“向东再走500米，房价便宜50万”一路之隔的惠州楼盘，对着深圳打出这些个广告语，甚至更有自信者在深南大道上竖起广告牌“鱼什么时候来是鱼的事”。
深圳市民已然习惯这样的挑逗，并将这些有着低价、资源等优势的结合部大盘，列入投资或自住的考虑范围。于是，即便有着“非本地户籍人口购房需提供一年以上社保和纳税证明”的障碍，惠东、大亚湾、塘厦、凤岗等地近期新开的楼盘，仍不放弃主攻深圳市场，他们中的某些，也仍然能报出“日售千套”的开盘业绩。
结合部缓解大城市置业困境
碧桂园十里银滩就是其中之一。就在上个月初的最近一次开盘，日售2000套，再续了首次开盘时日售3000套的传奇。在它的购房者比例中，几次开盘统计的数据由“近8成是深圳人”，变成了“约8成是深圳、广州、东莞等非惠州本地人”。
作为地处惠东滨海沿线的大盘，结合部的吸引力在发酵。之于深圳、广州等邻城购房者，它的吸引力包括低价、大盘、自然资源等，当然，还有开发商基于这么大项目而不惜重金的营销推广，以及所处片区开发热潮之下，诸多开发商集中发力对片区配套的改善提升和对片区价值的宣传造势。
而对于大清早赶去开盘现场排队的粤B、粤A等地车主而言，看重的不再只是区域蓝图下的所谓投资前景，考虑自住或者给父母养老的购房者，在多个结合部楼盘中的比例都在上升。正如深惠、深莞、广佛、珠中等珠三角目前房地产开发比较热门的结合部，稍加分析就能看出其前提条件是两地相邻且有较为明显的房价落差，一城边界可承接另一城市区难以满足的购房需求。
“龙岗的毛坯房至少要10000元/平方米，我们开车过去也要将近30分钟，几乎同样的时间到大亚湾，房子才5000元/平方米多，还带装修，我们当然选择在这里买了。”在大亚湾某项目的开盘现场，记者曾采访到一对在深圳坪山打工的中年夫妇，来深8年，带着一个大约10岁的儿子，最终买下一套80多平方米的三房。
惠州淡水是从深圳上沈海高速进入惠州的第一个出口。光耀城·先生的湖便位于高速路口不远处，以小面积低总价的别墅，成为惠州第一个主打深圳客群的项目。光耀集团副总裁李丁此前接受本报记者采访时，曾笃定地表示：“像深圳这样人口密集、房价高企、资金充沛的城市，随着城际轨道交通的网络化，出现多种居住需求的外溢，几乎没有太多悬念。”此后，光耀更有多个结合部项目主打深圳市场，覆盖了刚需、改善、投资、度假等多种需求。
对开发商既是馅饼又藏陷阱
市场需求无疑是点燃结合部地产开发的火种，用三、四线城市的地价，卖一、二线城市的房价，即便未来房价再打个折，利润空间较同城开发，也依然更为巨大，对于开发商当然是难以抗拒的诱惑。
但是，谁都知道成熟的市场中，断不会有没由来的便宜，诱惑的背后也不乏风险。低廉的地价，不仅仅因为所处城市等级的差别，更意味着开发环境的不成熟。不仅项目内部配套，有可能项目外的市政配套，甚至门前的市政路，都有可能需要开发商自己修建。今鹰地产营销总经理林晓华更因此将地价低廉认为是进驻结合部必备的条件之一：“结合部开发周期长，财务成本高，开发商需要额外承担诸如交通、医疗、教育、生活等诸多配套建设，而物业售价又需要有吸引力，因此低地价成本是必须的。”
更大的问题在于，以相对低价为必要条件起步的结合部，往往还面临着多个项目大干快上、多个新盘短兵相接的竞争。比如惠东滨海沿线，去年卖了80 0 0套，今年要卖18000套，十多个大盘主力在售，有开发商直言：“对于深圳市场，去年已经广撒网捞了一遍，今年得拿筛子仔细筛了。”在东莞最靠近深圳的塘厦镇，今年新面市加待面市的楼盘也超过了10个，于是已有楼盘开盘均价较前一期产品直降1000多元/平方米，令业界直呼“地板价”。即便在广佛结合部已开发多年的金沙洲片区，近日多个楼盘爆出有购房者首付已交半年却依然备不了案的情况，原因是两地相互限购，这个问题解决不了，开发商叹息没辙：“现在我们这里真是卖不动了呀，非常难卖。”
市场前置的缺陷难以避免
馅饼还是陷阱？这样的忐忑，同样存在于去结合部买房的人心中。
“只长房子不长草”，曾被央视以“睡城”为题报道过的惠州大亚湾，至今仍被业界人士这么评价。数据统计，今年大亚湾片区预计开工项目达108个，供应面积超过330万平方米。这些房子八九成都瞄准相邻的深圳市场，但曾有深圳购房者在接受记者采访时说：“不是我不想住，是根本住不了，小孩子晚上会吓哭。”即便开发商们送户口、垫首付等，煞费心思方便购房者，但整个大亚湾中心区只有1所医院、一所中学，这些才是真正的后顾之忧。
