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[导读：在关于房产税的诸多猜测中，可能存在一些人为阴谋，企图误导舆论，甚至误导政府决策……本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
房产税必征无疑
最近，由于“史上最严”房地产调控的效果依然不明显，更多的人将调控房价的希望寄托在开征房产税上，再加上，财政部官员及部分专家学者在公开场合就房产税改革话题频繁表态，各种有关房产税的消息也层出不穷，因此，房产税再次成为各界高度关注的热门话题，引起市场诸多猜想。
2010年12月2日，财政部税政司综合处处长周传华表示，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源。在“十二五”期间，房产税改革将得到稳步推进，个人房产将逐步纳入到征税范畴。接着，12月5日，财政部财政科学研究所所长贾康称，配合目前的房地产调控，可推出不动产保有环节的财产税制度框架，进行房产税试点。之后，12月19日，贾康再次表示，房产税和资源税这两个税种有望构成中国地方税的支柱。
此外，国际货币基金组织(IMF) 在其网站上公布的工作报告显示，国际货币基金组织的研究人员称，中国要想抑制主要城市飙升的房价，就需要提高实际利率并全面征收房产税。
之前，政府多次释放了将开征房产税的信号。2009年5月，国务院下发的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中，明确提出深化房地产税制改革，研究开征物业税。2010年4月中旬出台的房地产调控“新国十条”也明确，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。2010年5月，国务院所批转同意的国家发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》也提出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。在“十二五”规划建议中也提出，研究推进房地产税改革。房产税、物业税试点开征，是“十二五期间”加快推进财税体制改革的内容中的一部分。
而且，各大媒体关于房产税征收进入倒计时的报道消息也是满天飞。据报道，房产税试点将于2011年年初试点，目前财政部和国家税务总局正在对《房地产税暂行条例》进行修订，以符合对居民自用房的征税。房产税拟先在部分城市对部分个人拥有的住房试点恢复征收，积累经验后逐步扩大到全国。上海和重庆已证实为首批房产税试点城市，这两个城市正在抓紧完善试点方案，试点展开的具体时间有待中央决定，只是二者的试点方案有很大差别。
综合这些信息和种种迹象来看，为推进财税体制改革，并助力房地产调控，政府将祭出开征房产税这一调控政策。也就是说，本文作者陈真诚分析认为，实征备受关注、中央政府已经明确要开征由物业税变种而来的房产税，已经确定为必征无疑，不可能不征。只是，关于税率、征收对象和开征时间等开征方案目前可能还没有定论，但在2011年开征已经没有多大悬念。
均非政府公布的最终开征方案
在流传的拟征税方案中，重庆的房产税方案是偏重向别墅等高档房征收，房产存量和增量都将被征税。事后，这一说法已基本上被证实。不久前，为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)要求，巩固房地产调控成果，重庆市人民政府办公厅颁发了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(渝办发(2010)357号)的文件。该文件中明确提到，按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，重庆市正积极做好征收高档住房房产税的准备工作。按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，重庆市积极做好征收高档住房房产税的准备工作。看来，重庆市启动开征房产税，只等中央政府打响“发令抢”。
