两年前的住宅限购，促使商业地产陷入一轮轮热炒，而一个月前深圳开始对商业地产交易按评估价征税，似乎在热汤里泼了大瓢冰水，二手商铺、写字楼的成交急转入冬，多个区域的中介工商铺负责人反映近一个月几乎陷入零成交，已有工商铺的中介人员在积极转向外地市场代理或干脆辞职。
税费大增而且算不清，买家普遍观望
本月截至22日，美联物业最新数据显示，深圳二手写字楼仅成交3311平方米，比上月同期大幅减少94%!同时，商铺二手商铺交易状况更不乐观，仅成交了2560平方米，与上月同期相比大跌97%。各个原先还算活跃的片区现在都愁没生意做，写字楼、商铺双双告急。
从理论上说，如果单单从核定计税的主要收税方式来看———“以一套实际成交价1200万元的商铺为例，评估价为1000万元，原登记价为600万元，如果按原价过户来计算，在评估价征税之前，只需要缴纳3%契税和0 .1%印花税，共计24万元。也就是说，在评估价征税之前，税款仅占总房款的2%。不过实施评估价过户征税之后，税费达到168万元，税款占总房价的14 %。前后两者竟相差了12个百分点。不过，这只是理论算法，现实中还会遇到各种各样的问题，原本也习惯了阴阳合同、适应了简单算税的中介们这下都得了偏头疼，谁都不敢说自己算出的税费就是最终的价格，因为政策缺乏全面的细则解读，地税局还要审核，最后什么价格，只有审核出来才知道。就连递件后多久能把税费清单审核出来，地税局都没有期限明确。
“税费很难算出准确结果，卖家怎么报价，买家怎么思量？我们又怎么做单？”一位资深中介告诉记者，正因如此，使原本多了一重税费压力的市场，更添了一重待解的烦恼。
商用物业得降价20%才抵得了新增交易成本
据记者多处打探，政策出台这一个月以来，市场上已有卖家开始降价，5%-10%的让利笋盘已经出现。但这并不能满足买家，他们观望持续加重。“即便降了10%，那么也只是抵消了税费成本，但政策本身带来的实质性降价，估计要降20%才有可能提起买家的入市兴趣。”中联地产二手研究院院长肖小平表示，“估计12月份就会有笋盘出现。”她表示，从去年到今年，尤其是住宅除了限购令之后，去年上半年商用物业的价格疯涨，写字楼和商铺的价格基本翻了一倍，例如卓越时代，去年之前卖2 .5万-3万元/平方米，现在卖到6万元/平方米。现在市场因政策消停之后，价格会趋于更为合理，买卖双方将变得更为理智。
据中介人士透露，目前有些工商铺部正在寻找那些原价和评估价相差不多或更低的单位，建立向买家推荐的笋盘档案，这样的楼盘或许可以在最大程度上降低交税成本。而中原地产写字楼东区区域总监范进佳也表示，将发动部门同事开拓新的市场，这从上半年以来就已经在努力，即销售外围城市的楼盘和写字楼，以此寻求另一条生路。
东门最贵商铺，现在卖比一月前要多交300万税费
天价商铺的交易猜想
今年6月，南都记者曾报道过，在深圳上半年商铺大卖的行情里，东门人民北路冒出一间叫价158万元/平方米的天价商铺。这间铺共32平方米，总价挂出5000万元，当时分租给三个商家，收租20万元。相比之前东门片区商铺的成交最高价80万/平方米来说，这个叫价翻了一倍。不过，问的人多，买的人少。据业内透露，此商铺至今未转手。部分原因在于报道后，该铺的一举一动颇受市场关注，业主不好再卖了，目前仍维持现状继续出租持有。
因为该商铺一直在业主手上，没有像其他商铺频繁转手，因此该铺的原价是多少当下很难查证出来。但有业内人士对记者表示，东门最早一批的商铺差一点的价格大概在1万-3万元/平方米，优质商铺在3万-5万元/平方米。所以，我们就拿5万元来冒充一下该商铺的原价吧，大胆地计算一下商铺交易的税费。
在这个评估价过户正式政策出台之前，商铺成交必定按市场普遍默认的“以原价过户”方式去过户，这样可避开大笔增值收益带来的“土地增值税、营业税、个人所得税”这三项大头税费。因此，它所需支付的税费大概只有：原价3%的契税和印花税等等小项费用，最后得出过户的交税额在———49747元，约5万元。
但在评估价征税政策出台之后，将涉及到这个商铺有个评估价。有业内资深中介曾对南都记者分析，按照该铺的收租情况，合理售价在100万元/平方米，如果按评估价打6折、7折的套路来评定此铺，那么，评估单价定为65万元/平方米，评估总价则在2080万元。这与原总价160万元的差额达到1920万元。因此，要完成这笔交易过户，需支付的税费达到：307.2万元!