诚然，大盘之大，动辄数十万上百万的体量，令开发商有足够的空间和时间，在社区内完成日常生活的配套。不少打出第一居所或者刚需自住概念的楼盘中，不仅开通了城际往返的巴士，更在商业方面做足功夫，即便没有集中商业，也往往想方设法引入不止一家的超市。但是，如果没有统一规划，每一家都圈地成城，配套之间的搭配、衔接就成了问题，而两城相邻的结合部，寄希望于所在的市、区、镇政府拿出资金改善市政配套往往比较困难。在深莞、深惠、珠中甚至起步较早的广佛结合部，此次南都记者实地探营时都收到配套不足的反馈，连开发商也自嘲“小区内桃源，小区外荒郊”。
当然，也可以怀揣美好梦想，想着三五年后，也许一切都不一样了。“如果一切都等到规划好了才开始发展，那等于中国把所有的路都修好才让大家去买车，这是不现实的，一个区域一定是逐步完善的。”这是9年前，星河湾董事长黄文仔面对华南板块缺陷之争，接受本报记者采访时所说的话。如今的华南板块，褪去了一年供应逾万套的开发热潮，也早没了比市中心区低一半的价格落差，但它留住现有的和吸引新的广州购房者，是因为那里“交通便捷、生活方便”。
特写
华南板块：
从城乡结合部到广州商住中心区，购房者从被动“南下”到不愿搬走
位于广州番禺华南板块的南国奥园，是阿杰自己买的第一套房子，从2004年收楼到现在，尽管已经投资多套物业，那里仍旧是他的唯一住所。用阿杰的话说，8年前住在这里是因为便宜，而8年后依旧守在这里，是因为现在的华南板块交通便捷、生活方便。
尽管现在的成熟让他等了6-8年的时间。
2000年撤市设区的番禺，原本在“老广”眼中的“番禺市”，因为一场由几大房地产开发商发起的浩浩荡荡造城运动，为这个叫做“华南板块”的新兴居住区，带来了大批从广州“南下”的新居民。1997年广地花园拉开了华南板块大盘时代的序幕，2000年华南碧桂园亮相，2001年开始，广州雅居乐、星河湾等大盘纷纷在这里迈出了十余年征途的第一步……
至今，在广州人的口中，与华南板块所在的番禺区的隔阂仍旧存在。“出广州”、“返番禺”的说法，仍旧将两地剥离开来。但是，在置业的角度来说，这条界线已经越来越模糊。
在番禺华南板块当年以“八大金刚”而自称的祈福新村、星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐花园、锦绣香江花园、南国奥林匹克花园、华南新城和广地花园，目前已经基本开发完毕或者进入开发后期，是板块内现有的成熟居住社区。
十余年楼价已超全市均价水平
在华南碧桂园开业不久的商业街，阿杰和他来自越秀区的同事老陈一边喝着生啤，一边谈论房子。老陈说：“在2003年前后看房子的时候犹豫了一下，结果错过了华南板块3000多的楼价，现在1万3也不一定买得回。”
如老陈所说的那样，在2002年开始，消费者眼中看到的华南板块，是一副大盘云集的局面，每一个大盘都有一座城的气势，无论是从楼盘规模、园林环境还是建筑物的风格，都让人眼前一亮。而相比当时中心区单价4000-6000元的均价来说，华南板块2000多元到4000元的价格，以及部分楼盘“分期首付”的低门槛，无疑具有强大的吸引力。
但是，不可否认的是，即使在那时从广州南跨珠江联通番禺的华南快速干线开通，但是相对高昂的路桥费，以及区域主力消费群体都需要依靠公共交通出行的状态来说，每天单程一个多小时摇晃在公交车上或者是楼巴上的生活，并不是所有买家都能够接受。此外，除了楼盘自带的部分餐饮和小型商业配套之外，华南板块的楼盘普遍都是，且有“在小区内是桃园，小区外是荒郊”的尴尬。甚至，华南板块之间的楼盘之间没有公共交通可以往来，就连广州的的士司机听说是去番禺都会面露难色。
“不少买在华南板块的消费者，住三五年过渡之后都会搬出这座'睡城’。”这是四五年前某业内人士对于华南板块的预判。
但是如今，住在中心区的人在换房之际，都跑到华南板块来一边看房，一边感叹今非昔比的房价。目前，华南板块的锦绣香江和祈福新村等老盘单价都已经突破2万元，区内其他二手房单价也都在1.3万元-1.5万元的水平。这一价格水平已经超过了广州市区目前约为1.3万元-1 .4万元的均价水平，可与天河、海珠等核心市区的部分在售楼盘相“抗衡”。
在建将建商业体量超10个天河城
而事实上，随着早年“八大金刚”等大盘相继收官谢幕，从2009年之后，番禺华南板块的风头开始被土地供应量充足的金沙洲、花都区以及萝岗等区域所代替。目前，华南板块在售的楼盘包括雅居乐剑桥郡、万达广场、敏捷上城国际、海怡半岛和时代外滩等约11个，从楼盘的规模和供应量都不能再与当年相提并论。即使在番禺区中，华南板块也不再是一枝独秀，而是与大学城、市桥南及亚运城三大板块并驾齐驱。
