观点地产网 武瑾莹1月18日，富力毫不意外地获得了广州杨箕村旧改项目，成交价格为底价4.7265亿元。
从2010年7月开始拆迁至今，杨箕村终于名花有主。而广州的旧改项目也进入了新的里程，从猎德到杨箕，不过短短三年时间，广州城区的旧改项目已经陆续进入实质改造阶段。
底价获取
1月18日下午，广州国土局拍卖大厅只有坐在观众席位上的二十余位杨箕村民，而每次坐得满满的竞买席区空空如也，拍卖台上也同样是空无一人，整个会场甚至连一个保安都看不见。
3点钟时，本来公布会进行的杨箕村旧改项目公开出让并没有举行，国土局和最后获得杨箕项目的富力双方都并没有工作人员出现。
有消息称，作为唯一一家报名参加竞拍的开发商，富力与广州国土局提前完成了签约。而下午，富力地产主管开发的总经理陆毅在微博上表示：“成功摘牌杨箕，正式提速三旧”。
富力方面将今天的成交称作富力地产三旧改造的“里程碑”，“保证将37.42万平方米复建面积按合同要求于2014年6月底前完成村民住宅房屋回迁安置。”
富力在昨下午发布的公告称，富力以“中调”和“首善之区”发展战略为契机，参与“城中村”改造，在“三旧”改造中积累了大量的改造经验，杨箕地块的取得标志着集团“三旧”改造取得实际性突破。
富力管理层称，公司将严格按照《国有建设用地使用权出让合同》的规定及杨箕村全面改造要求进行开发建设，保证将37.42万平方米复建面积按合同要求于 2014年6月底前完成村民住宅房屋回迁安置，通过全面改造以改善区域交通环境、提高公共空间品质、保证全体村民高品质居住及生活环境，将杨箕村打造成广州市城中村改造的典范。
而对于富力以底价将杨箕村拿下的问题，广州市国土房管局有关人士则对外表示，杨箕村此次出让征得8成以上村民同意的。该人士介绍说，根据《关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见》，“城中村”改造是村集体经济组织利用自有土地实施改造的行为，其改造可以采用两种模式，第一种是村集体经济组织自主改造，可将城中村用于融资开发地块协议出让给村集体经济组织，第二种是通过公开出让融资地块方式引入社会资金进行改造，由社会投资主体承担各项改造责任。
上述人士称，杨箕村改造是村集体经济组织--杨箕股份合作经济联社在经过充分征求村民意见，并在80%以上的村民支持下由杨箕经济联社主导并具体实施的，本次出让也是受杨箕经济联社委托，由杨箕经济联社提出改造方式、改造要求和改造准入条件后，经市、区两级审核同意，交由我局组织公开出让。
杨箕旧改
杨箕村地处市中心区，作为广州市政府要求亚运前完成清拆任务的9条“城中村”之一，改造进度一直备受瞩目。
此次杨箕村地块拍卖，经测算，预计全部改造成本约18.8亿元。杨箕村整个村地块分为村民安置地块和融资出让地块。此次出让的是作为融资地块，为商业金融业用地、二类居住用地、中小学用地，用地面积为62808平方米，容积率为6.18，建筑面积高达273800平方米，其中住宅100000平方米，商业金融业160272平方米，地块起始价为4.7265亿元，但加上开发商要承担的18.8亿元改造成本，地块的实际起始楼面地价已经达到8593元/平方米。
根据改造规划方案，杨箕村改造项目规划总用地面积为11.4962万平方米，总建筑面积64.8万平方米，分为村民复建房地块和公开出让地块。两部分土地以杨箕大街为界，北面为回迁区域，南面为出让融资区域。
这次挂牌出让的就属于公开出让地块，包括商业金融业用地、二类居住用地和中小学用地，公开出让的用地面积为6.2808万平方米(可建设用地4.4288万平方米)，建筑面积27.38万平方米，其中包括住宅10万平方米和商业金融业面积16.0272万平方米。
毗邻广州大道，对望珠江新城的杨箕村用地寸土寸金，为了平衡巨大的改造成本，杨箕村也走上了高容积率的道路。根据之前土地出让公告明确，杨箕村的容积率最高可以做到6.18，这一标准已经超过珠江新城猎德安置房的容积率5.2。
负责审批城中村改造方案的广州市“三旧”改造办公室曾表示，广州土地资源紧张，应该像香港那样走集约用地的开发形式。而容积率高并不意味着居住品质的下降，提高容积率的同时降低建筑密度，可以腾出更多的绿地空间。据土地出让文件显示，杨箕村出让用地的建筑密度不大于33.7%，属于比较低的水平。
而为了保障村民能按时回迁，本次杨箕村改造明确：竞得人竞得融资土地后必须负责优先建设复建房，在复建房已建设投资额占总建设投资额不足30%前，不得进行融资出让地块的施工建设。
出让公告还首次明确了杨箕地块被拆迁户的回迁时间，开发商应当于2013年12月底前完成复建安置住宅房屋主体施工，2014年6月底前完成住宅房屋回迁安置。此外，开发商须按广州市、区政府的要求无偿负责越秀区杨箕村更新改造地块内文物建筑的保护、修复及复建。
富力身影
事实上，从去年杨箕村开始进行拆迁就面临了许多问题，进程并不是十分顺利。
早在2008年4月24日，城中村改造工作领导小组会议就审议通过了杨箕村的改造方案。但随后受国际金融危机影响，楼市一路走低。
2008年12月份，时任广州市建委主任简文豪在向人大代表汇报时透露，地价一路走低，杨箕村认为原批复的方案对拍卖用地的融资估计过分乐观(预测拍卖楼面地价6500元/平方米)，因此杨箕村村集体要求对经济平衡方案再作进一步调整。
一直持续到2010年7月，杨箕村的拆迁改造工程才正式开始，然而拆迁工作开始没多久就遭到了部分村民的反对和阻扰。
据去年报道称，尚未签约的村民多数认为房产证面积、房屋实际面积与补偿面积的计算存在出入，“其实我们很希望(改造)工作组领导能主动和我们协商，至少双方坐下来谈才能解决问题。”
而据了解，从去年的拆迁工作开始，富力做作为背后的开发商就介入了该项工程，有消息称，富力为此投入了3亿元的资金。
但去年12月，杨箕村项目忽然挂出招拍挂公告，还由此引发了业内疑问：这个原本已经由富力“搞定”的项目为何突然出现在招挂拍市场？
对此，富力地产执行董事吕劲曾表示，尊重广州国土局的有关规定，按照流程走。
专门研究广州三旧改造的广东国土规划科技公司总工程师黄鹏对观点地产新媒体解释：目前广州对三旧改造出台了新的一些规定，这些项目现在全国要经过招拍挂的程序，以前通过政府和村委直接协议获取项目的方式将不可能继续下去了。
黄鹏坦言，现在广州拍地，政府要走阳光工程，按照黄鹏预计，杨箕未来的房价至少3万元/平方米以上。 |
