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2010年，政府对房地产市场政策调整的决心很大，所出台的国十条所包含的内容既周全又力度不小，但是实际的效果与绝大多数民众的希望相差较大。因为，不仅不少地方过高的房价没有得到一定程度的遏制，反之一线城市房地产泡沫开始向二三线城市蔓延。或者说，不少地方住房市场的价格越是宏观调控则越高。无论是从住房的销售面积来看还是从销售金额来看，2010年全国住房销售尽管其增幅小于2009年，但其总量创历史最高水平。所以温家宝总理认为2010年国内房地产政策“落实还不够好”，而政府有决心让“房价回到合理价位”，其采取的方法主要是通过增加保障性住房的方式来现实。也就是说，要化解当前国内房地产市场的矛盾或问题，就得采取“保障归保障，市场归市场”所谓的住房供应“双轨制”的方式。
现在我们要问的是，住房“双轨制”能够化解当前国内房地产问题吗？当前国内房地产问题的实质何在？为何2010年出台了如此之多的房地产政策所起到效果则不是太好？是房地产利益关系的盘根错节还是没有把握到国内房地产市场问题实质所在？是对房地产市场认识不清及判断失误，还是市场条件的复杂性而无法认识清楚并出台针对性的政策？等等。如果不对这些问题进行深入的思考与分析，估计要找到正确答案并非易事。即使有些政策推行，比如住房市场的“双轨制”，但是实际效果同样会不尽人意。
从2010年的情况来看，国十条的推出应该是转变了这些年来房地产发展的政策思路，开始步入正确的转道。但是这个正确的思路并没有真正落实与推行。而把重点放在建设大量的保障性住房上。2010年政府规定要建设580万套保障性住房。2011年计划再建设1000万套保障性住房。
也就是说，2011年政府希望通过住房“保障轨”及住房“市场轨”双轨制来化解房地产市场的问题与矛盾。即购买不起住房的居民进入保障轨，而市场轨则让市场自由发展。其实这种从香港及新加坡那里学习来的思路，不仅没有参考性，而且在实践中可能面对的问题更多。因为，中国与香港及新加坡的情况是完全不同的。这些地方不仅地方小、人口少，而且政府财力强。尽管如此，这些城市的保障住房体系也化了60－70年才达到今年这种非理想的程度（即香港的这种住房保障体系是牺牲绝大多数住房福利水平为代价的，我们只要到过香港，就知道香港中低收入居民的住房条件之差是世界上十分罕见的，新加坡要好一点）。对于人口众多的中国来说，要达到香港及新加坡的保障性住房水平至少也得化上200年时间才能达到。
因为，不仅中国人口多（是香港人口200倍），而且区域广大不同的区域经济及环境的差别性大，再加上不少地方政府的财力有限。在中国的中西地区，以目前的经济发展水平，如果不是靠中央政府财政支持，这些地区是完全没有能力来解决当地的保障性住房的。我们现在可以看到就算每年建设1000万套住房财政有能力来做。但1000万套住房建设仅是城市居民住房条件补课都得很长时间来满足城市低收入民众的需要，而每年通过城市化进入城市的人口住房解决靠这种住房保障体系更是困难。也就是说，即使这个住房保障体系是合理的，但是政府实际的财力是无法支撑这个住房保障体系的。
更何况，保障性住房体系并非仅是保障城市弱势居民的居住权的问题，而且是保障全体国人居住权的问题。这是现代文明社会的基本文件。政府加大狭义上的保障性住房投入这是天经地义的事情，同时也只是对以前保障性住房投入太少的补课。但是政府希望通过这种狭义的保障性住房来解决全民的住房问题根本就不可能。因为香港及新加坡这样的小地方都花70－80年时间，中国14亿人是无法通过这处狭义的住房保障体系来解决。要保证全体居民的基本居住权的问题，就得通过有效的市场方式来解决，而不是“市场归市场、保障归保障”。而这种住房市场的“双转制”表面上对城市低收入民众有利，政府是在通过合适的方式来解决当前房地产市场的问题，但是实际上是希望保持现有的住房市场的环境、政策、利益的基础上来缓解当前国内住房市场问题与矛盾，我想这是不可能的。随着时间的检验，这种住房“双轨制”可能带来的困难与问题会更多。
实际上，当前国内房地产市场的最大问题，就在于中国的房地产市场发展到底是为什么的问题，或住房市场的本质是什么的问题。如果这个问题不清楚，其他问题就会随之涌现出来。因为，在任何一个国家的房地产市场，其实质或根本就是把它当作为保证每一个居民基本居住权的市场，住房市场生产的所有住房以此为目标。但是，由于早几年住房市场政策失误，通过政府各种各样的政策（包括信贷政策、税收政策和土地政策等）鼓励国人全民投机炒作，把住房成为个人谋利赚钱的工具，把中国的房地产市场变成了一个全民投机炒作的市场。在这种情况下，住房的价格岂能不快速飚升？房地产市场的利益岂能不盘根错节？房地产泡沫岂能不吹大？这才是国内住房市场的问题的实质所在。国十条中看到国内住房投机炒作的严重性及危害性，也认为对这些住房投机炒作进行严厉打击，但是这些政策与文件很多方式仅是停留在纸上，从而使得国内房地产投机炒作越来越疯狂。
因此，要化解当前中国房地产市场问题，最为重要的是要严厉打击房地产投机炒作，去除住房市场的赚钱效应或投资工具效应。只要把房地产投机炒作挤出市场，恢复住房的居住功能而不是投资功能，住房成为一个消费为主导的市场，这时有效的住房市场就能够形成。住房市场“双轨制”所起到作用也就十分有限。如果住房市场的投机炒作盛行，房地产市场就永无宁日。政府对住房的供给增加最多，保障性住房生产最多，人均面积看上增加最大，所能够起到作用都是十分有限的。因此，2011年国内房地产市场最为核心的政策就在于如何在信贷及税收上真正对住房投机炒作严厉打击，把它挤出市场，并让国内房地产的需求结构发生根本性变化，让房地产市场转变为一个以消费为主导的市场。如果不这样，房地产市场要走上健康之路是不可能的。因此，住房的“双轨制”是不可能化解当前国内房地产市场的基本问题，就如2008年提出所谓的“改善性住房”的概念一样，反之把中国房地产市场带入疯狂投机炒作的市场。
（来源：搜狐财经博客 作者：易宪容）
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