年底北京楼市出现异动？
二手房成交火热部分新盘限量惜售———
近日，各种楼市火爆的消息和传闻让很多购房人心里又开始不安。一方面，二手房爆出“一夜涨价70万”、“半年涨价150万”等等类似的新闻，另一方面，很多新房购房人亲身感受到，不少楼盘限量惜售，甚至停售把畅销户型留到明年再开盘销售……不少购房人开始担心，楼市会不会出现反转，该不该赶紧买房。对此，记者探访了多家房产中介、售楼处进行实地调查，看看年底楼市到底有没有真正出现“异动”。
■5家二手房门店
5天收佣金150万
“这个月，光从我们这一家链家出的房就有十几套，上周就签约了四套。”在链家地产[微博]媒体村店，经纪人张先生笑容满满，他很开心地对记者强调，“目前亚北奥运村周边的二手房行情很好。”
行情好，不仅仅是买房人多了，还有房价在往上走。记者在张先生的电脑上看到，他掌握的房源目前大概有20多套，价格小幅上涨。天居园一户59平方米的小户型，7月份挂牌房价为156万，而眼下挂牌价格为162万，上涨6万；而一套天通苑的房子，12月初至今半个多月的时间内，挂牌总价已经上升了3万。
而在傲城中心的一家房产中介，置业顾问小吴告诉记者，现在奥北周边的小区，比如媒体村、领地OFFICE、北京青年城、世茂奥林、美立方、万科星园、天畅园、拂林园等“行情都很活跃”。“拂林园的一套140多平方米三居室的房子早上挂出来，客户看完房，晚上拿来20万现金，直接交了订金。”
小吴透露，在12月初，奥北地区5家链家地产5天的佣金达到了150万，而8月整整一个月，同样是这5家门店，佣金为200多万。一位业内人士据此计算，如果按平均一套房产佣金6.5万来算，这五天售出了大概23套二手房。
■二手房成交价格
尚未出现整体暴涨
市住建委房地产交易网最新数据统计也显示，上周北京市二手住宅成交量为3899套，环比上周上涨12.2%。单周来看，成交量仅次于11月第五周，为四季度以来的次高值。截至16日，12月已经成交7591套，环比11月同期上涨7.8%。12月的成交量有望达到1.6万套，年内仅次于市场最火的7月。那么，高成交下，二手房房价上涨情况如何？
记者先对近期部分媒体报道了部分房源“一夜涨价70万”，“半年涨价150万”等信息进行了核实。“相比上半年的跌，近期二手房房价肯定都在上行，但一夜之间涨了79万等是个案，不是市场的普遍现象。”一位房屋中介负责人告诉记者。据他介绍，这些个案的出现，部分是因为业主由于个人原因，出售意愿不强，所以报价时远远脱离市场价格；部分出于个别业主“高估”市场而报出的“挂牌价”，并不是成交价。“从成交价看，肯定是集体在上涨，尤其是一些学区房或者环境有公园等稀缺因素的楼盘，但市场整体暴涨现象并未出现。”不过，他同时也指出，“眼下无论是买房人还是卖房人，重新焕发出的对楼市的信心，以及二手房普涨现象应该引起有关管理部门的注意。”
链家地产张旭对此也表示，“链家的数据监控也显示，大幅涨价还尚未形成气势。”她分析，“除了近期市场各方对明年楼市普遍看好之外，年底因为结婚、发奖金等带来的楼市成交翘尾现象也推动了房价上涨。”她同时认为，从需求来讲，虽然年末需求出现增长，但是增幅保持比较平稳态势。且仍然是以刚需为主，购买力有限，决定了这类购房者难以出现大规模抢购行为、进而推动市场大涨。
■新盘出现留房惜售
指望明年卖好价
二手房如此，新建住宅也不示弱。调查显示，无论是昌平还是大兴、通州、房山等远郊新城，还是来广营、东五环、南四环等“城区”，不少新盘出现减少推盘量甚至延期开盘或者留一些好的户型等明年再卖的现象。
调查显示，事实上，近期多个新盘出现开盘即销售一光的现象，本身就是采取了“限量销售”的饥饿营销策略。无论是路劲世界城、北京风景等普通住宅，还是望京·金茂府、胜古誉园等高端住宅，这些开盘认购率都在8成以上的楼盘多被业内公认是“饥饿销售”。
“主要是因为上述项目普遍采取了饥饿营销策略，从前一段时间市场供应短缺，转变为让买家的极度关注，最终促成了快速成交。”一位开发商告诉记者。“有些盘一共推了两栋楼，不到100套房子，蓄客半年了，只要性价比合理，当天售罄或者抽签都很正常，这和2009年排队抢房是两回事。”他透露，“现在开发商大都完成了销售指标，年末也不是提价的最好时候，干脆少卖，或者留到明年再卖。”
公开信息也显示，早在10月份，保利地产[微博]、中海地产、绿城集团、世茂房地产等11家标杆房企均已完成全年销售目标。到了11月份，大部分房企都完成了全年目标。“在这种情况下，房企一般采取两个措施控制销售，一是减少优惠额度，第二是减少推盘量。”一位业内人士告诉记者，不少开发商觉得未来房价会上涨，明年调价倒是大概率事件。
除了控制推盘速度，一些楼盘将好的户型也截留下来，尤其是大小合适的两居最容易被“扣押”。“相对而言，这样的手段更为隐蔽，买房人更不易察觉到。等下次推盘时，更好的户型，更好的价格，无论是先买的还是后来的购房人，都能够接受。”
调查中，一个值得关注的现象：多位开发商和业内人士提到明年房价预期时，基本说了一个共同的判断：不提明年楼市调控政策如何调整，但从最近两年的土地成交和开工量看，明年可能市场释放需求会明显高于供应量，价格上涨风险确实不容忽视。 |
