年关临近资金压力陡增销售不畅出局危险燃眉
严厉的房地产调控正加剧行业两极分化现象。一边是业绩逆势大增的地产龙头，一边是处于资金断裂边缘的大量中小房企。中国证券报记者日前调查发现，临近年底，二三线城市的部分中小房企生存状况堪忧，其面临的资金压力超过去年，或选择合作开发，或考虑卖掉项目，或不得不黯然出局。业内人士认为，大量中小房企被淘汰出局的情况难以避免，房地产行业集中度正加速提升，大型房企在市场中的主导地位逐步增强。
中小房企举步维艰资金压力暂难化解
陈力(化名)是江苏省一家二级开发资质房地产公司的董事长，其经营的公司成立20年来已在多处成功开发楼盘，但在本轮楼市调控中，其在江苏盐城的一块地，连土地出让金都支付不了。有关部门近期一再催促付款，陈力资金缺口3亿元，他四处“化缘”，甚至找民间借贷求助。
“有好项目时常常是缺资金。银行贷款手续繁杂需要时间，好的项目不能等，所以就找民间借贷，手续简单，谈好利率和还款周期很快就能拿到。”陈力此次计划通过民间借贷“过桥”，但民间借贷现在也不容易拿到。资金持有者一听说借给地产商，全部摇头拒绝。
“实在不行，就转让一个项目。”陈力说，他的公司有一个项目，手续健全，转让价3亿元。但他现在并不打算对其所在省内的开发商圈子发布这个消息。
“如果找本省的开发商，可能会给我其他的项目带来麻烦。”陈力说，“他们知道我要出让手续健全的项目，会怀疑我因为资金链断裂或什么别的重大问题而被迫拿出已到嘴的'肥肉’，恐怕会趁火打劫狠狠压价。”
浙江的中小房企也面临巨大的资金压力。温州中瑞公园大地公开信息显示，目前在售均价为3万元/平方米。温州市房管局旗下的房地产市场网显示，当初开盘时该楼盘单价为6万元左右，降幅达50%。温州2010年的楼王置信原墅今年开盘，最初定价在7-8万元/平方米，目前最低价为3万元/平方米。当地开发商透露，因为楼市低迷，该楼盘开发商为了回笼资金被迫降价。
不仅长三角地区的中小房企面临严峻考验，自去年开始，长沙、南京、嘉兴、安阳、鄂尔多斯等二三线城市的中小开发商携款“跑路”消息频现报端。仅长沙一地，就有多个开发商相继“跑路”。
“跑路的做法，肯定是权衡过利弊的。”温州一开发商对中国证券报记者表示，“小企业如果想通过法律程序退出，不仅程序复杂、耗时耗力、成本高，且不一定能够达到预期效果。”
业内人士认为，大多数“跑路”的中小开发商身上都背着上亿元的高利贷，有的高利贷是无法通过法律途径化解的。尤其是当企业面对很多债权人时，开发商为了自己的“生路”，宁愿选择“跑路”。
“在楼市调控背景下，中小开发商资金链断裂几乎是必然的。”中房信分析师薛建雄表示，三线城市的房地产开发门槛很低，通过各种门路都可以拿地融资，马上就能开发一个楼盘，甚至靠图纸和沙盘卖楼，拿预收款盖房。“部分中小开发商可能只开发一两个项目，一旦在开发过程中任何一个环节出现问题，对开发商资金的影响是致命的。”薛建雄表示。
两极格局加速演化策略失误雪上加霜
在江苏省的江阴市，距离市中心40公里的长泾镇，在港上市房企佳兆业开发的住宅项目已经开始预售，而距离该项目不超过10公里的另外一个小镇，还有碧桂园开发的项目。
“大企业都下乡了，我们这些小房企无论从规划还是管理、资金等方面，都无法和其竞争。”江阴一本地开发企业负责人表示。