对比前后两者，所需支付的税费成本相差300万!这笔钱足以买一套单价3万元的100平方米的房子了。按此看来，此铺不再奢望近几年内要交易出去，因为过户的成本太高。除非楼市大崩盘，或者业主大甩卖。
但在实际操作中，还有柳暗花明的一处。最有可能会发生的事情是，商铺将按照目前制定的东门最高商铺评估价17万元/平方米来过户。如此一来，交易过户时的税费将会考虑向此价格靠拢，甚至就按此价格签出另一份阴阳合同过户。于是，税费的计算又有新的变化。就是以17万元的单价来计算。评估总价为544万元，增值部分为384万元。那么税费总额为73 .7万元，直接比之前的300万少了220多万元。
商用物业评估价征税一月，多个商圈物业零成交
近日福田中心区某中介地铺，橱窗里挂满了商用物业出售的广告。 王莎莎 摄
据美联物业最新统计数据，本月截至22日，深圳二手商铺和写字楼的成交量分别比上月同期锐减了97%、94%.南都记者实地调查几个焦点商圈，发现近一个月里，连华强北的商铺市场都是零成交，连福田中心区的二手写字楼都在回调售价。9月底开始的商用物业评估价征税政策被认为是市场急转入冬的主要原因，一套商铺交易动辄要多交几十上百万的税费，任谁都会顿两顿。尤其现在评估价到底怎么算，中介那里都还是本乱账，买家更加观望。而这样的局面才开始，多名业界专家预测，评估价征税政策对二手商用物业市场的打击将至少持续半年。
焦点商圈调查
华强北
10月至今商铺零成交，手机行业下挫是主因
深圳最具代表性的专业市场是华强北商圈，这里以电子市场为龙头，汇集了大量相关产业，10月以来，这个商圈内却还没有一宗成交，不过世华地产赛格商铺一部经理何智雄认为并不全是商业按照评估价征税的政策带来的影响，据其分析，首先是华强北有着自身的特殊情况，“华强北商圈很多大楼性质是工业厂房或者住宅，不能自由买卖，只能使用，比如上步、赛格工业园等。”
比如说纯街铺方面，其中有正当产权可以买卖的，据何智雄粗略统计还不到200间，“大部分是工业厂房和单身公寓性质，可以说华强北长期是一铺难求。”此前南都记者在华强北一些中介门店看到，门店门口多数挂出的是租赁房源，而挂出销售的铺面则基本集中在一些商场的内铺。至于商铺均价更无法统计，何智雄介绍说，街铺在近5年来都没有成交的记录。而内铺价格则也有很大差别，比如赛格广场内99平方米的商铺曾以2050万成交，30平方米的商铺200-300万元成交的都有过，价差达到3倍以上。
而另一方面，今年前一段时间对山寨手机行业的打压也使得华强北商圈受到较大打击，受外围经济影响以及手机行业不景气，不断有公司离开这里。何智雄告诉南都记者，2011年下半年开始手机市场受到极大的打击，影响到的还有这个行业的附属行业、配件等等，“手机行业死了60%-70%，可以想象对华强北商圈的影响之大。”
福田CBD
写字楼价格回调抵消了部分税费增加的影响
本周二接近正午时分，兴业银行大厦一楼的一家快餐店铺里挤满了来用餐的白领，但在大厦的另一侧，接连是几家品牌中介的工商铺门店却是完全不同的景象，有门店员工表示自10月份以来客户上门量少了不少，而美联物业写字楼中心B区副总监钟远明告诉南都记者，10月份门店里的写字楼尚为零成交，也没有听到其他门店开单的消息。
“商业按评估价征税的消息刚刚出来，估计买卖双方反应都没有那么快，所以现在的局势是业主、买家暂时按兵不动，大家都处于观望阶段。”不过钟远明认为政策的影响并非想象中那么致命，“虽然税费提高了，相对往年来说，今年中心区写字楼价格也回调了15%左右，这也就相当于抵消了一部分税费增加的影响。”