没有了低价优势，没有了超级大盘的集体造势，如今华南板块留住和吸引购房者的，是其成熟的魅力。当年挂在各售楼部墙壁上纵横交错的路网，在沙盘上示意的各项商业、生活等综合配套以及市政设施，逐渐变成了现实。
在交通方面，华南板块已经开通的地铁3号线以及2号线南延段，将这一区域与越秀、荔湾、海珠和天河等连为一体。新光快速、东新高速、环城高速(南环)、华南快速、南沙港快速以及广珠西线等快速路，也让区域成为南来北往连接珠三角多个城市的“要塞”。而2010年初开通的广州南站，更是将这一区域升级为整个珠三角新的交通枢纽。
在番禺大道沿线的万博中心，2004年还是仅依靠吉盛伟邦来支撑的“郊区型商业”，而目前项目和周边已汇聚天河城百货、万达广场、海印等品牌商城。区域内还有总体量达到50万平方米的番禺万达广场，以及奥园地产将打造的30万平方米地标性城市综合体。此外新天河城也将入驻万博板块，项目占地5 .28万平方米。
据统计，单单是这一区域将建和在建的数十个商业项目体量超过160万平方米，超过10个天河城规模。在住宅先行之后，华南板块的商业发展也开始明显提速。很显然，满足区内不断入住的居民消费远不是华南板块后续发展的定位，这个最早的“城乡结合部”，未来要成为广州市新的商住中心区。
结合部地产
从2000年拉开帷幕的广州华南板块，到2007年随“广佛同城”概念启动的金沙洲板块、2008年借惠深沿海高速开建的大亚湾板块、2009年随“珠中江一体化”规划兴起的坦洲板块，再到今年爆出各自有十多家品牌开发商贴身肉搏的惠东滨海板块、东莞塘厦板块……结合部地产开发热潮的大戏在珠三角轮番上演。
深莞结合部—塘厦、凤岗十余新盘贴身肉搏，别墅减少主打刚需
作为深圳的北部邻居，东莞与深圳自古以来就有着千丝万缕的联系。“龙凤呈祥”的说法更是让莞深交界处有了深圳龙岗和东莞凤岗两地。近些年，随着“深莞惠一体化”趋势的不断深化，以及东莞不断承接深圳的产业转移，两个城市之间的来往愈发密切。两地的房地产融合亦显得愈发默契。凤岗的益田大运城邦，塘厦的观澜湖高尔夫东莞会所以及万科棠樾早已将凤岗和塘厦纳入两地共同的发展圈。
凤岗：从度假型物业向刚需自住过渡
东莞凤岗镇目前共有十余个在售楼盘，如益田大运城邦、祥利上城、佳兆业水岸豪门等，价格普遍在5500-12000元/平方米不等，主力户型以70-140平方米的中大户型洋房(普通住宅)为主。
“如果按购买力来源来分，目前凤岗镇在售楼盘基本可以分为两类，一类为基本卖给深圳人的，另一类卖给莞深两地人的，完全卖给东莞人的基本没有。”凤岗祥利上城的一位销售人员说，类似益田大运城邦，虽然地处于东莞凤岗，但与深圳龙岗一街之隔，该楼盘的业主90%都在深圳工作，基本没有家住在东莞的感觉。
而早在2003年，在凤岗的房地产项目迎来大发展之时，里面就已经有了深圳购房者的影子。不少业内人士回忆，翡翠山湖、蓝山锦湾、水岸山城、卧龙山别墅花园等一大批成熟社区相继建成，房地产开发成为凤岗发展的重点产业，同时也在促进凤岗被打造成“深圳后花园”。自那时起，深圳客开始成规模地进入凤岗楼市，凤岗本地的房价被这股外来势力迅速推高(从2004年的3000多元/平方米，到2008年的5000-6000元/平方米，最后再到目前的最高价12000元/平方米)。
近些年随着发展深圳物流后方基地、承接深企入莞等产业的逐步落地，凤岗与深圳间的产业交流愈发普遍，更加滋生和促进了“莞房深买”现象，并且逐步发展为度假休闲型物业向第一居所物业转型。
塘厦：万科、中信、碧桂园进驻，楼市升温
除去凤岗镇，在房地产行业与深圳实现融城的还有东莞塘厦镇。与凤岗更多从产业承接延续到房地产不同，塘厦镇依托深圳打起了“房地产牌”则更加纯粹，其中最有名的莫过于观澜湖高尔夫板块。近些年在观澜高尔夫项目带动下，位于塘厦观澜湖板块的别墅项目，顺理成章成为一个成功的市场进入者，观澜湖高尔夫大宅，万科棠樾等别墅项目由此而大卖。
观澜湖地产、万科等深圳开发商的进入，令塘厦的房地产领域迅速升温，亦引发了品牌房企的纷纷进驻。自2007年，万科以26.8亿元拍下成为当年广东地王的观澜湖地块，开发了主打满足深圳客度假休闲需求的万科棠樾之日起，包括金地、碧桂园、中信在内的众多品牌开发商纷纷进驻拿地，塘厦与深圳的地缘优势令客户群纷纷瞄准深圳买家。万科朗润园、碧桂园天麓山、塘厦碧桂园、中信观澜凯旋城等逐渐在今年年底和明年年初入市，使得2012年的塘厦房地产行业呈现出十几个楼盘近身肉搏的局面。
