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编者按：受加息影响最大的，恐怕还是房地产开发商。昨日，在兔年首次加息闪电成行之后，个人住房公积金贷款利率紧跟着上调。仅仅就在一周前，被业界称为房地产第三轮调控的“新国八条”赶年关出台、一直以来只是一个“传说”的房产税最终落地，都超过了业界绝大多数人的预期。密集、强势的调控政策高压之下，日益脆弱的不只是房地产大佬们的神经，更有中小开发商濒于断裂的资金链。不仅是投机炒楼的资金在退潮，房地产企业自身的资金链也受到冲击。压倒骆驼的最后一根稻草会是什么？市场临界点何时出现？房地产企业又将怎样应对这一次史无前例的大变局？这是一出待演的经济领域的悬疑大戏。悬疑的答案，则取决于房地产大佬们如何以及能否“找到钱”，以度过眼下的“饥年”。
正途：
银行信贷及资本市场融资
来自于银行的信贷资金以及资本市场的公开融资，始终是房地产企业资金来源的“正道”。据了解，近年来房地产企业的资金来源中，银行贷款基本上保持在80%以上的比例。不过，调控的利剑之下，这条“正道”的前途似乎并不平坦。问题的关键在于，房地产企业自身的经营策略如何迎合最新的形势。
银监会1月17日召开2011年工作会议再次强调，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。公开资料显示，去年全年获得银行授信的房地产企业数量十分有限，且授信额度与2009年相比明显减少。
央行节前发布的《2010年第四季度货币政策执行报告》提出，下一阶段货币政策要为房地产市场调控“创造良好的货币环境”。这是截至目前最新的相关宏观政策表述。盘点完2010年的好收成，开发商2011年面对的是暂时还看不到尽头的“融资烦恼”。近期，银监会发文，要求信托公司对房地产行业合规性风险自查，更使得房地产企业的悲观情绪更浓。
开发商从银行获得的信贷融资渠道正在收紧。央行此前发布《2010年金融机构贷款投向统计报告》显示，在房地 产调控趋严的大背景下，去年房地产贷款增速回落。2010年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿，年末余额同比增长27.5%，比上年末降低10.6个百分点。
不过，房地产贷款的三类细项明显分化，个人购房贷增速和地产开发贷增速明显回落，房产开发贷增速则比上年末高7.2个百分点。统计显示，2010年，地产开发贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7%，比上年末低79.5个百分点；房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23%，比上年末高7 .2个百分点；个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4%，比上年末降低13.7个百分点。
国家统计局此前发布的房地产数据也对此提供了另一个佐证。数据显示，2010年，全国房地产开发企业资金来源72494亿元，比上年增长25.4%，但是开发商贷款和按揭贷款增速呈现总体放缓的特点和趋势。
个人住房按揭贷款优惠减小甚至取消，对开发商间接从银行获取资金的影响可能更大。有专家表示，如果说国内商业银行对个人住房按揭贷款进行区别性的风险定价，那么这些个人住房贷款利率将全面上升，过度优惠的信贷政策可能成为历史；如果说个人住房按揭优惠贷款成为历史，那么新政策对房地产市场将造成巨大的冲击与影响。
此外，开发商从资本市场获得融资越来越难。
据了解，在过去的2010年，房地产行业通过公开市场融资的收获几乎为零，因此有人将2010年称为房地产行业“零融资”年。在房地产调控逐步深入的背景下，2011年多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度将越来越大。
数据显示，自去年4月中旬以来，21家房地产上市公司公布了增发预案，预计募资432亿元，其中，仅有ST东源、道博股份、万泽股份通过了证监会批准。招商地产、中天城投、滨江集团已宣布停止实施，万科超过百亿元的再融资也自动终结。业内人士普遍认为，在调控政策放宽之前，房地产企业恐怕很难再从有关主管部门获批再融资。