写字楼市场受到外围经济的影响还更大，近期国内外整体经济局势的下滑，工商铺市场对此的反应最为明显，钟远明分析说：“有公司希望从昂贵的中心区换到更便宜的区域去，同时新开的公司也比往年少了两成左右，需求明显要下降很多。”同时据他们门店监测，租赁需求也不如往年火爆。
即使有来自经济大环境和政策双重影响，而坚定钟远明信心的同样来自目前福田中心区写字楼的租金支撑，“目前的卖价比较合理，租金也有支撑，回报率有所上升，基本上可以达到4 .5%-5.5%，比较合理的租售比，同时片区未来还有交通的规划利好。”他认为商业按照评估价征税后短线投资的炒家减少了，但有利于市场长期的健康发展。
后海
有业主主动降价承担税费，买家仍观望
10月23日的午后，已经进入深秋的深圳在阳光的烘烤下依旧没有凉意。位于南山后海的海岸城商圈，人流量并没有晚间和周末时大。位于海岸城一楼和二楼的不少做工商铺租售的中介员工在室外享受着免费的阳光。
“在商业地产按评估价征税的政策出台后，全市的二手工商铺成交都停滞了。工商铺一线员工目前都在卖一手写字楼或是做些租单。”负责南山工商铺业务的21世纪不动产深圳工商铺副总监胡晓这样说道。交易成本的陡然增加，以及征税环节的不明晰，使得不少买家选择暂时性的观望。
但胡晓认为，税费的增加似乎还不是大问题，因为现在已经有业主选择提出降价(把增加的税费让出来)，但仍打不散买方的观望情绪。据多家受访的工商铺中介表示，海岸城商圈的商业地产主要由海岸城以及保利文化广场的一二层街铺和内铺以及海岸城东西座写字楼、天利中央广场写字楼组成，价格在新政出台前后并无太多的变化。二层街铺依旧在20万元/平方米左右，而写字楼售价则在3.8万-4.2万元/平方米之间。8月之前该商圈的商业地产月均成交套数大概在6至10套。据现场中介表示，近一年海岸城的二手商业地产成交量远没有两年前多了，高速增长后必然陷入疲软。原先海岸城做租单的较多，政策出台后现阶段更加偏向租单，放盘量则没有太大的变化。
前海
工商铺中介改做写字楼租单或香港物业
“虽然已经有着划入国家发展战略规划的前海规划的初步落实，但遇到政策打压受抑制肯定不可避免。南山的前海，包括宝安中心区在内的大前海区域，二手写字楼和商铺成交基本也停了。”美联物业工商铺南山区副总监赵先锋告诉南都记者，税费高是首要原因，一套原价100万元的商铺，评估价标到200万很正常，之前要交3万余元的税，新政后的各项税款就飙到30多万元。
同时，缺乏明确收税标准的评估价政策，也给当前交易增加了难度。“为什么以企业的名义购买就可以减少相关税费，个人的就不行？为什么商铺的一层和二层评估价是一样的？为什么有些商铺的评估价比原价还要低？一系列的问题摆在眼前，政府部门又缺乏一个明确的解释，肯定大家都选择观望了。”一位不愿透露姓名的区域经理表示，同时他预计，随着流程的不明晰，不可避免将出现所谓的“灰色收入”，同时将激发“裁决过户”、“赠予”等“逃税”途径。
但各家公司也在寻找对策应对危机。赵先锋说，现在分行内的员工基本都在做写字楼的租单和代售香港的商业物业。
业界说法：
21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧：“跟去年住宅市场施行评估价征税的政策，市场需要一定时间的政策消化期一样，商业地产也将迎来一定时间的消化期，加上住宅市场中存在不少自住类的刚需买家，商业地产更多是由投资性买家组成，我预计商业地产市场复苏的时间或许要比住宅市场还要长，未来半年内深圳商业地产都将陷入低迷。”
