第二季度全市成交均价也上涨至12069元/㎡，增幅6%。值得指出的是，5月及以后广州楼市的成交均价也再未低于1.2万/㎡的水平线，第三季度全市均价再微幅上涨3.4%，至12476元/㎡。不过，前三季度全市最高成交均价出现在7月，达到 12772元/㎡。刚刚过去的9月，虽然销售成绩差强人意，但成交均价也达到12577元/㎡，为第二高价。
在价格分布方面，2012年前三季度在售楼盘共471个，从成交均价区段来看，网签均价10000元/㎡以下的楼盘213个，占发生成交楼盘总量的 45%；10001-15000元/㎡的楼盘92个，占总量的20%；15001-20000元/㎡的楼盘62个，占据比例为 13%；20001-25000元/㎡的楼盘60个，占据比例为13%；25000元/㎡以上的楼盘有44个，占总量的9%。无疑，广州楼市以15000 元/㎡以下的中低价位楼盘为主的销售趋势并未改变，本时段市场上仍是以刚需自住人群为拉动成交的主力。
供应分析：库存量高达112482套 楼市销售以去库存为主
截至今年9月30日，全市未售套数共112482套，比去年同期增加了34895套。然而，在今年前三个季度中，楼市新增的套数为55003套，较去年同期则少了12895套。可见，前三季度市场的销售任务，仍然是以减去新增套数之外的这57479套存货为主。由此，虽然广州楼市在3月以来的快速回暖中，成交量显著回升，但“不减反增”的存货量依旧是楼市的重要压力之一。
逐月来看，楼市的库存量基本在11.2万套上下波动，6、7、8月则因为8500套/月的成交水平，市场库存量均降到10.9万套的水平。5月份虽然楼市成交达9083套，但“五一”黄金周1.5万套的新推货量将该月楼市库存拉升至11.23万套的水平。
成交分析：成交面积同比涨15.15% 三季度涨幅收窄
根据网易房产数据中心监控显示，截止2012年9月30日，前三季度广州十区二县一手住宅成交面积为732.2万㎡，与2011年前三季度635.9万㎡的成交面积相比，同比上涨了15.15%；环比则上涨了20.58%。今年1-3季度全市网签成交套数为64719套，同比和环比的涨幅分别为18.86%、23.01%。
具体来看，广州今年一季度至三季度楼市成交量呈持续增长趋势，三个季度成交量分别为14690套、23803套和26226套。一季度楼市受到去年年末冷清局势的影响，开局不利，然而在3月楼市成交出现了增幅近五成的回暖。进入二季度，在“五一”假期 的带动下，5、6月份楼市成交斐然，一二季度间的楼市成交量环比涨幅甚至达到62%。进入7、8月，楼市成交仍可圈可点，但发展势头明显下滑，行至9月，传统销售旺季不旺，楼市开局冷清，而整个三季度的楼市成交虽然环比增长，但涨幅大幅收窄至10.18%。
分区域看，至9月30日中心六区网签套数为15361套，较去年同期上涨34.6%。新四区与二县签约套数49358套，同比去年同期的43039套，上升14.7%，涨幅有所扩大，但其占全市网签量比例持续下滑，由79%降至76.3%。
从各区网签数据来看，增城保持一贯优势，成交量保持在13864套的水平。成交“破万”的区域还有番禺和花都，分别成交了12766套和12186 套。白云区则以5777套成交，略胜成交5768套的南沙区，排名第四。值得指出，前三季度各区楼市成交在“12000套-6000套”的区间出现明显断层，成交的区域分化愈加显著。
从热销楼盘来看，今年前三季度，网签成交量“前十”的楼盘中，保利西海岸成交达1578套，名列第二，而该盘位于白云区金沙洲板块，是中心六区中唯一入围的楼盘，其他楼盘则被增城、番禺、花都三区瓜分，其中增城的碧桂园凤凰城再度以1743套的成绩位居榜首，蝉联冠军。第三名则由成交套数达1429 套的雅居乐锦城夺下，而雅居乐旗下的城南源著项目也取得了不俗的成绩，成交1114套，闯入前十。与雅居乐城南源著同时入围的番禺楼盘则有锦绣半岛，该盘成交了1235套，成绩更佳。值得指出，“十强”榜中的楼盘基本上大盘，且均是实力雄厚的大开发商。
房企成绩：三大房企销售金额超50亿
不得不看到，以均价20000元/㎡的均价依然销售了1578套，排名第二。而绚丽的成交成绩的直接作用便是推升保利西海岸的销售金额，而在项目的带动下，前三季度保利地产销售金额达到79.26亿元，位居“品牌地产榜单”首位。虽然南沙滨海花园在销售榜中名列第8，但其依旧销售了1153套，而整个越秀地产在前三季度的销售金额则达到55.58亿元，排名第二。受益于雅居乐锦城、城南源著等热销项目的带动，雅居乐地产也以51.19亿的销售佳绩排行第三位。而楼盘销售状元碧桂园凤凰城的背后集团——碧桂园控股有限公司前三季度则以38.59亿的销售额位居第四名。
网易预测：四季度楼市成交有撑力 房价上涨压力增大
网易房产认为，2012年前三个季度中，广州楼市格局鲜明。第一季度基本延续了去年年末调控冲击下的冷清局面，平均网签销售量仅为4897套。年内中国宏观经济指标持续下行，一方面，虽然中央政府多次强调调控政策不动摇，但在“稳增长”的经济工作主要任务要求下，货币政策层面的松动依旧比较明显，利率和存款准备金率的先后下调，使得市场中的流动性更为充裕，并一定程度上为房地产市场提供了政策利好。
随着政策利好对购房者入市预期的提升和市场上流动性的加强，行至二季度，广州楼市明显好转，不仅成交平均值一举增加至7934套，5月份甚至创造了年内最高成交记录——9083套，而该月开发商也信心大增，大举推货。整个市场景象也得到较大改观。
其后，楼市政策有所收紧，但第三季度的楼市仍基本保持高位运行，成交量维持在8742套的水平，即使是开局看似冷清的9月，其在最后一周的表现依旧显眼，而整个三季度的市场成交也呈现淡季不淡旺季不旺的局面。
随着成交量的增长，房价将难免面临较大的上涨压力。数据可见，今年前三季度广州全市网签成交均价基本上呈上涨的趋势，5月份起，成交均价则维持在 1.2万/㎡以上的水平。不过，从涨跌价盘数量来看，第一季度涨价楼盘逐渐增多，6月份涨价盘数量增速加快，涨价盘从32个增加至41个，降价盘则持续减少。进入第三季度，涨价盘数量虽维持在40个以上，但增速减缓，降价盘数量开始增加。
网易房产预测，在长期通货膨胀的风险未得到消除，地方政府债务压力不减的局面下，房地产调控政策难以出现大幅度的松动。不过，目前人民币汇率持续走强，持有美元的偏好削弱，外汇占款增加，市场流动性良好，同时在增速放缓的GDP影响下，第四季度货币政策放松仍具备一定的空间。在此带动下，购房者信心指数和购房预期不会走低，四季度楼市成交量能得到不小的支撑。
但另一方面，以今年1-8月集中推盘的保利为例，不少大型房企在前三季度销售势头凶猛，不少已经完成年度计划的八成以上，第四季度销售压力不大，而在高扬的购房信心和房价预期影响下，第四季度广州楼市房价上涨的压力增大，而房价的持续上涨也或抑制一部分购房者的需求。 (本文来源：网易房产 ) |