本轮楼市调控虽导致整个行业趋于低迷，但中小房企所受的影响显然大于大型房企。大型房企的销售业绩较好，比如，今年10月，龙头房企万科率先突破千亿元销售大关。与大型房企业绩逆市增长相反，大量中小房企业绩低迷，造成房地产业总体销售数据下滑。
从上市房企的数据来看，业绩分化现象也非常明显。链家地产市场研究部对A股87家排名在100名以外的中小上市房企研究发现，今年前三季度，上述87家房企仅实现营业收入540.56亿元，同比下降1.94%。而在同期，A股的地产龙头企业万科实现营业收入461.3亿元，同比增长57.4%。与动辄百亿元的销售额相比，多数中小房企前三季度的销售额在20亿元的规模以下，一些小型房企前三季度的销售额甚至不足亿元。在楼市调控导致行业整体利润率下降的情况下，强者愈强、弱者愈弱的两极分化格局表现得更加明显。
此外，部分中小房企生存堪忧，也有策略失误的因素。据中国证券报记者了解，广州某在港上市房企正在筹划一笔重要融资，以缓解资金压力。该企业曾在2010年高价拿下广东某地的数宗土地，但在今年的销售阶段，由于土地成本过高，以及基础设施建设未能按时到位，导致项目一直处于滞销状态，造成资金链紧张。
近年来，不少房企未能把握好开发节奏，在市场向好时高价拿地，但在调控深化阶段，部分房企不得不采取高利贷等方式进行紧急融资，或通过出售项目求生，甚至选择退出房地产市场。
此前，绿城等大型房企因策略失误一度陷入资金链断裂的窘境，但很快获得融资而起死回生。业内人士强调，中小房企在抗风险方面有着天然的劣势，且品牌价值的欠缺导致企业在关键时刻难以获“援手”。在对形势判断失准、企业策略失误之时，中小房企更容易陷入困境。
调控加剧行业洗牌三成开发商或出局
中小房地产开发商资金普遍吃紧，已是不争事实。
国际评级机构标准普尔解读中资地产商融资困局时曾表示，对中小房企而言，融资渠道非常有限，倒闭案例可能重现。标普在报告中称，今年将是楼市“两极分化年”，部分中小房企出局会让强者愈强。
今年下半年，昆明有两个房地产项目挂上了万科的招牌，一家是云上城，另一家是启鸿假日城市，由于两个项目的开发商资金紧张，不得已采取合作开发的模式。
“目前寻找合作建设的中小房企很多，希望通过转让项目或合作，来缓解资金压力。”宁波一开发商透露，如果主业不是房地产的企业，可以缩减或撤离房地产领域，抵御调控风险。但专一经营房地产开发的中小房企，尤其是对吞吃“地王”的中小房企来说，业绩就是生命，回款不及时，高息借款无法偿还，企业随时都可能垮掉。“鸡蛋都放在一个篮子里，调控大锤一砸，无一幸免。”
住建部部长姜伟新12日表示，坚持房地产市场调控政策不放松。业内人士表示，这给尚抱有幻想的开发商当头一棒。中小房企资金压力甚于去年，未来破产倒闭情形恐怕无法避免。随着调控长期化以及行业平均利润率的下降，房地产行业作为资金密集型行业的特性愈加凸显。那些项目偏少、资金规模偏小的中小房企将面临更大挑战，甚至有出局的危险。
兰德咨询此前发布的报告认为，未来5年，房地产企业数量将可能减少三成，其中减少的企业以中小房企为主。业内人士表示，如果限购政策继续严格执行，地产行业洗牌会更加彻底，三四线城市本土房企将被洗牌或逐渐边缘化。但值得注意的是，龙头开发商逐渐掌控地产话语权的同时，对于价格体系的影响力也在不断扩大，甚至形成一定区域可能会出现主导市场的局面。对购房者而言，这可能意味着议价空间收窄、价格选择范围变小。
(中国证券报) |