与凤岗镇一样，随着竞争的不断升级，塘厦镇近期开发的住宅类型也在不断泛化。近些年问世的别墅项目日渐减少，取而代之的是普通住宅楼盘的增多。以近期即将入市的中信观澜凯旋城为例。该项目的定位即为深圳人的第一居所，单价不足1万元，与深圳房价相比有着很高的性价比。此外还有主打同样概念的万科朗润园、观澜碧桂园等楼盘。
金地博登湖
在售别墅最低价350万元/套
碧桂园天麓山
目前均价10000元/平方米
万科棠樾
在 售 别 墅 均 价35000元/平方米
锦龙又一城
目前均价7400元/平方米
新时代家园
目前均价7300元/平方米
益田大运城邦
目前均价12800元/平方米
[新规TIPS]
1.深圳人新莞人将同享教育医疗资源。
2 .凤岗将投资1亿元建龙凤大道、深圳小梅沙到平湖的恒心快速公路等，预计3年内建成。
深惠结合部—大亚湾、惠东滨海9成瞄准深圳客，有房有海缺配套
时光回溯到2008年，严厉的调控让市场一片凄风苦雨。此时，深南大道上广告牌上，身着燕尾服的先生叼着烟斗依旧微笑着大喊“鱼什么时候来是鱼的事”。这一年光耀城先生的湖豪赌深圳市场取得意料之外的成功，首次开盘77套别墅售罄。
“眼界无穷世界宽”，先生的湖似乎给惠阳的楼盘开辟了全新的世界，越来越多的惠阳楼盘主攻深圳市场。
2008年深惠沿海高速启动大亚湾楼市
就在这一年，酝酿已久的厦深高铁广东段动工，惠深沿海高速开始开工，高速和高铁让深圳、惠阳、大亚湾还有之前陌生的巽寮湾开始加速向深圳靠拢，惠东巽寮湾天然无污染的滨海资源开始进入深圳视线，碧桂园、富力、合正、万科等先后进入该区域。
2010年，全长49.37公里的从深圳白沙到惠东稔山的惠深沿海高速全新贯通，大亚湾、惠东到深圳的距离被缩短到1个小时，与此同时，厦深高铁分别在惠东稔山、惠阳设站正式确认，这一利好让大亚湾楼市一扫前两年的阴霾，20个新项目开工建设，当年的供应量超过100万平方米，卓越、皇庭、龙光、福田、合生、星河开始整装待发进驻大亚湾，大亚湾的均价突破4000元/平方米，与此同时，惠阳的楼价突破5000元/平方米，供应量超过150万平方米。
2011年连接深圳、大亚湾的锦绣大道和石化大道贯通，深圳坪山收费站撤消，惠州深圳最后一道壁垒被彻底解除。毗邻深圳的大亚湾、惠阳的价格洼地优势在深圳被迅速凸显出来，深圳客潮水般涌来。当年7月30日，碧桂园十里银滩开盘入市发售，蜂拥而至的深圳客一次性抢购4000套，滨海板块正式进军深圳的号角由此吹响，此后，富茂威尼斯湾、合正东部湾、万科双月湾等相继入市，4000-10000元/平方米不同档次的滨海度假物业让深圳客“趋之若鹜”，惠东滨海板块开始在深圳成为惠州楼市的新的代名词。
深圳客买走的是房子留下的是忧伤
在大亚湾宽阔的马路上，如若你不拒绝，从锦绣东路到石化大道你会接到30张以上楼盘的传单，销售人员在红灯亮起的时刻，会飞速把传单递过来。大亚湾楼市当前疲态尽露，楼价从2011年开始徘徊不前，一些匪夷所思的营销怪招，如三年包租，零首付购房、买房给你返钱、买房子送菜地等在大亚湾出现。
偶尔在这一片片拔地而起的高楼的某阳台上你会发现一抹久违的绿色，除此之外视野所能及之处更多是空楼，6成房子交楼时间都超过1年，就算如此，前10个月，大亚湾的楼市成交依旧超过200万平方米，98%的购买者依旧是深圳人，价格低似乎是唯一可以解释的理由。与此同时，大量的深圳客在大亚湾、惠阳购房都面临有价无市的尴尬，在这个疯狂的地区，只有5家小中介，亏本卖房子你一样找不到买家。
数据统计2012年大亚湾片区预计开工项目108个，供应面积超过330万平方米，与此相对应的是大亚湾7万的常住人口，5万的产业工人，只有不到1%的大亚湾居民成为这些项目的业主。在这个被业界人士称为，只长房子不长草的区域，95%以上的房子销售市场瞄准深圳，低廉的价格、灵活的付款方式、送户口垫首付是让无数无法实现深圳梦的人来到这里的原因，但和一年330万供应量相比，大亚湾中心区只有1所医院，一所中学，孱弱的配套让不熟悉这里的居民买瓶水都不知道去处，也无力承受房子之重。
