“我家是第一批也是全楼第一家入住的，这2年多来小区的住户越来越多，周围卖东西的地方也越来越全。马上地铁6号线通了，我到城里看病就更方便了。”今年50多岁的郭大妈是北京市朝阳区常营保障房组团保利嘉园11号楼的住户，也是2008年3月北京市出台《限价商品住房管理办法(试行)》“两限房”改“限价商品房”后，限价房放宽准入门槛、保障房覆盖面扩大的首批城市“夹心层”受益者。
如今，郭大妈一家住在一间建筑面积69平方米的一居室里，虽然老两口住在门厅、儿子住在里间的居住条件仍有些局促，但相比之前全家三口20多年挤在一间30多平方米的房子里生活，郭大妈已经非常满意了。
郭大妈告诉记者，自己由于腿部有三级伤残，很早就只能靠每月300多元的伤残补助生活，老伴在病退后也只有每月700多元的退休金，惟一的儿子也一直是在做卖保险之类没有稳定收入的自由职业，但是由于之前的人均住房使用面积超过了10平方米，达不到北京市申请廉租房和经济适用房的标准，普通的商品房又买不起，以至于儿子二十五六岁还同父母住在一间30多平方米的房子里，而无法谈恋爱结婚。
直至2008年北京市的限价商品房新政实施，“申请人取得本市户口，人均住房使用面积15平方及以下、家庭年收入8.8万元及以下、家庭总资产57万元及以下”的申请标准出台，才让郭大妈一家有了改善住房条件的契机。彼时，常营附近的商品房价格已经超过1万元每平方米。
来自北京市住房和城乡建设委员会数据显示，截至今年11月初，2012年北京已建成保障性住房7.6万套，超过全年7万套任务。从经济适用房、限价房，到公租房，北京市的住房保障体系正在不断践行着新模式，像郭大妈这样的城市夹心层也逐渐圆了住房梦。
从荒地到嘉园
作为北京市目前已建成最大的保障房社区之一，保利嘉园所在的常营社区已经有数万名居民入住生活近两年。
日前，记者在保利嘉园小区位于3号院的物业所在地看到了一片忙碌的景象，工作人员正在忙碌地为3号院居民办理产权证的领取手续，一户户居民正仔细查看领到手的崭新产权证，而其他还在排队等待领证的居民几乎把物业公司大门堵了个严实。
保利嘉园物业经理刘春蕾告诉记者，今年将分三拨为最后一批全款购房的居民办理产权证代办和领取工作，为了让居民少跑路尽快领到产权证，物业方面还特意安排负责产权证代办的公司在物业办公室现场办公。
刘春蕾告诉记者，保利嘉园总共分为3个院28栋楼共计4199户，粗略统计常住居民就有三千六七百户居民，大部分居民都是来自原宣武区、西城区、东城区和朝阳区的北京本地老住户。
“从2007年的一片荒地，到现在住满了居民，在这个项目上我们花了很多人力、精力和财力。”北京保利房地产开发有限公司副总经理赵启生是保利嘉园项目建设的主要负责人，他告诉记者，为了在这个并不成熟的地块上建造一个完善的生活小区，他和他的团队克服了重重困难。
土地不成熟，配套几乎为零，这是赵启生在接手常营限价房保利嘉园项目之后感受到的最大困难。“在2007年，常营组团的大部分区域市政配套还没有完善，项目所在地块还没有办法直接接市政电缆，如果要按部就班等待市政施工完善，就会对项目施工进度和未来的居民入住产生影响，于是我们花了6000万元进行了先期电缆铺设。”赵启生表示。
在完善了电力设施后，污水处理方面施工方也发现了问题，由于项目所在地地势较低，市政污水管线比小区地面高，一旦下雨很容易造成积水，“于是我们重新研究策略，修建了专门的地下污水蓄水池和抽水泵，一旦有积水就可先引流进入蓄水池再由抽水泵导入污水排水管线。”赵启生说。
“十二五”期间保障房建设任务巨大，吸引更多社会资本积极参与显得十分关键。众所周知，保障房建设不仅工程量大涉及面宽，资金多周期又长，参与保障房建设也成为考量房企履行社会责任的重要表现之一。
“微利”营运模式
作为保利在北京首个保障房项目，赵启生给保利嘉园下的最终定义是成功但是“微利”的项目。
保利嘉园所在常营社区是北京市最大的保障房组团社区之一，也是2007年当年入市的面积最大的保障房用地，总建筑面积为101万平方米。
2007年8月，常营经济适用房和两限房居住区，通过公开招标分别确定了保利、富力、北辰、住总、金隅、首开六家开发企业作为实施主体，建设周期为3年。其中，两限房总建设规模约101万平方米，建成后可提供两限房约12000套，并配建廉租房约1100套；经适房总建设规模约74万平方米，建成后可提供经适房约7700套，配建廉租房约1500套。
保利嘉园所在的常营两限房B1地块，在此前的招标文件中就已经规定，该项目建成后的销售限价为5900元每平方米，这也是当时北京推出的两限房中价格最低的销售限价。
赵启生给记者算了一笔成本账，保利嘉园最初的土地成本将近每平方米3000元，而这个限价房的最终销售限价最高是每平方米5900元上下浮动5%，这就意味着中间预留的建安成本只有每平方米2900元。而保利嘉园在开工建设中纯粹的土方建材成本就占1281元，加上人工费用、电梯配电设备费用和综合税费就已超出了2900元的预留成本，光硬成本上就亏损了3%~5%，这部分亏损在后期将项目的配建商业物业出售和出租才逐渐勉强拉平。
“后期的两限房申请配售阶段又比预期时间延后了半年，产生了一部分额外的资金成本。”赵启生透露，与保利一样，同期开发常营保障房项目组团的其他5家开发商，在项目建成销售后也基本处在薄利、微利甚至亏损状态。
“企业做保障房并非没有盈利的可能，但前提要给企业创造更好的条件。”赵启生告诉记者，地块的成熟度、大市政配套的完善程度，以及后期配售工作的效率，都可以为企业创造更好的保障房开发条件。作为一家上市公司，如能保证3%~5%的稳定利润，开发保障房项目不失为一种即“冲量”又履行社会责任、支持地方政府搞好民生工程的双赢选择。
(中国房地产报) |
