随着宏观经济出现筑底的迹象，持续了近一年的地方政府房地产调控“松绑潮”正面临逆转的迹象。
从广州宣布限售部分高价盘、到陕西要求控制房地产利润在10%，从9月起，部分地方政府一改此前“松绑”的态势，陆续收紧房地产调控。在这背后，持续回暖带来的房价上涨压力、购房者看涨预期高企，引发地方政府对房价进行“行政式管理”。
但与以往相同，此轮出台的新政仍然是局限于房价本身的短视政策，有部分政策更是有操纵房价数据之嫌。正如银河证券首席经济学家潘向东所言，一直以来，决策当局对房地产的调控更多地集中于房价的本身，而不是从根本上去理顺房地产市场的发展，依赖金融工具和行政手段去抑制需求和变相控制供给，其结果就是房地产市场的发展越来越畸形。
地方调控再收紧
9月24日，微博传出，广州将对本市房价最高区域——珠江新城和番禺区等地符合预售条件的房地产项目采取控制预售证的限售政策，消息一出，在业界引起震动。
随后，广州市房管局证实，由于最近珠江新城等中心区域个别高端高价住宅项目定价偏高，开盘后出现大量集中网签情况，推动全市均价异常上涨，造成市场的不正常波动，误导市场预期，为了使房地产企业以合理的价格促销，房管局将对中心城区个别异常高价的住宅项目采取限制预售规模和控制交易节奏的措施，这意味着广州在“限购”、“限贷”的基础上，首次执行“限售”政策。
与广州直接“干预”楼盘销售不同，杭州选择控制土地价格，该市日前宣布，对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，竞投配建安置用房或保障性住房面积。
最具争议的是，陕西将调控的利剑指向了开发商的“暴利”。据悉，陕西住建厅和物价局也下发通知，要求各地区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间、控制房地产利润在10%左右，超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。陕西省住建厅表示，陕西此次政策的落实办法是，每半年或者一年在媒体上公布一次各城市区域合理的销售价格区间，从而让“群众明明白白消费”。
实际上，随着温家宝总理近期提到，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇，地方政府也一改此前频频“松绑”的势头，包括上海、广州、珠海、杭州等重点城市陆续出台针对房价或土地的调控措施。
上涨预期引发的调控
随着今年以来宏观经济的持续下滑，启动房地产刺激经济的呼声不绝于耳，以“地产救国”为名的地方政府微调大潮汹涌而至，市场在三季度出现明显的回暖，引发购房者情绪从“看空”迅速转向“看多”。
根据世联地产调查显示，2012年3季度购房者信心指数为56.6，较上季度提升1.4，表明购房者对未来房地产总体走势的乐观程度较二季度明显改善，这也是购房者信心已经连续三个季度提升，并处于2011年“国八条”政策颁布以来的最高水平。
这其中，未来房价预期分类指数上升较为明显，与上半年相比，超六成购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，这进一步巩固了购房者的涨价预期，致使本季度近六成购房者看涨未来房价，创“国八条”调控以来新高。
实际上，面对购房者猛烈的“空翻多”情绪，世联地产研究部总监吴志辉却难掩担忧，他表示，购房者预期的改变，是政府最不愿意看到的局面，中央政府不会坐视不管，更不会让“史上最强”的房地产调控再次功亏一篑。因此，开发商应当警惕政府根据形势出台新的调控政策。
与此同时，宏观经济出现企稳迹象，无疑为中央政府收紧房地产调控提供了“底气”。
数据显示，尽管继二季度GDP(国内生产总值)增速三年来首次“破八”后，三季度GDP增速再回落0.2个百分点，降至7.4%，但增速回落幅度比二季度收窄0.3个百分点，显示经济企稳的态势比较明显。
就在三季度数据公布前夕的国务院常务会议上，温家宝曾经表示，对“实现全年的经济社会发展目标”充满信心。前三季度GDP增长7.7%，高于全年7.5%的目标。除此之外，由汇丰公布的10月中国制造业PMI预览值更升至49.1，创3个月内新高，这足以显示，经济筑底企稳或企稳温和回升的可能性正在增加。
“短视”新政难有成效
尽管地方政府陆续收紧调控措施抑制房价上涨的势头，但在许多业内人士来看，这些措施都是“头痛治头，脚痛治脚”，实际效果令人担忧。
就在“限利令”出台不久，有媒体报道，一家在陕西排名靠前的国有房企副总直言：如果政策一旦执行，开发商的应对办法只能是互相作假。
国泰君安房地产分析师孙建平认为，限制利润政策实质为成本联动型限价，预计政策精确实施难度较大。一方面，各项开发成本如人力成本和原材料价格处于动态变化过程，精确测算有一定难度；另一方面，在操作上开发商可通过将开发业务向上游延伸，进入建筑等行业来降低二级利润率。
对于广州出台的限售政策，有房地产专家更认为，高端物业的密集入市虽然会造成全市均价，但这种上涨只是由于豪宅项目成交比重上升造成，说到底只是数据权重的变化，而并非楼价全面普涨，房管局采用限售本质只不过是在操纵数据，对于抑制房价没有丝毫作用。
银河证券首席经济学家潘向东认为，一直以来，决策当局对房地产的调控更多地集中于房价的本身，而不是从根本上去理顺房地产市场的发展，依赖金融工具和行政手段去抑制需求和变相控制供给，其结果就是房地产市场的发展越来越畸形。而在房地产价格出现回升的同时，房地产开发商拿地的积极性并没出现改变，这将制约着未来、房屋的供给和房地产投资的增速以及与房地产相关领域的消费，使宏观经济运行更为复杂。
实际上，在可能出台的诸多房地产调控政策中，房产税的呼声一直最高。根据世联地产调查显示，26.4%的购房者提及未来最可能出台的调控政策是“征收房产税”，其次是“房价控制目标”，占比为25.6%；而认为“加强地方政府限购政策执行力度的监管问责”、“严格执行预售资金监管”、“限制或者取消利率优惠”等调控政策的购房者比例较小。
但潘向东认为，目前社会发展所处阶段来看，在全国实施房地产税面临诸多挑战。提升交易环节的所得税要比房产税更具有操作性，因为交易过程的现金流充裕，而且增值部分征收高税收还很难转嫁，相比对存量房开征房产税的难度较小。
实际上，香港特区政府日前宣布推出全新的买家印花税措施，规定所有非本地居民、所有本地及外地公司在香港买房，都需要支付15%的"买家印花税"；同时，如果买房之后三年内把房子出手，还需要支付一笔10%到20%不等额外的印花税。
“假若出现目前部分人所担心的房地产税收政策的出台会导致宏观经济更加的低迷，那么可以考虑通过积极货币政策的方式实现市场出清，同时以房地产市场调控作为突破口，加大土地流转制度的推进和户籍制度的取消等一系列经济体制改革的措施推出，促使城镇化的加快，从而打破当前宏观经济困局，并为启动新的一轮经济体制改革打开突破口”，潘向东表示。
(网易房产) |
