已经规划、发展了20年的广州CBD(中央商务区)珠江新城，写字楼空置率一直居高不下，记者近日调查发现，目前这里的甲级写字楼空置率近20%，且同比去年有所增加，比6%左右的安全线指标高出不少。然而，珠江新城的甲级写字楼项目仍在不断入市，未来半年内预计就将有约66.8万平方米入市。
现状
西塔空置率高达35%
安全线指标仅为6%
上班时间来到珠江新城，与天河北、体育中心一带写字楼密集的区域不同，白领们不会有写字楼地下停车场“一位难求”的尴尬。西塔、富力中心、高德置地等写字楼的地下停车场，在上班时间都有大量空位。记者近日走访时发现，西塔的空余停车位时常超过1000个。而据广州市停车场行业协会的调查，西塔地下停车场目前的实际使用量仅为1/5左右。CBD写字楼地下停车场“遇冷”。除了停车费用高之外，不少珠江新城写字楼的物管都坦言，目前写字楼还有不少办公室未租出去。以珠江新城的“名片”西塔为例，据今年10月的数据显示，西塔的空置率仍达35%。
从1992年开始规划，经过20年的规划、建设，目前珠江新城写字楼的总面积已经达到了114万平方米，到今年三季度的甲级写字楼总存量则达到约89.88万平方米。但不管是与全市甲级写字楼的平均空置率相比，还是与北京、上海等国内大城市的CBD甲级写字楼空置率相比，珠江新城甲级写字楼空置率一直居高不下。
据第一太平戴维斯物业管理有限公司今年第三季度的调查报告数据显示，珠江新城目前甲级写字楼的空置率达18.4%，同比去年第三季度上升0.2个百分点。而全市甲级写字楼三季度的空置率为11.3%，其中越秀区空置率为5.4%，天河北区域空置率则为4.9%，都远低于珠江新城的空置水平。
相比北京的CBD金融中心和上海的CBD陆家嘴5%左右的甲级写字楼空置率，珠江新城的空置率也要高出好几倍。据了解，按照业内惯例，写字楼市场空置率的安全线指标在6%左右，空置率超过20%时就会被认为风险很大。
影响
写字楼放低“身段”
本季度降租金2.1%
根据高力国际物业服务有限公司今年第三季度的报告，由于珠江新城空置率处于较高的水平，且区域租金徘徊在市场高位，业主下调租金的压力较大。本季度，珠江新城租金环比下降2.1%，为每平方米每月人民币170.3元。
记者了解到，珠江新城多个新增的写字楼项目在租金报价上较上季度都有了2%~3%的下调，并对世界500强等优质租户提供更大的租金优惠或延长免租期。
年末，珠江新城又将迎来珠江城等新项目入市，高力国际等机构都预测今年四季度珠江新城的整体平均租金还将向下轻微调整。
明年，珠江新城还有“出售型”的富力盈通等写字楼入市，因此，不排除明年珠江新城的租金还会继续往下走。
近期
仍有67万平方米
甲级写字楼入市
记者了解到，从今年三季度开始到明年上半年，珠江新城将有约67万平方米的甲级写字楼入市，其中包括恒大中心、保利V座、广州银行大厦、珠江城等四座位于花城广场周边的写字楼。
记者昨日走访发现，广州银行大厦的不少楼层都已经有人在办公，这座甲级写字楼已经基本投入了使用。但根据广州银行相关负责人介绍，他们总部暂时还没迁入广州银行大厦，“预计会在明年上半年”。恒大中心写字楼刚入市不久，目前也尚未饱和，据该中心的一名物管介绍，目前还有20%左右的单元未有公司机构入驻。在花城广场另一侧的珠江城写字楼，目前也还处于大规模招租的阶段。
在珠江新城写字楼空置率远超“安全指标”的同时，根据去年11月天河区披露的资料显示，未来5年，天河区将加快珠江新城建设步伐及相关城中村改造，拓展建设员村金融商务区(广州国际金融城)，预计未来五年内，珠江新城-员村金融商务区将新增甲级写字楼600万平方米。 |