美联物业深圳工商铺总监姜奇夫：“对于出台刚满一个月的评估价征税新政，各方似乎还没做好应对准备。不光买卖双方、从业人员，甚至政府部门也在摸索。新政之后，美联有一张二手商用物业的成交单。在递件给规土委时被告知先要到地税局交税；到了地税局后又产生了交不交10%土地增值税的疑问(对此地税局也不甚清楚)。另外交易流程具体是怎样的，需要多少个工作日，相关部门的人表示无法告知。总的来说新政颁布后市场'零成交’很正常，流程不明晰，买卖双方都观望，没有人敢这时候入市。”
世华地产赛格商铺一部经理何智雄：“相对于写字楼的价格来说，商铺的价格是千变万化的，而目前评估价是一栋楼按照一个大致的价格区间来制定这并不符合道理，是中间还是两边的铺位，或者两头的铺位差别都很大，有些内铺原来价格很低，按照一刀切的评估价基本上要弄死市场一部分，都没法成交了，预计华强北一年内都无法成交这样的内铺了。我们现在做二手交易的时候，碰到一些小商铺，总价不高，税费却很高，都不去理睬了。”
世联集团工商写字楼事业部总经理张栩哲：“新政刚出，买卖双方持续观望，写字楼市场成交低迷，三级市场销售受影响尤其明显，仅罗湖区有成交。但客观来讲，政府出台这个政策的大背景并没有特别明确的指引和说明，写字楼也是政府财务税收的正常来源，有利于市场正常发展。”
中原地产商铺部区域营业董事肖宵：“内铺和外铺一个价，街铺，街头和街尾一个价。这是很不合理的。南山最高评估价在8万元/平方米，华强北最高评估价在12万元/平方米，东门最高评估价在17万元/平方米。实际上，最高的商铺远不止这价格。但那些低价的商铺有的也不好过了，便宜的商铺郁闷在于，同一个评估价指导下，卖5万和卖10万元的铺，前者和后者交一样的税，这也变相的前者多交了税费，不公平。”
港置地产工商铺部总经理李政江：“基本上，这个按评估价收税，买家要多出评估价的十几个点的费用。这样一来，必定会引发降价。这个政策之下，市场要再暖起来，估计要半年以上。”
中原地产写字楼东区区域总监范进佳：“目前已经有小部分商业物业在降价了，5%-10%的幅度。不过，这个幅度显然还提不起买家的入手兴趣，因为买家观望的多，如果降20%，或许才招来买家入货。”
中联二手房研究院肖小平：“降20%是需要慢慢磨卖家的，目前降10%，仅仅把新增的税费成本抵消掉了，但买家还期待此政策带来实质性的降价。”
美联物业董事总经理江少杰：“何时物业增值幅度超过政策带来的税费额度，市场才可能真正回暖。”
政策乱象调查
到底怎么交税，中介都还搞不清，怎么卖铺？
1.细则解读缺乏，中介很头疼
政策表明，“非住宅”评估征税实行后，非住宅房产交易的计税价格依然按照交易双方签订的合同成交价格，但如果申报的成交价格偏低又无正当理由，税务部门将按计税参考价格进行核定征税。但具体怎么计税？如何选用核实计税或核定计税？令原本习惯了阴阳合同、适应了简单算税的中介们都得了偏头疼。记者在10月之前，曾采访过很多工商铺从业中介人员，几乎都不太清楚核实税率怎么计算，甚至一些业务经理级别的都不太清楚。现在不得补补课。同时，众多分行不得不统一开出税费表格，让大家按图索骥去算税费。
