|
比起历次房地产调控，2010年的房地产政策可谓是历史上最为严厉的，但年底盘点起来，效果并不尽如人意。房价不仅没有如公众预期般大幅下跌，甚至继续上涨，泡沫更有向二三线城市蔓延的趋势。
如果说以前的房地产调控是假戏连台的话，那么2010年或许是假戏真唱了，不过这台戏演成了独角戏。中央政府看着挺卖力气，但地方政府、开发商和投资者却并不捧场。如此下来，更像是娱乐剧。自娱自乐，或是逗你玩。
严肃的产业政策何以效果不彰？政府官员的信誓旦旦何以演变成秀场语言？这其中主要原因恐怕在于，行政调控违反了经济规律。
房价突飞猛进的显性特征是供需矛盾突出，而供需曲线背后，决定供给和需求的因素却纷繁复杂。既有流动性过剩、住房制度缺失、分配不公问题，也有地方政府利益驱动、投资者趋利避险和炒房行为。简单些分析，如果认定住房制度、土地制度和财税体系是既定的约束条件，那么我们就会发现，真正影响市场的因素是货币。也就是说，流通中的货币量会影响需求，进而影响到价格。如果货币存量保持稳定，那么在供给水平不变情况下，价格就难有起伏。而地方政府若要扩充财源，只有出售更多土地。这是因为，如果货币供给受到约束，流动性相对短缺，囤地现象难以大规模出现，地方政府也就无法靠限制土地供给来推高地价，也就无法获得土地超额收益，而只能靠“走量”了。因此，如果给定货币供给数量，地方政府获取收入的办法就只能是增加土地供给数量，而不是像现在这样“囤积居奇”，靠土地“单价”取胜，也就不会人为抑制住房供给了。
当然，为刺激经济增长，货币适度超发是正常的，否则会导致通货紧缩，进而引发经济衰退。一般而言，广义货币M2增速要高于GDP增速和物价增速之和3个百分点左右，这样既可保持经济增长活力，亦可抑制物价上涨速度，从而实现稳定增长。但在国际金融危机期间，各国为刺激经济，实行了超常规货币政策，导致货币过量发行。在这场货币盛宴中，中国货币数量不仅严重超发，而且很快引发资产市场和实体经济的价格波动，居民形成高度通货膨胀预期，进而进一步刺激资产价格上涨。本轮房地产调控就是在货币过量增发，且通胀预期强烈条件下进行的。一旦预期通货膨胀成为现实通货膨胀，再加上居民缺乏资产保值手段，那么房地产就必然成为资金热捧的对象。特别是美国实行“二次量化宽松”货币政策后，刺激国际热钱进入中国房地产市场，使得行政性调控手段更加难以奏效。
宏观调控都是反周期的短期手段，使用不好，反而会加大经济的波动幅度。我们知道，在2009年初，房地产业已经进入周期调整，彼时中国在实行扩张性宏观政策同时，也推出了刺激房地产市场的政策。由于政府对通胀缺乏预见，采取了货币刺激与产业刺激同步的政策。在货币和房地产政策双重刺激下，房价必然不断攀升。由于通货膨胀使政府承受到了政治压力，反过来又被迫调控房价。房地产调控和房价的反反复复，正是宏观政策“翻手为云覆手为雨”的结果。可以说，正是“看得见的手”大起大落，导致房地产市场波动加剧。
再看此前的历次房地产调控，多属于半推半就的“假调控”，而其实施过程也与经济规律相悖。几年前房价持续上涨，其实也与热钱过量有关。由于外汇储备过量，导致基础货币增发，从而带来持续几年的流动性过剩。正是因为违反了“国际收支长期顺差，需要汇率重估”这一经济规律，坚持人民币不升值，就不得不增发货币，最终过量资金被房地产吸收，推动了房价持续上涨。
宏观调控如同隔着裤子擦屁股，没有解决货币存量过度增长这个根本问题。房价上涨，是经济规律使然。反过来看，一旦货币存量得到吸收，房价就要调整到合理均衡水平，经济规律最终还要发挥作用。
（来源：搜狐财经博客 作者：刘杉）
兰格钢铁网声明：此消息系转载自兰格合作媒体，兰格钢铁网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 |
