原标题：住宅库存量逼楼价下行房企业绩佳推市场上行
专家预计高端产品集中上市会结构性拉高年底楼价上涨5%-10%
购买食品要看保质期，过期了没人买，所以在产品快过期时很多都会低价或打折出售。库存家电同样如此，在促销活动中的让利幅度都是最大的。快到年底了，广州住宅库存量如何？如果库存很大，楼价也会下行吗？
全国楼市库存高位震荡
世联地产最新报告显示，今年1-10月份，全国32个主要城市商品房销售面积为78743万平方米，同比下降1.1%，其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积增长6.0%，商业营业用房销售面积下降0.2%。10月整体成交量似乎难以摆脱下滑的命运，不过，降幅比1-9月份缩小2.9个百分点。
成交力度无疑影响着楼市的去库存能力。数据显示，截至10月末，全国32城商品房待售面积尚有33048万平方米，比9月末增加378万平方米，上涨了1.1个百分点，目前楼市库存量基本维持高位震荡格局，但库存上扬幅度缩小。另外，值得指出的是，10月房地产开发投资维稳，但新开工和土地购置面积增速却持续下滑。数据显示，1-10月份，全国房屋新开工面积下降8.5%，降幅比1-9月份缩小0.1个百分点，土地购置面积27659万平方米，同比下降18.0%，降幅比1-9月份扩大1.5个百分点。
“库存高企、资金压力增大的背景下，开发商减少了新开工面积，并降低复工率，同时缩减土地购置费用。楼市销售目前仍是以去库存为主。”国泰君安分析人士指出。
广州住宅“去存”或需逾11个月
然而，在全国10月整体销售不如人意的情况下，广州同期楼市成交却十分火爆，广州十区成交量自限购以来首度突破80万平方米，直逼调控前黄金月的水平，成交签约7192套，签约均价13305元/平方米。
不过，值得指出的是，截至11月15日，广州十区二市楼市商品住宅的未售套数和未售面积仍分别为103795套和1437.76万平方米，而可售套数也达46813套，总面积643.98万平方米，以今年前九月57.7万平方米的月均成交量计算，广州楼市库存消化也需要超11个月的时间。而据业内人士介绍，当前一线城市的存货去化周期多数为10个月左右，此为相对合理的区间。若市场成交持续大于供应，城市库存不足，将推升房价上涨；但另一方面，若市场成交量不能有效放大，城市库存过大也会给楼市带来很大压力。按此标准，广州住宅库存量已经超过合理界线。
首套房利率上调买房负担加重
除了库存的压力以外，随着年末的临近，全国多个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市，首套房贷款利率不仅告别“打折”，还在基准利率基础上上浮5%-30%不等。另外，在个人首套房贷款的审批要求上也比之前更为严格，审批难度有所增大、审批周期有所延长。以广州为例，此前多家银行仍能拿到8.5折的房贷优惠利率，但据了解，目前中国银行、光大银行已取消首套房贷利率优惠政策，按基准利率执行。
虽然相比去年同期仍有一定优惠，但首套房贷款利率的上升，仍然会直接导致首次置业者贷款成本的增加，尤其对价格较敏感的刚需人群影响最大。以一套总价100万的房子为例，首付三成，贷款70万，20年期，如果按目前8.5折的优惠幅度计算，月供为4842元，累计利息为46万左右。而一旦取消房贷优惠，按基准利率付款，累计利息将变为55万左右，前后相差9万元。这无疑将加重本已资金相对紧张的首次购房者的负担。
业绩飘红发展商削减促销动力
“虽然楼房和食品的保质期限不同，但原理却是相通的，库存多了压力就大，压力大了就要想办法打折促销，尽早卖出去。从目前来看，楼市的库存量确实很大，再加上首套房利率收紧的压力，我们可以把这看成是年底楼市下行的压力，但同时我们也看到，市场上还有上行压力。”中原地产项目部总经理黄韬说。
上行压力首先来自开发商的业绩飘红。据中原地产市场研究部跟踪的数据显示，到目前为止，包括招商、中海、越秀、世贸等在内的房企都已提前完成了今年年初制定的年度计划。而行业老大的万科地产，更是在前10月销售额就突破千亿。
