|
大量高端楼盘将在年底两个月亮相及销售 料将拉高整体均价
骏文雅苑均价3.5万元/m2，江尚东山3万～6万元/m2，天河新盘峻林吹风价从4万元/m2起，连白云新城2010年天价地块项目也即将亮相……随着大量高端住宅将在年底这两个月亮相及销售，很多买家和业内人士都感觉到，最近市中心楼价有继续升温趋势，而南沙和萝岗两个郊区，也因为政策利好和增加了高端项目水涨船高。不过，由于10月份成交量达到84.75万平方米高位，同比大增74%，环比增加13.4%，其中花都、番禺和南沙等外围四区的成交量很庞大，占全市十区住宅网上签约总面积的75.4%，从而也导致10月广州十区均价不升反降，仅为13454元/m2，同比下降2.5%，环比下降3.5%。
业内人士普遍认为，虽然花都、番禺、从化以及增城的供应量仍然相当充沛，但在市中心价格企稳走高，以及南沙、萝岗近期有政策和高端项目支撑的情况下，全市范围的降价阶段恐已结束，特别是想在中心城区置业的买家，还是应该做好充分的心理准备。
“黄金月”热度延续
连度假盘都火了
今年6月份以后，市场热度逐渐回升，根据网易房产对阳光家缘签约数据的统计，继9月份全市（十区两市）网签量近9000套后，10月份更是达到9773套，逼近万套。进入11月，仅首周的签约量已经达到2235套，楼市保温看来不算困难。在全市成交比较活跃的同时，今年反而出现市中心盘带旺郊区盘的势头，近期市中心高价盘签约量不容忽视，而且价格也能够在较长时间保持稳定。
最近一周，珠江新城的中海花城湾迎来集中签约潮，共签约67套，但均价高达36126元/m2，之前一周则已签约61套，其火爆程度一点也不逊色于郊区盘。越秀高价盘东方文德广场的出货速度也不慢，尽管开盘已经多时，上周签约量仍有23套，但单价已去到3.8万元/m2左右。在市中心盘价格普遍高开仍能维持销售频率的同时，近郊“刚需”盘甚至度假盘都不逊色。网签统计显示，萝岗“刚需”大盘中海誉城在之前一周签约226套后，上周继续签约28套，价格在1.2万元/m2左右。而从化度假型项目雅居乐小院流溪，则在上周签约 200多套，均价为9000元/m2（包括别墅和洋房产品）。有业内人士认为，在调控政策没有放松，从化近期亦无太多利好的情况下，从化度假型产品也能够获得这样的签约量，的确能说明楼市回暖的范围已从“刚需”盘扩散至改善型项目。
一直在观望未出手的林小姐近期也焦虑了起来，看到萝岗“刚需”盘也很多人争抢后，怕再等下去楼价还会继续涨，也打算本周末到萝岗看看。“买涨不买跌”一直是大部分买家的心态，这也同样是很多买家未能及时抄底的原因。有开发商认为，尽管目前还未能完全做出楼价已止跌回升，重新进入上行通道这一判断，但从近几个月的市场情况看，“金九银十”一直到年底，这股楼市热度暂时还不会冷却，在一定程度上，买家观望心态的转变也为市场整体回暖起到了推波助澜的作用。
前10月楼价总体保持稳定
2012 年到目前为止已走过了10个月，但总体来看价格还算稳定，虽然成交量从3月份开始有明显增长，一下子从1、2月份的20多万～30多万平方米，升至3月份的50万平方米。从今年6月份开始，成交量更进一步恢复到60万平方米以上的正常水平，6月～9月稳步从64万平方米升至74万平方米。价格方面，从广州十区范围看，目前仍相对稳定，自3月份出现今年最低点12465万元/m2以后，每个月的全市十区均价基本在1.35万～1.4万元/m2之间浮动。
不过，市中心区，特别是越秀、天河和海珠，则从10月份出现全年新高价，如天河区10月均价突破3.5万元/m2，越秀区突破3万元/m2，海珠近四个月也基本在2.4万～2.5万元/m2高位。就连年初几个月，一直维持在1.3万～1.4万元/m2价格水平的白云区，近几个月来也基本在1.6万～1.7万元/m2，10月份更超过1.8万元/m2。