大亚湾的疯狂被迅速转移到滨海片区，定位于滨海度假地产概念的惠东2011年的供应量仅8000套、94万平方米，2012年这一数据上升到20000套、近200万平方米。其中仅碧桂园十里银滩预计入市房源即超8000套，本地购买力可忽略不及，95%以上的客户都来自深圳，无污染的滨海成为了吸引深圳客的筹码。但直到今天，也没有多少业主真正来此度假，就算来惠东，也会住酒店。因为滨海线除房子别无他物，医院、学校、生活配套、公共活动空间这些居住的基本条件只能存在于购房者的脑海里，在很多业界人士看来，单纯的房子也让度假变得虚无缥缈，让“面朝大海，春暖花开”成为一句空话。
卓越东部蔚蓝海岸
高层5500元/平方米，别墅171万元/套起
德州城
约5300元/平方米
御玺山大峡谷
5200元/平方米
DADA的草地
折后5500元/平方米
皇庭波西塔诺
联排1.2万元/平方米
合生滨海城
洋房8500元/平方米
[新规T IP S ]
1.大亚湾政府准备在近3年时间里，投入72亿元建“24条路+2公园+1广场”
2 .大亚湾中心小学、高级中学在规划建设中。
3 .目前坪山公路收费站已经撤销，石化大道和深圳的锦绣东路将在2012年完成对接。
珠中结合部—坦洲单价五六千，十余万珠海人安家
2009年是珠中江一体化合作正式开启的一年，三年来，对于汇翠山庄的营销经理朱小平来说，“虽然进度依然有些缓慢，但事情正在逐步往好的方向发展。”
位于南坦大道上的汇翠山庄是坦洲第一批商品房项目之一，同时期的还有金山城。1994年因为珠海产业政策的变化，部分工业转移到坦洲。金山城生逢其时，面向工薪阶层推出一室一厅，并提供按揭，在当时实现了付款方式的突破，真正做到了面向打工者，使他们安家落户的梦想得以成真，具有历史性的意义。同时期的汇翠山庄走高端路线，提出“关外度假”概念，针对珠海新出现的较富裕阶层推出了单价2000多、170平方米的联体别墅。由于定位准确，早期以金山城和汇翠山庄为代表，形成了第一轮坦洲地产热。
2000-2003年，珠海暂停商品房开发，全心投入城中村改造，珠海城区的供应量减少，坦洲迎来第二波热潮。朱小平是1998年来到汇翠山庄任销售经理的，他依然记得第一次坐公司的车来到坦洲项目的反应：哦，这么近。在当时的他看来，坦洲在关外，是一个非常偏远的地方，结果只花了30多分钟就到了。因此，他针对该项目做的第一份广告词：“红塔汇翠山庄、珠海，你中有我，我中有你。”
交通不便，坦洲的楼盘当时能吸引到珠海购房者的因素主要是价格，如2002年，汇翠山庄二期开盘，均价2020元/平方米，不少户型的价格在1600-1700元/平方米，而当时的珠海，一是几乎无新盘推出，二是同等产品价格也高出数百元至一千元。
在2005-2007年，和珠海楼市的发展历程一样，随着珠海楼价的不断攀升，市区成交均价甚至突破万元大关，当时珠海最高端的豪宅率洋山庄以2.4万元/平方米的均价位居价格榜首，而普通住宅的单价也有多个逾万元。坦洲也迎来了楼市的黄金期。尤其是2007年，整体楼价在5000-7000元/平方米，当时一些楼盘如中颐海伦堡的楼王单位价格甚至过万元。
2008年，受宏观调控政策的影响，珠海的楼市开始呈现下滑趋势，依托珠海的坦洲对市场的敏感性更高。离上冲关口只有10分钟路程的现代花园就打出了3333元/平方米的特价，之后坦洲镇内的多个楼盘也开始下调价格，整体均价下调为4000-6000元/平方米。
2009年楼市出现了相对回暖之后，坦洲的成交有所上升，但价格上升的幅度并不大，这和珠海的房价增长幅度一致。直到去年珠海、中山相继出台限价、限购政策后，坦洲的房价又出现了明显的回落。
今年年初，中山执行新的限价标准：6590元/平方米，这对于坦洲的楼盘来说无疑有了一定的上升空间。纵观目前在售的坦洲楼盘，除了个别楼盘的个别户型外，多数楼盘的均价依然在5000-6500元/平方米。
去年人口普查数据显示，有十余万珠海人在中山居住，而大部分都是住在坦洲。从早期开发的红塔汇翠山庄，到锦绣阳光花园，以及近期开发的海伦春天，不少坦洲开发商均表示，商品房小区里面有超过80%以上的住户是珠海人。“从一开始进入坦洲，我们的客户群就不是中山，而是珠海。因此，坦洲的价格制定上一定会与珠海保持一定的价格差，否则没法吸引到珠海人。”朱小平表示，中山城区的房价与坦洲并不具有明显的可比性。
锦绣国际花城
5500元/平方米毛坯
万科金悦华庭
6100- 6400元/平方米
锦绣阳光花园
5000元/平方米
中颐海伦堡
5300元/平方米
海伦春天
6200元/平方米