几乎所有的房地产企业在2010年里都依靠预售款、贷款和信托融资度日。为了抢得发展机遇，很多开发商不惜冒着资金链断裂的危险，在2010年疯狂扩张拿地。这意味着，如果2011年融资情况没有改善，房地产企业的资金链将面临着从紧张转向断裂的危机。
现在，情况似乎变得越来越糟，继存款准备金率再次上调之后，央行在节后第一个工作日即果断加息，强化了紧缩政策的预期。
蹊径：
私募、股权融资及自筹资金
“正道”受阻，一些开发商开辟融资“蹊径”，积极寻求私募、股权融资及各种自筹资金的渠道。
房地产基金将成为房地产企业一个有力的融资渠道。戴德梁行报告预计，今后房地产企业与基金的合作必将成为一个行业趋势，但由于政策的不明朗和相应法规还在完善中，民间的房地产基金难以形成强势规模，其在基金募集力度上将面临着巨大的挑战；国企与政府背景的房地产基金借助自身雄厚的资金实力以及广阔的社会资源，极有可能脱颖而出，成为2011年中国房地产舞台上的主角。
“预计到2015年，中国房地产金融市场管理的总资产将在9100亿元左右。”麦肯锡研究认为。
戴德梁行发布的研究报告还指出，伴随着银行信贷的逐步紧缩，房企的融资渠道急剧变窄，多样化的融资手段成为房企在2011年最迫切的需求。部分企业为缓解资金压力，可能会通过转让资产、股份等方式筹措资金，并出现大型开发公司兼并中小开发公司的情况。
事实上，开发商的融资结构正在经历“被调整”。数据显示，由于货币政策的调整和销售增速的下滑，2010年开发商资金来源增速同比下降了23个百分点，为25.4%。其中，资金来源结构也发生了调整，企业自筹资金比例由2009年的31%上升至2011年的37%。借贷资金比例的下降，表明开发商杠杆率和ROE的下降。2011年，货币总量将进一步紧缩，开发商获得资金难度也将加大。
保利地产有关人士认为，2011年央行将继续灵活运用存款准备金率和加息来管理流动性，行业资金面趋紧。万科总裁郁亮在接受媒体采访时则表示，他本人对2011年资本市场融资毫无预期，万科更多地采用了与其他公司合作的方式，来进行融资和业务扩展。而且，“万科对合作对象没有限制，国企、民企都可以。”
股权融资也是房地产企业融资的一个渠道，在2011年，股权融资的比重有望上升。在房地产调控和货币政策带来的资金压力下，资金实力薄弱的房地产公司成为一些资本实力雄厚房地产企业并购的对象。有机构发布的数据显示，去年全年，房地产行业完成的并购交易数量达84起，占并购总量的13.5%；并购交易金额达到25.82亿美元，占并购总额的7.4%。
房地产企业“八仙过海各显神通”，房地产行业究竟缺钱还是不缺钱？有专家通过对数据分析提出了自己的观点。
首先，2010年房地产全行业的现金流入(含预售、银行贷款)为6万亿，现金流出(含土地款、建设费用等)为4万亿，据此可以计算出，2010年房地产业资金的净流入高达2万亿。这显示，就全行业而言，房地产行业并不缺钱。
其次，观点地产去年公布的2010年房地产行业30强总评榜显示，30家房地产企业的平均资产负债率为69.03%，而2009年为 61.36%，增加了近8个百分点。结论是，房地产企业并不缺钱，但是分配极不均匀。缺钱的企业大多是“扩张性失血”，这与2008年的“全行业缺血”大不一样。
歪道：
违规“假道”保障房
据媒体不完全统计，近来积极参与保障性住房建设并享受政策利好的公司有万科、中国中冶、城投控股、金地集团、保利地产、远洋地产、上海建工、陆家嘴、招商地产、中国建筑等。以往对保障房市场普遍表现冷淡的开发商突然兴趣大增，里面究竟暗藏了什么玄机？
首先，地产大鳄纷纷进军保障房领域，主要是看中了“十二五”规划中“大力加强保障房建设”、2011年计划新建1000万套的大蛋糕，以寻找新的利润增长点。
相比于2010年我国保障性住房实际开工规模达590万套，2011年的保障房规模增长迅速。有房企负责人对此表示，“前几年保障性住房项目很难与商品房项目相比，甚至是包袱，但现在不同了。一方面在严厉调控下，商品房价上涨空间受到抑制；另一方面，保障性住房建设规模甚至占到房地产市场的一半以上，开发商不可能回避这个市场。”
某房地产开发企业负责人还透露，保障房建设成本较低，需求稳定，资金周转速度快，更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至25%左右。