另外，南沙楼价则因最近传出规划利好而有所上扬，虽然在今年3月份最低楼价去到7197元/m2，但10月份最新签约均价则显示为8614元/m2。
记者观察到，目前除了郊区盘还有大量户型和价格适合“刚需”买家的产品外，中心城区在近两个月新推的项目，吹风价普遍高于预期，而且多数为大户型产品，总价分分钟要500万元以上，即便是有较小户型的单位推出，单价也会比较惊人。
有开发商表示，近期新项目价格普遍偏高，一是因为各大集团在今年前几个季度已经基本冲量完成，“刚需”产品已经消化得七七八八，因此近几个月推出的都会以高端改善型项目为主；二是最近几个月的成交量都在逐步回升，也给了开发商足够的底气。然而，亦不排除新项目采取“高开低走”的做法，正式推售时是否低于吹风价，还是要看具体每个项目的登记情况和该集团年底的业绩压力。而业内人士则普遍认为，虽然花都、番禺、从化以及增城的供应量仍然相当充沛，但在市中心价格企稳走高，以及南沙、萝岗近期有政策和高端项目支撑的情况下，全市范围的降价阶段恐已结束，特别是想在中心城区置业的买家，还是应该做好充分的心理准备。
今年楼价“V”形底出现在三四月
根据广州市国土房管局的统计数据，今年1月～10月份全市十区均价最低的月份是3月，为12465元/m2，成交量为50.05万平方米。从各区成交均价来看，越秀区今年最低价出现在1月份和2月份，在2.6万元/m2左右，主要受去年年底出现的个盘价格跳水影响，从而使去年年底和今年年初的新盘未敢开高价。天河今年最低价出现在4月份和5月份，仅2.7万～2.8万元/m2，这和天河出现少量低于2万元/m2的产品有关。但8月份后则一直保持在3万元 /m2以上。白云区也在6月份之后价格出现较明显上涨。今年1月～4月，多数在1.47万～1.49万元/m2徘徊，但从6月份开始就飙升到1.7万元 /m2，10月份更超过1.8万元/m2。
“五一”之前，不少开发商因看不清后市以及为了冲击业绩，都采取了“以价换量”的做法，比如海珠区的罗马家园，吹风价为2.3万元/m2，临开盘则爆出折后价1.9万元/m2。番禺的城南源著以中小户型为主，最便宜的三房总价只在100万元左右。而当时楼市名声最响的降价盘是番禺的珊瑚天峰，一夜直降5000元/m2，很多单位单价仅在1万～1.3万元/m2（毛坯）。不过，有的楼盘虽然价格够抵，却存在户型设计不佳，面积过大，甚至是一套房有两个房产证等硬伤，这些楼盘是否值得抄底值得商榷。
年底两个月市中心高端盘抢眼
不少高端楼盘从10月份开始已进行了各种各样的曝光、亮相、外展、活动，无非都是为了吸引更多人到场登记，从而储蓄更多的客源，最终卖个好价钱。据了解，近期新亮相的高端产品基本集中在越秀、天河、白云，而且多数都将挑战“4万元/m2”的界限。位于大沙头路与东湖路交界处的江尚东山（原东湖广场）已于10 月26日晚正式推出，价格区间主要在3万～6万元/m2（包装修），单位的朝向和景观会导致价格差异巨大。而位于文明路的骏文雅苑也预计在11月11日开售，现已接受参观登记，该盘对外报称均价3.5万元/m2（包装修）。同时，天河北全新盘峻林则在近期开放了样板间，面积区间在130～460平方米，吹风价也约4万元/m2。位于珠江新城的尚东君御也在近期开放了销售中心，户型种类丰富，预计部分靓单位也会挑战4万元/m2的单价。白云新城中轴线全新项目中海云麓公馆则预计11月17日开放销售中心、示范单位及园林展示区，项目所在地块于2010年年底拍出，楼面地价约19971元/m2，业内人士也普遍预测中海和保利的白云新城项目将有单位突破4万元/m2。
中心六区大户型成交
增加拉动周成交均价
