2月22日的中共中央政治局会议,再次强调今年要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策;而银监会最新下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》,再次收紧房地产信托,明确信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。
无需论证,楼市调整首先面临的是信贷的大变局,尽管基调未变,但趋紧的政策一环扣一环。对于大部分房地产而言,尽管目前可能手头宽裕,但若调整超出他们的乐观预期,考验将很严苛。
据本报记者了解,事实上,全方位的调控政策靴子一只只落下至今,已超出了不少房企最初的预判,一些企业已经在悄然调整最初的过冬策略。
“2010年随着银行总体信贷规模的缩小、按揭和开发贷款的结构性收紧、销量增速的下降、以及资本市场再融资的难度加大,预计资金来源增速将从高位回落至20%?D30%的常态水平。”中银国际最新的研究报告指出,而去年这一数字高达44.2%。
房企过冬大考
国家统计局最新数据显示,全国房地产开发企业2009年资金来源合计57128亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;利用外资470亿元,下降35.5%;企业自筹资金17906亿元,增长16.9%;其他资金27459亿元,增长71.9%。在其他资金中,定金及预收款15914亿元,增长63.1%;个人按揭贷款8403亿元,增长116.2%。
中银国际的分析师指出,总体来看,除利用外资出现同比下滑、企业自筹资金增速低于2000?D2008年平均水平之外,去年房企各分类资金来源均呈现快速增长的态势,增速均创出或接近历史高点。
2009年获得大量资金、手头宽裕,这也是目前面对调控,许多企业还表现泰然的最主要因素。但值得注意的是,房企资金来源中贷款依然占主要比重,银行资金仍然决定着企业的生死。
央行统计数据显示,2009年,房地产贷款新增超过2万亿元,占各项贷款新增额的20.9%。2009年末,主要金融机构房地产开发贷款和购房贷款同比分别增长30.65%和42.47%。
“仅从国内贷款与个人按揭贷款两部分统计,银行信贷资金即占到房地产开发企业资金来源的34.48%。由于施工企业的垫资很大部分也是银行贷款,如果把这部分也考虑进来,那么银行信贷占比还会更高。”易居研究院在最新推出的《2009年度房地产金融报告》中指出。
主要依靠银行资金的房地产业,当今年资金来源增速降至去年的一半水平时,意味着什么？
上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强分析,应注意到2010年初最新房地产金融政策动向,首先是证监会酝酿严格审核房企借壳上市消息传递的信号。
“经历了2009年市场的活跃期后,大部分房地产企业资金储备水平较高,暂时没有资金方面的压力。然而在密集调控政策影响下,房地产企业的未来前景并不明朗。为了获得生存的空间,解决融资瓶颈是房地产开发企业必须面对的挑战。无论是IPO还是借壳上市,都是房地产企业进入资本市场融资的主要途径。”回建强指出,很显然,这次监管层要收紧房企借壳上市的政策,将极大影响房地产企业的融资能力。
从限制的内容看,限制以别墅、高档豪华住宅开发为主的、其主要业务属于国家房地产调控政策限制范围的地产企业上市;在行业地位上,限制近三年有过重大项目开发失败记录的地产企业上市;在企业规模上,限制资本和资产规模较小的企业,房地产业务历年来不能保持稳定增长的地产企业上市。
实际上,除了万科、保利等少数房企是通过IPO方式上市外,大部分房地产企业都是通过借壳的方式登陆资本市场,如果监管部门严格控制房地产企业借壳上市,无疑会对该行业产生较大影响。
据此,《2009年度房地产金融报告》预测并建议,2010年房地产融资创新范围扩大,银信合作的规模和次数将继续扩大,同时2010年房地产信托投资基金(REITS)有望真正起步,浦东新区目前已经上报了REITS试点方案。
同时,开发企业资金来源将需侧重自筹资金。2010年,房地产业的发展受到宏观经济调控因素影响,开发信贷势必会紧缩。房地产企业资金来源结构将发生变化,银行信贷来源占比将减少,外资总体规模维持不变,自筹资金占比将上升。
但房企最终能否做到,就像一场严格的考试,正常情况下必然有一定的淘汰率。
个人信贷增量难援房企
在整个楼市的信贷变局中,除了房地产企业面临大考,个人信贷同样将出现巨大变化,而眼前这种变化正在上演。
统计显示,2009年个人房贷新增1.4万亿元,同比增长47.9%,占全年房地产信贷量的七成左右。
从首套房首付比例、利率优惠取消等多个环节扎紧的个人信贷已逐步落实,加上调控引发的楼市观望气氛、成交萎缩,2010年个人住房信贷规模似将大幅缩水。
但是,《2009年度房地产金融报告》给出的预测则是:2010年个人住房信贷规模将维持高位。该报告分析,2009年个人住房信贷猛增,是在房地产市场销量和价格迅速上升的基础上形成的。2010年,房地产市场不太可能会出现2009年这样快速的上涨,但也不可能出现巨幅调整。尤其值得注意的是,由于保障性住房在2010年会大量进入市场,与之相配套的信贷规模将显著增长。
换言之,在全国各地推行的保障住房建设,经过约两年时间,首批大规模的保障房将在今年入市。由于保障房个人信贷能够获得政策性的银行信贷支持,这部分新增的个人信贷将弥补商品房消费个人信贷部分的缩水。
显然,即使由于保障房信贷的“鼎力相助”,个人住房信贷将维持高位,但不同的是,这部分资金将难以流向商品房市场的开发商,除了参与保障房建设的少部分开发商外,大部分房企的严峻形势并不能得到缓解。
“这也可以看作是住房保障体系联合周期性楼市调控共同作用,实现资本导向的机制,对商品房市场及房地产行业进行综合调控。”上海市公积金中心一位负责人告诉记者。
回建强表示,在保障房领域,公积金制度改革在2010年有望取得突破。公积金制度目前已经走在改革的十字路口上,2010年公积金制度改革可能的主要突破口是,公积金缴存范围将扩大,不但城市户籍在职职工要缴纳,非户籍的常住在职职工也应纳入。公积金使用范围将扩大,除了购房和租房可以用公积金,重大疾病治疗费用、物业管理费用、物业维修专项基金的补充等也可以由公积金来支付。
此外,他还预测,2010年年中加息的可能性非常大。2010年1月份新增贷款又达到了1.6万亿,巨大的流动性将不可避免地带来通货膨胀现象。随着CPI的不断走高,如果CPI在未来三个月达到或超过3%,央行就有可能启动加息的行动。换句话说,在CPI继续回升的情况下,加息是在预期之中的。(21世纪经济报道) |