红塔汇翠山庄
两房价格4700元/平方米、三房5000元/平方米
中澳世纪城
6300元/平方米
[新规TIPS]
1.广珠西线从珠海大道延伸至横琴。
2 .广珠西线三期路基工程基本完成，计划2013年春节前通车。
广佛结合部—金沙洲、黄岐、盐步等 曾经“价格洼地”，现直逼广州均价
广佛交界处的金沙洲板块和黄岐盐步片区，走的是一条从民间融合到政府推进的发展之路。
2007年后，金沙洲的多个高端项目中海金沙湾、恒大御景半岛等大盘开始纷纷亮相，随后，时代糖果也在2008年初入市。但其实，广佛居住板块的发展源头不仅于此。在此之前，佛山金沙洲板块吸引广州买家前来置业的楼盘就已经有万科四季花城这类大型楼盘，这个同一小区可以报装区号为“020”或者“0757”两种不同座机号码的楼盘，早在2004年和2005年左右就开始成为结合部的楼盘之一。
同时，相对于近年发展火热的金沙洲板块之外，对于广州买家来说，有着“中山九路”之称的黄岐和盐步也早已不陌生，这一板块早期并没有足够响亮的大盘吸引市场的眼球，但却已经因为交通和贸易往来，成为民间自发的结合部。相关报道称，黄岐不足20平方公里的区域，住了十几万的广州人，从广州到黄岐置业的人口超过6万，跟入籍黄岐的人口数一样多。
2009年广佛同城化的规划正式提出，广佛板块也已经从金沙洲板块以及有着“中山九路”的黄岐，开始向着里水镇、大沥镇版图中的更大范围扩延。2009年前后，合生君景湾、中信山语湖、珠江峰景湾、碧桂园山水桃园和海逸锦绣蓝湾纷纷开盘。今年，还有里水第一城、万科金色溪谷和领地海纳公馆等全新项目，全区在售或者将推的项目有逾十个，这一板块仍旧在不断壮大。
五年房价“追上”广州均价
与多数“城乡结合部”相类似的是，广佛板块最初也是依靠价格优势吸引买家前来置业。
2007年，除了恒大御景半岛之外，金沙洲其他楼盘的单价普遍在4000-6000多元，相对于2007年广州十区8735元/平方米的均价，无疑颇有吸引力，因此也成为不少广州买家，或者是年轻的“新广州人”置业的选择。
但是，在近五年的发展过程中，以恒大御景半岛、中海金沙湾等楼盘为代表的品牌大盘，也开始纷纷推出“带3000元/平方米装修”、“江景别墅”等产品，开始从“价格洼地”向“品质高地”寻求转型，力求打造一个高端的居住板块。
而楼价，也在近两年开始纷纷跃居万元上下。部分楼盘已经到达1.2万-1.8万元的单价水平，与今年10月份广州全市十区商品房均价13454元/平方米的价格不相上 下 。更 是 将 佛 山1 0月 份 全 市 均 价7308.63元/平方米的数字远远甩在身后。
结合部从“点”到“线”
值得一提的是，广佛结合部经过多年的发展，已经开始自北向南呈现出从“点”到“线”状的发展。
在2009年的一次论坛上，中海地产相关负责人表示，广佛交接区域将分为四大“无城界”，由北向南分别为广州花都和佛山里水和顺、中山八路和黄岐广佛路与里水盐南路、芳村和南海桂城与平洲、广州南站片区和顺德。
从2009年至今，除了和顺区域的广和大桥至华快三期贯通，除了将北部“无城界”区域快速形成之外，还将佛山中心城区到广州机场的时间大为缩短，从南海桂城出发前往新白云机场仅需要不到一个小时的时间。而随着南站的投入使用，以及海怡大桥的开通，广州南站与顺德陈村和平洲三山此前的“隔阂”也正式打通。
至此，广佛两地由北向南的东西走向的交通路网形成规模化的“线”状，对于两地人来说，无论是置业、工作还是休闲，基本都可以实现半个小时到一个小时之间的互通。
珠江峰景湾
在售洋房带装修均价约为8200元/平方米
海纳天河
尾货7500元/平方米
金名都
约为1 .2万-1.4万元/平方米
恒大御景半岛
别墅均价2万- 3.4万元/平方米，洋房均价1.3万元/平方米
恒大御景湾
约为1.1万元/平方米
时代糖果
目前洋房尾货带装修均价约为1万-1.1万元/平方米
中海金沙湾
别墅均价约为1.5万元，洋房尾货均价1.2万-1.8万元/平方米
[新规T IP S ]
1.已于今年9月开工的金沙洲大桥拓宽工程，计划2014年建成通车。
2 .连接广州市区与金沙洲的广州地铁六号线一期工程，也将力争在明年年底前完工。
3 .拟建5个公交站场，计划年底前开工；正在施工的7所学校中，5所将于年底建成。
一个开发商在结合部：百万大盘嵌入深圳，3年收金逾32亿元
开发热潮中的结合部，算着收获也担着风险。南都记者 胡可 摄
