上海楼市的暖冬格局，在二手房市场也得到体现。
12月5日，综合上海中原、德佑地产监测的数据：今年11月上海市二手住宅成交19744套，环比(较上月)上涨21.6%，同比(较上年同期)上涨216.7%；成交均价为17532元/平方米，环比上涨8.13%，同比上涨15.48%。
汉宇地产董事总经理施宏?说，上海的二手房市场从4、5月已逐步回暖，6、7月达到一个成交小高峰，9、10月维持平稳，进入年末则出现翘尾行情，“今年年末贷款政策较好，刚需明显释放，并带动改善型需求入市。加上11月以来政策面平稳，明年市池暖的信号更加明显，不少客户选择在年底出手。”
德佑地产营销总监刘伍洋还提到，在经济不景气的背景下，购买房产也成了部分人改善资产配置的重要手段，这同样促进了市池暖。
成交套数“4年来次高”
一片暖冬声中，上海二手房市场的成交势头，看上去比新房市彻要猛烈。
21世纪不动产上海区域董事长张卫平称，今年6月之后，上海二手市场平均月成交量就没有低于过1.7万套。这表明调控两年多来，市场预期开始发生变化，刚需、置换型需求在年底出现明显放量势头。
“像上海这样的城市，二手房月均成交1.8万-2万套之间是很正常的。”张卫平说，近期的较好成交量既是需求的放量，市池暖预期的增强，也是对过往因调控而走低的成交量的回补。
据21世纪不动产统计，上海市11月二手房的成交套数，系近4年来的次佳水平，仅低于2009年11月的成交表现。
这并未让市场人士太感意外。
德佑地产区域总监张剑东介绍，11月上海的二手房成交，主要还是集中在中外环间的刚需、置换型房源，“11月的挂牌量变化不大，主要是买卖双方的诚意度提高了，客户对报价开始变得能够接受，促进了成交。”
据他观察，以德佑的情况看，11月“连环”型置换成交已比较常见，“这种置换型交易对成交量有明显的推升作用。同时，四季度各家中介都在抓现金流，纷纷暂缓一手代理，主抓二手房业务，这也是造成11月二手成交量较高的一个原因。”
前11个月累计，上海二手房市场的成交表现同样抢眼。据21世纪不动产统计，今年1-11月，上海市二手房的总成交量已超2008、2010、2011年的全年成交量。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，9、10月份优质房源不足以及卖家不愿过多让利，使得市场需求有了一定的积累。不过，11月的火爆也可能是年前的最后一波交易冲刺，可持续性会比较有限。
“成交价较挂牌价涨5%”
伴随着成交量的回暖，房东接受议价的幅度明显收窄。
张卫平直言，成交量的上升肯定会对房东的挂牌价有所刺激，尤其是紧俏板块的好房源，“7-10月市躇本呈现出量平价稳的状况，年底几个月会出现量升价也略升的情况，也是由于市场惯性使然。”
施宏?介绍，今年年初时，上海的二手房还有5%～8%的议价空间，5月已是零议价，6、7月到现在，大多数成交房源的价格都较挂牌价有5%的增幅，“价格的上涨受益于成交量回暖的带动。同时，随着挂牌量的走低，价格自然会上升。”
此外，成交结构的影响也颇为明显。据施宏?称，11月上海二手房成交结构中，改善型、中高端房源的占比达到了60%，刚需房源占比仅40%，这与之前的成交结构截然相反——前几个月刚需占比60%，改善型、中高端占比40%。
张剑东还提到了新房市场的需求回流效应。
据他介绍，由于年末新房开发商并未大幅打折促销，有些一手房潜在买家流向了二手房市场，“11月二手房市场的跳价幅度在3%～5%。价格上涨的原因在于需求量变大，诚意客户增多。由于担心春节后房价会出现上涨，部分买家不再还价。”
这与合富置业副总经理沈彦的感受颇为一致。
沈彦说，11月二手房市场转好，从合富的成交情况看，刚需房源涨价幅度在3%～5%，改善型房源价格相对平稳。
中介扩张热情升温
对于12月的二手房市场，受访中介中看多者居多。
“12月乃至明年1月，二手房市场仍可能出现小阳春，能持续多久主要要看政策的走向。”沈彦说。
张剑东预计，12月的二手房成交量不会低，有可能突破2万套，价格则会和11月持平或略有上涨，“价格不会有太大上涨，毕竟限购、限贷政策还在。”
张卫平同样预计，12月的成交量会和11月持平。他也认为，由于调控没有放松，价格大涨的可能性不存在。如果接下来的市场月度成交量能保持在2万套左右，那么价格或有5%左右的升幅。
值得一提的是，伴随着楼市成交回暖，中介扩张门店的热情升温。
上海中原称，该机构年初在沪门店数量尚在260家左右，而到年底门店将超过300家。同时，该机构在6月启动了“革薪计划”，分行经理薪水增加幅度在30%～100%。
张剑东也说，德佑今年门店的增加幅度在10%左右，“预计到年末将开足100家。”
在沈彦看来，11月楼市成交量的攀升，给了很多打算在明年加速扩张的中介良好的心理预期，但在调控状态下，光靠门店数量来提高市场份额的做法未必可行，“还是应该谨慎。” |