上海也已明确将成为试点开征房产税的城市。上海市房管局有关人士曾经公开表示，上海正按国家试点要求作好相关准备工作，试点范围是针对部分个人住房。只是，相比于重庆而言，上海的试点方案则是针对普通住房征收，只是流传着多个版本，充满悬念。
在业内，关于上海试点开征房产税方案的说法至少有三个版本。第一个版本是只对二套以上普通商品房和别墅征收。第二个版本是无论增量、存量都要征税，按人均面积征收。第三个版本是仅对新购房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”。
目前流传最广的方案说法是，上海政府部门已经开始制定研究具体细则。在上海提交的房产税试点方案中，房产税针对普通住房征收，但只针对新增一般房地产物业即增量房产征收，存量房产可能不在征收范围内，并且将按照人均面积作起征点考虑。设计中的房产税的税率为累进税率，税率初定在0.5%-0.8%，房屋价值高、人均面积大的房屋，其税率更高。
而在“税率初定在0.5%-0.8%”这个版本之后，上海房地产市场上又流传出至少两个版本。
上海房产税方案的一个版本是，市场上流传，有一份“房产税征收细则概要”称，“采用分段累进税率，年税率为0.8%-20%”。对计税家庭所拥有的产权房以套数和面积相结合为基础征收房产税，设有一定的人均免税面积门槛。计税依据是房产购置原值或评估值。年税率为0.8%-20%，分段累进。所谓分段累进税率，是指按照不同的情况，税率水平渐高，从超过免税面积落在基本居住套数以内的部分，到超过免税面积落在基本居住套数外第一套的部分，以此类推。
上海房产税方案的另一个版本是，再购房者总量超200平米征税。这个方案内容是，在上海，若新增购房，对每户名下超出200平方米以上的部分房产面积进行征收。通俗来说，只要你不新买，就对其前已购房产既往不咎。哪怕你已经有了500平方米的房子，也都不征收。但若再购新房，就对所有名下房产面积在扣除200平方以后即超出200平方以上部分面积的房产进行征收。如果仔细一看这个方案的内容，就会发现，几乎又折回到了早期所流传的另一个版本，只是少了个税率的说法。
在早前，媒体曾大量报道有人所暴料的上海房产税方案。该人士暴料称，房产税上海已批，税率或为0.3%-0.4%。依此计算，总价100万元的房子一年要交3300-4400元的纳税成本，但是从三套房开征，在不再购新房的情况下，对已有累积人均居住面积70平方米即3口家庭210平方米以下的房子免征。
由此可见，有关上海房产税的版本，真可谓纷乱复杂。但如果仔细分析就可发现，业内人士所流传出来的这些版本，都围绕一个核心思想，那就是，通过低税率或存量房免征或扣除每户高达200平方米甚至210平方米（按3口之家计）后再进行设计，以让绝大多数房产免征或少征房产税，保护既有房产者既得利益者，而不管他是否是投资者或投机炒家还是合理面积的必需房自居者。正因为如此，目前流传的上海房产税开征方案的各种版本均受到质疑。
而其实，无论是重庆的方案还是所流传的多种版本的上海方案，均非最终权威版本。事实上，无论是中央政府还是重庆政府或上海政府，都没有正式发布征收方案或方案的征求意见稿，所以，均是市场猜测，甚至不排除是有人想象或人为捏造的可能。
防止误导政府决策
正因为政府并未公布何时开征、如何开征、开征税率多少等具体内容，因此，在关于房产税的诸多猜测中，可能存在一些人为阴谋，企图误导舆论，甚至误导政府决策，最后使得房产税变成画虎不成反类犬的怪胎，甚至可能使房产税开征成为阴谋陷阱。
第一是，即便是流传版本不多的重庆方案，也是带残的方案。按照不久前重庆市人民政府办公厅颁发的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(渝办发(2010)357号)所描述的，重庆市积极做好征收高档住房房产税的准备工作，就存在如下几个问题。一是，除别墅外，对高档住房难有明确的定义。到底什么房才能称之为高档房，几乎难找出统一的标准。而且，即便是别墅，按照政府相关文件的描述，国土资源部对别墅的定义是指独门独户独院、两至三层楼、占地面积相当大、容积率非常低的房子，通俗说指的是平常说的独栋别墅。