3年过去，如今二期尾盘在售的大运城邦，已售出约4000套单位，共计逾32亿，该项目工作人员透露，今年10月便已经早早完成了全年的销售任务。这个地处深莞结合处的百万平方米大盘，在天时地利人和各种因素综合作用下，走出一条和其他结合部项目不同的路线。
“这也是益田第一次在两城结合部做项目，但是早在2004年、2005年之后，公司就一直有做大盘的战略思考，所以在拿地的时候会重点考虑规划和体量两个要素，就是要能够定位综合体的大盘，但是城区土地资源稀缺，大运城邦只是恰好符合这个要求而已。”大运城邦营销总监吕艳接受本报记者采访时介绍，由于大运城邦地处东莞凤岗和深圳龙岗的交会处，最初代理公司也曾经给项目定位做过建议，建议定位郊区大盘。但是公司经过再三考虑，还是决心按照城市大盘来做。她分析，如今回头来看，决定了大运城邦在结合部定位城市综合体也能够顺利走到今天，主要取决于几个因素，首先是龙岗大运新城的规划，提供了良好的外围环境；其次益田本身的资金实力，决定前期敢于高起点规划和大手笔投入。吕艳强调，这并不是一个能够短平快回收利润的项目，需要长期的投入，对于资金的规划、未来的运营能力要求特别高。
整个大运城邦总建筑面积约百万平方米，共分七期，开发周期预计到2015年前后，目前在售二期尾盘，均价10000元/平方米。接下来的三期以配套为主，其中东北师大附属益田小学已经于今年9月开学，购物中心也已经开始动工，购物中心楼上还有三期的公寓产品，四期住宅部分也已准备动工。如今沿着水官高速走下去，从龙岗出口出，北通道会直接连通高速出口到小区门前，小区成熟的生活氛围已经雏形初现。三年走过来，大运城邦又遇到过怎样的问题？吕艳说，其实每一个阶段，遇到的问题是不同的，“最初的问题是，龙岗的配套没有发展起来，小区内部的配套也无法展示，很多人就觉得是个纯投资物业，包括龙岗本地人过来看，也是带着投资的概念过来。我们想吸引自住买家过来，首先选择解决交通问题，除了看楼巴士外，还设置了从地铁口到小区的接驳巴士。后来有业主入住了，就会对配套有要求，学校、商业就得跟上来，并且还必须是优质的资源整合进来。未来，这么大的楼盘，前期业主的口碑对于后续的销售和运营都很重要，要想可持续发展，集团在客户会、物管公司之外，又单独成立了一个项目的客服中心，专门解决销售和物业的后续管理等问题，并且承诺24小时有回复。”
让吕艳得意的一点是，如果不是销售人员介绍，很多人都以为大运城邦就是深圳的小区，包括一些龙岗本地的公务员如今也越来越多选择购买大运城邦，因为觉得品质上和城市里的大盘并无差别。“若仅以价格比较，我们和龙岗区的一些楼盘相比差别并不大，但我们并非是以低价来吸引城市外溢的居住需求，而是用整体的规划和配套来吸引追求生活品质的自住买家，相信随着天安数码城以及对面产业园区的陆续进驻，区域人群结构和产业结构的调整，区域居住需求还会进一步提升。”对于大运城邦，吕艳始终坚持它只是恰好地处结合部，但是绝非郊区大盘。
他们说：深圳太贵，只好去惠东买房给父母住
在深惠结合部买房的阮先生：我在惠东买了一套70多平方米的房子，单价只有5000多元，以后打算让爸妈去住，加上赠送的面积可以算是100平方米三房。我考虑在惠州买房一方面是由于深圳房价太贵了，另一方面是也已经属于被限购的人了。总体看来目前周边生活配套还可以，基本需求的医院、商业等配套都还有，明年交房后我们会考虑过去住，但是我们生活主要活动范围还是在深圳内。
每天40分钟，不觉得是住在东莞
在深莞结合部买房的徐先生：2011年，在深圳工作五年的我终于买房了，虽然从地图上看已去到了东莞，但到现在入住了一年多，我从未感觉自己是名住在东莞的人。每天和很多住在龙岗的人一样，开车走水官高速到市区上班，上班高峰期的车程也就在40分钟左右。如果不坐车，楼盘还有社区巴士接送到地铁龙岗线大运站。交通方面甚至比很多家住在龙岗中心城的人还要方便。住了这么久，只会觉得自己比之前在南山租房住时住得偏，但没有太多东莞氛围。
价格便宜但连缴个天燃气费都不方便
在深莞结合部买房的胡女士：我们小区大部分都是深圳人，我们这个小区如果在龙岗，房价起码要18000元/平方米，而我在这边买房时每平方米还不到1万，房价每平方米要便宜5000元到6000元。我老公在深圳罗湖上班，每天早上不到8点就开车去上班，晚上6点再开车回来。小区挺安静的，就是公交车等配套服务和周边的商贸氛围不够，也没幼儿园。比如天燃气要缴费必须到指定银行才行，觉得非常不方便，在深圳只要是银联系统的银行都可以。