去年底时，开发商们对2012年楼市感到没有把握，万科地产非常谨慎地未设定今年年度销售目标，而部分开发商也调低了年度销售目标。根据万科公布的销售数据，前10月公司累计实现销售金额1100.2亿元。而紧随万科之后的保利地产以及中海地产也已与千亿销售额相距不远。其中，保利地产前10月实现签约金额833.29亿元，同比增长32.91%，超额完成年初制定的800亿元销售目标。而中海地产，也在前10月累计实现销售额1006.8亿港元，同比增长28.9%。此外，招商地产虽未公布10月销售数据，但其此前公布的前三季销售额已超全年目标。前三季，招商地产销售额为247亿元，而其年初制定的目标为210亿元，前9月即超过全年目标17.6%。
购房者年底入市欲望高涨
此外，楼市上行压力还来自购房者年底入市欲望的高涨。10月成交暴涨后，11月的广州楼市继续火爆。11月11日，越秀区骏文雅苑开盘，折后均价约3.1万元/平方米带装修，最低价约2.9万元/平方米。近200套货量开盘当天基本售罄，熙熙攘攘的抢购现场仿若又回到了买房如买白菜的时代。17日，南沙中惠璧珑湾再次推新货，均价1.2万多元/平方米带装修，230套货量也是当天全部售罄。18日，增城中新镇的景新国际首批推出以投资为主的70多至107平方米的二、三房，售价5688元/平方米起，由于紧靠规划的21号地铁线中新东站，188套货量也在当天全部售罄。其中，来自广州市区的投资客占到六成以上。
“后十一市场表现出了强劲的承接力，在经历了一小段时间的思想博弈后，刚需客户已意识到发展商对价格的坚持，同时对未来房价上涨预期的渐增，让他们保持着积极谨慎的购房态度，这也是目前多个刚需盘虽无新货加推、却保持着较好消化速度的原因所在。此外，因国家新区规划的落实，使得近期南沙的市场关注颇高，并带动了区域楼市的火热销售，也对全市成交有一定的支撑。”经纬行分析研究表示。
而销售的火爆也带动了土地市场。据某网数据监控中心统计，10月份广州共卖出地块17宗，其中挂牌出让的住宅地3宗、商业地2宗、工业用地8宗、其他用地2宗；协议出让地块2宗。10月广州土地出让收入共约76.5亿元，环比大涨81%，总出让面积达1868429.6平方米，环比涨15%。
推货结构性调整，年底楼价或升
“大致来讲，两个下行压力与两个上行压力互相抵消后，年底的楼市应该处于一个平稳状态，但我预计楼价整体上还是会出现5%-10%的涨幅，这个涨幅主要来自产品的结构性调整。”黄韬告诉记者，“以中惠璧珑湾为例，今年5月，其以8200元/平方米带装修的均价开盘，最低价曾达到7400元/平方米，而现在均价为1.2万元/平方米带装修。如果简单地看价格，从最低起价到现在的均价至少涨了60%以上，但实质上却不能这样算。当初卖7400元/平方米的是靠马路位置较差的产品，现在卖1.2万元/平方米的产品却是位置较好的单位，产品不一样，价格自然无法比较。如果是同一类产品比较的话，那么该项目楼价应该是上涨了15%，这也是南沙国家新区利好兑现的正常体现。”黄韬认为，对于这种可预期的上涨，购房者是可以理解并接受的。所以，才会出现230套货量当天售罄的局面。“不过，下一期该盘准备推出100多套均价为16000元的楼王单位，到时我们就不会预期出现当天清货的现象了。”
像中惠璧珑湾这种结构性调整推货的现象在11月并不少见，甚至可以看成是高端项目集体抢滩。据悉，在11月份36个开盘或推出新货的主要楼盘中，有20个项目走高端路线。20个项目中，又有18个属于全新亮相的项目，主要集中在中心区内，其中天河区有4个，少有新货上市的越秀区也有3个，白云区和海珠区各有2个。这些高端项目所处位置较佳，户型较大，定价较高，不少楼盘售价预计在3万元/平方米以上。此外，萝岗、番禺、南沙等区也有高端新品上市，包括大平层和别墅等产品。
阳光家缘数据显示，今年以来，广州一手住宅成交均价一直在1.3万-1.4万元/平方米的幅度徘徊，看起来相对平稳。但不能忽略的是，这是建立在郊区盘成交占比较高的情况下，一旦中心区楼盘成交量增加，广州整体成交均价将会出现大波动，特别是在高端新盘集中亮相的11月份，这种压力会更加明显。
(南方都市报) |