但目前仍存有两个主要疑点：第一，营业税按评估总价还是原价？在政策颁布时，仅提到土地增值税和个人所得税改变以往按增值的基数来计算，变为按评估总价来计算。但营业税是不是也按评估总价或者维持原有的按增值基数来计算，不明晰。“政策没有提及的，应该就是不变的吧？按增值基数来计算。”这几乎是压倒性的声音，记者向中原、美联、中联方询问，他们的意见是统一的。但港置工商铺的相关负责人则表示，问过几次相关部门，又说是按评估总价来计算。到底怎么算，目前没有一单过户案例可借鉴，市场还处于猜测状态。
第二，评估价低于原价时，还要不要交土地增值税？“我有同事过完国庆节假日就带客户去规土委递件过户，发现要过户的物业，是福田中心区的写字楼，评估价比它的原价还要低，当时大家都傻眼了，一般情况下，评估价要比原价高，比成交价低。当时规土委就表示要再核实，当场就拒绝了过户，但之后，我同事又询问了几次，包括地税局等相关部门，都无果。业主和买家就协商着不买卖了。于是，本来就很难促成一单的生意就这样泡汤了。”某中原地产的资深工商铺中介人员对记者透露。记者又询问了其他家中介，都知道此事，并表示还有部分物业评估价比原价低，“关键在于，评估价比原价低，还要不要交10%的土地增值税，以及个人所得税？”另一位不愿透露姓名的中介人员则表示，自己有一位客户要卖楼，恰好也是原价比评估价要高，认识规土委的某科长，其表示，如果评估价比原价高，是不用交这些税费，“但这话规土委说了不算啊，要地税局的科长表态了才作数。可我们至今没有得到一个统一的明确答复。不知道怎么交税，还谈什么卖楼？”
2 .内铺外铺竟是同一个评估价
据国土局研究中心相关负责人透露，目前商业二手房的评估价水平跟住宅相似，约为市场价的六七成。业主只要凭本人的身份证号码和房地产权证号，通过市规划国土委门户网站或市地税局，就可查询到评估价。但评估价之乱的重灾区在于商铺。关于对商铺评估价非常不合理的抱怨相当集中。另一位中原地产的工商铺员工告诉记者：“内铺和外铺一个价，一笔在谈的内铺，谈好的成交价为5万元，一查询，该铺的评估价在8万元，相当于海岸城外铺的价格。买卖双方当然不愿意了，无端端每平方米多了3万元出来，将近50平方米的店铺，增值部分的税费就多了20万多元。”同时，美联物业深圳工商铺总监姜奇夫还表示，在东门旺角商场，生意好的1楼评估价单价在五六万元，生意差一些的2楼评估价在十几万元。但事实上，他们最近谈的一笔2楼商铺交易，成交价仅4万元/平方米，比1楼的评估价还低。无独有偶，华强北的地铁商城，A层连同地铁口，人气旺又好租，B层最不旺又不好租，反而B层要比A层单价贵几万元。另外，21世纪不动产深圳泛城总经理杨创慧表示，有的物业房产证上是1楼，但实际上是负一楼，但评估价也和1楼贵的商铺一样。……可见，商铺评估价的种种不合理都出现了。对比之下，写字楼相对好一点，因为同一栋的价格差别不会像商铺这样悬殊。
3 .过户时间程序不清，申诉无门
据记者了解，现在的商用物业过户，先要去地税局算税费，然后交了部分税费后，再去规土委过户。不过，多久能算出税费，没有明确的时间告知。“只能等吧。把交易提交给地税局，需要等多少天，我们是无法得知的。这也造成了我们无法签合同，除了交易成本不清楚外，还涉及到需要买家多长时间打钱？多长时间交楼等等。”姜奇夫告诉记者，还有很多位工商铺大佬也在头疼此事，交易流程的不顺无异于一场雪上加霜。并且，评估价的不合理，或评估价高于原价的，政策告知这些情况可以申诉，但如何申诉？流程细则在哪里？只能靠问。“部门之间推诿，问不到还碰一鼻子的灰。业主骂，买家骂……”一位经历过递件算税费的工商铺中介人员向记者抱怨。
(南方都市报 ) |