根据搜房网数据监控中心的统计，上周中心六区整体成交542套，仅比之前一周减少3套，成交稳定。而在网签面积方面，上周总网签66078平方米，环比反涨 1.3%，说明中心六区大户型成交有扩大之势。除越秀外，中心六区各区平均每套成交面积均在100平方米以上，其中，荔湾、天河、海珠套均面积在124平方米之上。
由于目前市区大户型普遍为价格高的豪宅单位，大户型成交扩大拉动成交均价上升。上周，中心六区成交均价从之前一周的24336元/m2，涨至26543元/m2，涨幅为9.1%，再度刷新之前一周创下的成交均价最高纪录。除荔湾外，其余五区成交均价均上涨。
数据显示，天河套均成交面积为133平方米，位居中心六区之首，其成交均价连续6周处于33000元/m2以上高位。其中，珠江新城高端盘中海花城湾连续两周成为广州十大热销楼盘之一，成交均价已高达35970元/m2，上周成交81套，占天河成交总量41.1%。此外，天河成交较好的还有美林湖畔、华景里、嘉裕公馆以及东方新世界，后两个项目的成交价均在30000元/m2以上。
而海珠区在高端盘保利天悦的成交促进下，套均成交面积飙至139平方米，成交价环比之前一周上涨16.6%，是上周全市均价上涨幅度最大的区域。
市区楼盘“奔4”
白云地王项目：中海云麓公馆下周亮相
位于白云新城中轴线的首个住宅项目中海云麓公馆将于下周末（11月17日）开放销售中心、示范单位及园林展示区。首批将推出209平方米三房、269平方米四房及325平方米五房。
据了解，中海云麓公馆处于地铁2号线白云文化公园站和萧岗站之间。项目总占地面积20795平方米，总建面58586平方米，容积率仅2.81。为了最大限度观白云山景观，项目还限高70米。项目由6栋17～21层南低北高、两梯两户的纯板式楼栋组成，户户都可由私家智能刷卡电梯直达私家电梯厅。由于项目楼面地价约19971元/m2，此前不少人预测这几块白云新城天价地项目售价会超过4万元/m2，因此也有业内人士认为中海云麓公馆的主要价格区间会在 3.8万~4万元/m2以上（包装修）。
天河北豪宅：峻林开样板房瞄准精英层
日前，新鸿基地产位于天河区林和东路的首个市区住宅“峻林”开放了销售中心、会所及示范单位，据统计，“峻林”开放一周以来，参观的客户已超过一千组。
据介绍，“峻林”由7栋高层住宅及1栋写字楼、园林泳池会所及幼儿园组成。第一期推出B1和B2栋共250套住宅单位，主力面积在138～206平方米区间。“峻林”采用的是纽约风建筑设计，配置国际星级酒店标准会所，并在广州地区首次采用了Amani风格住客大堂，令参观客户觉得耳目一新。对于外界十分关注的价格，新鸿基地产南中国区总经理黄少媚透露，“峻林”不会成为贵价楼盘，也并非针对富豪居所，瞄准的是顶端都市精英这个群体，主力户型适中，且首期在性价比方面，会给市场极大的惊喜。目前，尽管其售价尚未公布，但据相关人士透露，其整体均价将在4万元/m2左右。 记者 王荔珏
文明路新盘：骏文雅苑周日开盘
位于文明路的骏文雅苑预计11月11日开盘，该盘拥有老城区项目难得的紧凑户型，包括78～89平方米的两房、96～139平方米带主套三房，距离地铁1号线农讲所站步行时间约 10分钟，距离北京路步行街也只需走路10分钟左右。目前该项目对外报称均价为3.5万元/m2（包装修），首期将推出位置最好的C座。
东湖路豪宅：江尚东山高层单位抢手
位于大沙头路与东湖路交界处的江尚东山（原东湖广场）已于10月26日晚正式推出，户型以125～236平方米的大户三房至五房为主。该盘价差较大，项目有关负责人表示，由于项目对面是东湖公园，高层单位不仅能望湖还能望珠江江景和二沙岛景致，因此单价也因朝向和楼层不同，主要价格区间在3万～6万元 /m2（包装修），开售以来是高层大户型反而更抢手，剩余多为中低楼层的单位。 (广州日报) |
