房山通往市区的地铁呼啸而过，时不时打断人们的对话。
10月18日下午，北京房地产协会秘书长陈志在首创新悦都售楼处举行的“同质化竞争下刚需楼盘发展之道”论坛，不无担忧地表示，目前市场上出现了大量趋同的产品，如何跳出同质化，寻求个性化竞争，是开发商需要思考的问题。
陈志所说的“趋同的产品”，主要是指位于郊区，但客群面向市区的楼盘。
这是短期内难以改变的严峻现实。同一天下午，房山区举办了“2012年房山区土地储备供地项目推介会”，一口气推出了51宗土地。
人们的担忧是，未来诸如房山、大兴等郊区，会不会又像天通苑、回龙观一样，成为新的“睡城”？
不平衡的供地模式
从2009年开始，房山区住宅供地量就位于各大区域之首。
中原地产市场研究部统计数据显示，2009年1月至今，房山供应的住宅地块达37块，合计供应建筑面积高达673.6万平方米，平均楼面价为4664元/平方米，占全市供应量的17.5%。同期，北京市住宅成交地块共计241宗。
但房山的商业供地并不活跃。2009年1月至2012年9月，该区商业用地成交数目仅5宗，建设用地面积仅占北京市所有成交面积的5.24%。
北京中原地产研究总监张大伟表示，“房山的土地供应此前多以住宅为主，缺乏其他产业配套，后期应该增加商业等其他类型的土地供应，避免成为又一个睡城。”
房山区国土局相关负责人回应称，这次推出的只是局部地区的土地。在“十二五”规划中，房山的商业配套规划将远远超出现有标准，“不会成为睡城”。
房山此次推介的51宗地，总建筑规模约942万平方米，其中住宅约766万平方米，商业约176万平方米。二者比例仍严重失调。
某品牌开发商负责前期拿地的业内人士告诉记者，一般来说，一个30万人的社区，至少应配套一个50万平方米的商业区。目前房山的各项配套相对滞后。
不过从商业地产的运营思路来说，企业还是愿意等大部分项目入住后再进行商业开发，预计未来的商业供地应会逐步加大。
张大伟担心的是，“一个区域要避免成为睡城，应该有比较完善的产业。郊区就算有了相应的商业配套，没有产业支撑，仍有可能造成严重的交通拥堵。”
遗憾的是，至少目前没有看到区域内相匹配的产业配套规划。
睡城之忧
前不久，SOHO中国董事长潘石屹曾与相关媒体一起体验了通州区的拥堵状况。
保守数据显示，目前住在通州，工作在北京市区的人群，达到40万人。每天上下班高峰，从郊区到市区永远是严重拥堵。一位通州的朋友对此已是连抱怨的话都说不出来。长期生活在通州的邓飞认为，通州的拥堵主要是因为，该区的产业没有发展起来，生活在通州的人们，多数还是要到CBD等地工作。
潘石屹表示，造成拥堵最大的原因则是城市规划问题。城市的发展应该是由每一个小的细胞组成，在每一个细胞内，人们可以完成工作、生活等问题。而不是像现在这样，由单细胞组成。
人们担心，随着入住人口的增加，房山未来的交通亦不容乐观。
张大伟对此次房山拟出让的51宗土地，做了简单的计算。“近800万平方米的住宅用地，大概可以建6万多套的住宅。假设每套住3个人，未来外来人口将达20万人。还不算房山此前此后的供地情况。”
张大伟认为，“房山未来的出行问题恐怕比通州还要严重。通州到CBD有京通快速、两广路、朝阳路以及朝阳北路，今年年底还将开通1条地铁。但房山基本只能依赖房山线和京港澳高速路。”相应的产业规划则更未提上日程。
根据房山新城规划(2005年-2020年)，2020年房山新城规划城镇人口控制在60万人左右，城镇建设用地75平方公里。
值得注意的是，经过去年的调整，今年房山楼市重新活跃起来。9月1日至今，就有多个项目开盘。近期面市的首创新悦都，打出了“两居预计价格为80万/套起，3居110万/套起”的低价。
21世纪不动产市场分析师张磊说，目前在北京，人们的日常生活已经离不开轨道交通，地铁9号线贯通后，房山沿线的商品房租售价格有可能再次上涨。不过，利好已提前预支，涨幅有限。“同时，入住人群必须接受一个事实，房山线将越来越挤，如同13号线一样。”
一位开发商无奈地表示，房山、大兴未来就算是睡城，也是西部工作的刚需人群仅可选择的区域，但产业规划确实应该及早部署落实。
(21世纪经济报道) |
