|
前段时间，电视台播发了北京三块旺地拍卖创出新地王，带动周边房价上涨，有关部门断然决定暂停热点地区土地拍卖的消息。笔者以为，这个决定是及时的，更是正确的。
中国城市房价连续十年飞速涨升，去年以来竟在美国地产泡沫破灭、次贷危机引发全球金融海啸的背景下呈现疯狂走势。在囤房实际是囤地坐等地价涨升、获取巨额财富的全民预期下，在政府连续数年调控房价越调越涨情况下，是该考虑调整我们城市尤其是大城市土地开发经营模式了。
现在不少现象已经认识清楚：在政府控制全部建设用地，形成唯一土地供应卖家的高度垄断的管理制度下，土地供应不存在任何竞争，地价上升不受约束、土地供应始终不足就是必然的。由于土地价格十余年的暴涨走势，致使全民早已没有了任何土地价格下降的风险意识，连清华大学经济研究中心的教授都宣称，时下在中国，什么时候买房都是合适的。
因为城市地价占有房价的绝大多数份额，购买房子或者说通过购买房子占有城市土地，已经成为普通市民乃至所有富裕人士、地产投资客、外国投资者实现发财梦想的主要手段。购买土地是为了获得大城市独一无二的宝贵资源，购买黄金地段的期房商品房，同样是为了获得这种升值最快又异常稀缺的资源。尤其是当这种稀缺资源的获取还可以利用大笔大笔银行低息贷款来实现的时候，购房的诱惑更是难以拒绝。
时下抄房者买房使用银行低息贷款，开发商购买土地使用的也是银行贷款；开发商建房可以让建筑企业垫款施工，建筑企业则不仅可以用银行贷款建楼，而且可以拖欠施工人员工资以应对资金不足的麻烦；最后，房子即使不能按时交工，建设的质量差，那也没有关系，因为拖得时间愈长，开发商愈挣钱，土地升值利润超过一切因建房麻烦和问题带来的成本支出。
既然中国城市发展很快，中国城市的土地价格涨升又是如此迅猛，而土地价格的涨升，很大程度上依赖城市交通等基础设施的投入。在这样的情况下，城市政府何以要将这极宝贵又唯一不可替代的土地资源70年的使用权，在今天急急忙忙出售呢？硬要把这只下金蛋的母鸡，硬要把这棵一年落下一块乃至几块大金子的摇钱树，卖给投机者，卖给外地人（囤房而不是住房者）外国人呢。
既然我们无法控制住飞涨的地价，既然地皮炒作和囤积已经给房地产行业乃至中国经济带来了极大的金融风险：导致大量真正的客户流失，房地产市场成为投机性很强的高风险市场。既然囤地炒地带来的房价飞涨已经给民众心理和社会稳定带来了严重的危害，我们何不采取大城市土地只租不卖的经营模式，由城市政府直接经营国有土地，从而控制土地价格，彻底消除土地炒作囤积的弊端，最终有效调控城市房价，大幅度的降低城市商品房价格呢。使房地产业健康平稳的发展，实现人人有房住的美好梦想。
大城市土地资源只租不卖，有诸多好处
一、有利于将飞涨的城市地价收入，收归人民政府的荷包，使得人民城市人民建，人民的土地收入归人民。
二、既然各大城市政府投入了大量资金和精力进行基础设施建设，进行城市合理规划，那么城市土地因城市建设发展获得的价值增值，政府一分钱拿不上，土地资源反而成为一些土地购买者囤积倒卖的获得巨额财富的手段，这无论如何说不过去。政府何不将紧缺的城市土地资源收归自己所有，让土地炒作者挣不上土地炒作的一分钱。
三、大城市政府直接经营管理建房用地，不仅可以杜绝土地囤积炒作的弊端，而且可以通过土地租赁价格的控制与调整，有效调控和影响城市房价。在某一地区商品房价格飞涨、住房炒作频繁之际，调高住房用地使用年收费，以抑制投机；在房价下跌，成交低迷之时，降低或稳定土地年使用收费，稳定房价预期，增加商品房销量。
四、现阶段，城市建设用地实行租赁而非出售的制度，使得土地使用费进入房价的数量，由原先的70年总价，变为年使用费，此举可以大大降低当前商品房售价。
以每平方米2.1万元的楼面地价为例，倘若一套房子建筑售价（除去土地使用费后的售价）每平方米5000元，80平方米总价为40万元，加上地价每年每平方米300元（2.1万/70年）*80平方米=2.4万，这套房子的售价就只有42.4万元。而如果以70年的地价款全额进入房价，则这套80平米房子的售价将为（5000元+21000元）* 80= 208万元。两者相差165.6万元。
五、改住房用地一次性购买为每年缴纳土地使用费，一方面可以使得房价更真实，房子的建设成本和利润构成更简单；另一方面，也会改变人们购房和持有房子的长期预期。这一制度在减少人们一次性购房费用的同时，极大的增加了持有房子的成本，这将使得目前高居不下的商品房空置率大幅下降。
六、土地由出售变出租，使得城市政府对房地产的开发管理更简单更有效。将来房产商竞买商品房建设权，主要依靠相关服务水平的比拼，比如建房的质量水平、设计水平和小区环境规划和绿化水平等方面的比拚。政府还可以限定每平方米最高房屋销售价，谁能保证既定价格水平商品房建设的高质量高设计高标准，谁就可获得该块土地的商品房建设权。政府还可以在设计规划品质、交房时间、曾经的建设质量等等方面，对开发商进行评价选择。
七、城市建设用地70年的使用费由一次性收取，改为每年收取，还可以为未来城市发展提供源源不断的财力支持。不至于像现在这样，城市土地在很短的时间大量卖出，高额土地费收入被大手花光。若干年后，城市土地售罄，未来的城市政府将失去土地使用费这一块稳定丰厚的收入，这样的体制显然是不可持续的。
（来源：凯迪网络）
兰格钢铁网声明：此消息系转载自兰格合作媒体，兰格钢铁网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
|