如果套用这个规定，目前市场上大量存在的联排别墅、叠拼别墅都不属于别墅，而对高档住房又难有明确的定义，因此都可能不属于征收的对象。而另一方面，在现实市场上，绝大多数房子是非高档住房，而所谓的非高档住房又不属于房产税征收对象，也不会被征税。如果是这样，那到时真正可能要被征收房产税的房子将很少，试点的效果将很有限，也征不了多少税，起不到推进财税改革、为地方政府找到新的财源以代替土地出让费的作用。而且，在现实市场上，绝大多数房子是非高档住房，对市场态势和房价起着最为主要的影响因素。而投资者或投机炒房者所购买或囤积的房子中绝大多数不是别墅或难以明确定义的高档住房，而是普通住宅或称为非高档住房。如果这些房子不被征收房产税，那么开征房产税也起不到助力房地产调控、遏制房价上涨的作用。
第二是，按照目前所流传的上海开征房产税版本来看，更起不到推进财税改革或助力房地产调控、遏制房价上涨的作用。
如果是只针对增量房产征收而不对存量房产征收、并将按照人均面积作起征点考虑、按照0.5%-0.8%的税率，将没有多少房子可以征税，征不了多少税，起不到推进财税改革或助力房地产调控、遏制房价上涨的作用。
如果或是再购房者总量超200平米征税、不新购房者之前无论所购多少套或多大面积都不征收的话，也将没有多少房子可以征税，征不了多少税，起不到推进财税改革或助力房地产调控、遏制房价上涨的作用。
如果按照更早流传的方案，税率或为0.3%-0.4%，从三套房开征，在不再购新房的情况下，对已有累积人均居住面积70平方米即3口家庭210平方米以下的房子免征，更起不到推进财税改革或助力房地产调控、遏制房价上涨的作用。不难想象的是，如果真是这样，由于上海具有风向标影响力而可能将其试点方案被复制推广至全国，那其结果是，房产税很可能成为一个深藏阴谋陷阱的怪胎。
不难看出，累积人均居住面积70平方米即3口家庭210平方米以下的房子免征房产税，加上从第三套房开征，且不说是上海，恐怕在全国也找不多少房子要被征税，等于实际上只向极少数人开征。
如果按照0.3%-0.4%的税率开征，并不是从第一套房开征，那么，总价100万元一年交3300-4400元的税房子，分摊到每月也就是约200-300元的税，在上海的现实房租水平上，极容易转嫁至租金上。
进一步地，如果推广到全国，得出的结论或更令人担忧。
事实上，在全国各大城市都是一样，除了那些大量持房的专业炒房者外，对多数持有两套或以上房屋的投资者来说，往往是买了新房之后拿旧房出租。如果是从第三套或即便从第二套房开征，持房者就肯定会把面积大、总价高的房子用于自住以避免征税，而拿那些面积不大、总价不高的旧房供征税。这些旧房往往是用于出租，收取租金。
在全国绝大多数二、三、四线城市，大量的旧房面积不大，都在几十平方米，价值不高，总价在20-50万元之间。如果按照0.3%-0.4%的税率开征，不但很少有房屋将被实际征税，即便征税也是每套房每月可能只征收几十到100元左右的税金，甚至上到200元的可能都不多，结果不但等于没征，而且税金很容易转嫁到租金上，进而进一步推高房价、地价。
尤其是，由于开征房产税后，地方政府并不能因此带来多少税金收入，还得依赖土地财政，维持甚至强化对土地的垄断，不断推高地价，继续推高房价。本文作者陈真诚分析认为，其最后的结果很可能是，房产税不但不能实现财税体制改革，而且不能有效遏制投资投机购房、合理引导住房消费、助力房价调控，相反却可能推高租金继而推高房价、地价，可能变成一个不能打击房价上涨却只是增加了老百姓税负的怪胎，根本达不到预设目的。
第三是，如果上海的房产税方案是，存量房不征税，而只对增量房产征税，有违公平原则。而且，无法逼出拥有多套住宅的投资客抛出房源，以增加市供应。
第四是，目前所有流传的方案中，几乎没有涉及到是否遵循老百姓整体税负下降的原则。也就是说，本文作者陈真诚分析认为，如果开征房产税，政府就应当在其他方面降税或免税，使整体税负降低，而不是因开征房产税而使整体税负增加，否则，开征房产税很难得到老百姓的支持或配合。
（来源：搜狐财经博客 作者：陈真诚）
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