结合部地产密码
大盘
100万平方米？不仅是建筑面积，占地面积超100万平方米的大盘，在结合部也比比皆是。在结合部开发房地产，规模效应排位第一。
地价低廉
现在城际结合部，低至三位数的每平方米拿地价格亦不少见。这样才能抵消部分由于开发周期长、配套建设量大等带来的风险。
房价较低
“来山河城度个假吧，别墅5200元/平方米起”、“33万元起，做巽寮湾的房东”……在平均房价已过2万元/平方米的深圳，相邻的东莞、惠州结合部，就有四五千元的单价。正是凭借低价，才能吸引购房者到郊区置业。
配套自建
五星级酒店、私家会所、风情商业街、交通中心、水上公园、国际学校、高尔夫球场、医院、专线巴士……都需要开发商们自掏腰包。在城际结合部，开发商都自诩“城市运营商”。
地产大鳄
鉴于在结合部开发房产存在的诸多风险和不确定性，小型开发商大多望而却步，而倾向于在大开发商造城形成规模之后，才敢进驻片区。因此率先进入全新区域开发的，往往都是全国知名的实力地产商。
刚需为主
与普通市民想象中的投资客扎堆的情况不同，不少开发商和一线销售人员表示，目前相对成熟的结合部开发区域如广佛、深莞、深惠结合部，购房者群体以难以承受市区高房价的刚需为主。
一个结合部的纠结：多个楼盘首付已交半年仍未等到备案
近几年，广佛同城的概念深入人心。然而，在广东众多结合部中，广佛跨界的楼盘却也是最令人刻骨铭心的。由于互相限购，广州、佛山这两个城市的结合部楼盘，尤其是金沙洲板块，目前陷入无法备案的泥淖中。
今年5月，金沙洲板块，某个离广州最近的佛山楼盘开盘。由于其单价低于附近的广州盘四五千元不等，现场引发千人抢购。在越秀区工作的阿花(化名)也买了一套，合同签了，首付款交了，但时至今日却未能备案。
“去问开发商，又说只是时间问题，让再等等。”阿花心里焦急，她想退房，可是又怕手续麻烦，房子这边退了那边又可备案了，“如果不退，又怕一直拖下去不让备案，到时买不成了，想再买其它房时房价又涨了。”
和她面临相同境况的人不在少数。一名知名者称，该盘开盘后迄今只备案了约十分之一。
11月14日，一名网友在某房产论坛亦投诉称，其6月底在南海金沙洲某盘订了套房，交了首付签合了合同，开发商说把房子已经备案了叫我到网上去查，但总是查不到。住房维修金也到银行交了，但正式合同开发商一直没有给，当时说一个月后有正式合同，现在都过去4个月了，中途问了销售很多次，一直说快了，快了。但最近又说，政策变了，还要等7个月才有正式合同，才可以开始供房……
这种现象已持续半年多。
今年8月，南都记者曾走访金沙洲的多个楼盘，发现无法签约现象非常普遍。自称曾在顺德、广州、东莞等地工作，目前在顺德做贸易的“80后”男生小明(化名)告诉记者，其拥有该三地的纳税证明，但6月份买了金沙洲某楼盘后，至今仍无法备案。
他说，购买同一小区的业主大都与他遭遇相似。此前，他们喜欢在群里相互倾诉、投诉开发商，但近几个月来，担心广州楼盘或相关部门人员潜进群里调查，他们已禁止在群里讨论无法备案的事，“只有私下碰面才可以聊，不然在群里一聊就会被踢出群。”
这种现象从南海区国土城建和水务局网站可见一斑。
今年8月30日，南都记者在南海国土城建局网站看见，该盘自今年初开盘来已售出近800套，A栋共260多套，只备了34套，但至前日，才备了37套，这意味着A栋9月份至今只备了3套。而B栋260多套8月30日无一套备案，到前日已有5套备案。而早于四五月开盘的C栋截止在8月底只有3套备案，三个多月来无新增。其余D栋、E栋、F栋、G栋8月30日至今相继新备案2套、2套、1套、0套，获得备案的几率真是屈指可数。
与此同时，少与广州接壤的南海里水镇，从今年1月1日起至今已售(完成备案)2432套，多为前六月所备案。其中仅6月份就备案549套，7月份132套，8月份57套，9月份167套，10月份122套，11月至今89套，下半年7月至今的备案量才575套。这直接佐证，广佛跨界楼盘近半年备案真是“难于上青天”。
一名佛山盘开发商销售负责人表示，由于佛山卡得严，目前已不敢接广州客户，有买家表示很喜欢也会劝退。对于购房者，也会事先要求自备好符合资格购房的相关资料，否则拒绝签合同。
“现在我们这里真是卖不动了呀，非常难卖。”该名开发商叹息没辙。
(南方都市报 )
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