此外，保障房领域的“代建制”模式意味着开发商几乎毫无风险，尽管利润不及普通商品房，可谓一笔稳赚不赔的大单。所谓“代建制”，即资金等均由政府投入，房企只输出技术与管理，以此来收取管理费用。
对于房地产企业和保障房建设来说，这本是双赢局面。根据测算，1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元，券商预计今年全年保障房建设资金为6800亿元左右，仍有较大缺口。开发商的积极投入，有望带来增量资金。
渤海证券发布的研究报告表示，原先保障房的资金来源主要包括中央财政投入、银行贷款、土地出让和土地增值税、住房公积金增值收益等。2011 年，中央财政对于保障房建设的力度将加大，乐观预计可以达到1200亿元，但后续增长有限。土地出让金方面，以10%的比例用作保障房建设计算，年内可能达到2000亿元。住房公积金增值收益以及银行贷款预计分别能提供400亿元和800亿元的资金支持。再加上公积金资金支持保障房试点的筹集资金，全年保障房建设资金为6800亿元左右，距离1.3万亿元的资金需求仍有较大缺口。
安信证券发布的研究报告认为，1.3万亿元的保障性住房投资主要由地方投入，而土地收入一直是地方政府用于基建甚至补贴公共支出的重要资金来源。如此大的投资可能意味着地方融资平台重新大量向银行借款。停止或中断其他大量政府投资项目，而这两种可能性事实上都较小。
2010年全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，增速创近五年来新高。国家发改委宏观院投资研究所副所长程选认为，今年房地产开发投资同比增速预计将达到20%左右。尽管增速回落，但这并不意味着保障房目标完成难度加大，保障房并不完全包括在房地产投资统计领域。但今年的保障房资金供应能否落实，目前仍有些疑虑。
今年我国将继续开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点，相关部门将研究制定支持保障房建设的中长期贷款政策。住房和城乡建设部要求，各地土地出让金中不低于10%的收益要用于保障性住房的建设。对于先前执行不力的地市，甚至要以土地收入的20%用于保障性住房建设。
本是两全其美的事情，如何成了房地产企业融资的“歪道”呢？这是因为，部分开发商积极投身保障房建设，有违规“假道”融资之嫌。除了上述合法的目的，即获取新的利润增长点，另一方面，保障房成为部分开发商拿地和获得贷款的“幌子”。
事实上，有关部门官员已在不同场合对此提出了警告，称部分地区存在保障性住房用地未经批准擅自改变用途和性质等问题。
一些房地产企业积极参与保障房建设的目的，实际是为商品房项目争取盈利空间。据了解，在银行信贷额度普遍偏紧以及房地产调控从严的背景下，开发商融资难度大增。少数房企试图先通过保障房项目拿到信贷资金，再挪用投入到资金紧缺的商品房项目中去，等到情况好转后再重新加快保障房建设。
另外，承建保障房之后，开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。
阳关大道：
降价销售回笼资金
通过加快终端销售速度，以尽快回笼资金，可谓房地产企业获取资金的“阳关大道”。然而，实际情况是怎样的呢？业内专家表示，继国务院“新国八条”后，房产税改革试点也正式落地，一些城市的成交量应声跌落。如果开发商不适时调整销售策略，必将对其资金回笼渠道产生明显的影响。
经历了1月份相对平淡的开局后，楼市将继续面临“最严格的调控”：房产税试点，限购范围扩大，房贷全面收紧。
首先，房产税试点落地，剑指投资投机性需求。１月２８日起，上海、重庆两地正式向个人住房试点征收房产税。上海的应税住房为：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。同时明确对上海居民家庭人均６０平方米的免税住房面积予以扣除，税率则根据房价高低不同而确定为０．６％和０．４％；重庆则对主城９区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，税率为０．５％－１．２％。业内人士认为，虽然试点阶段房产税对楼市影响较为有限，但随着政策信号的明确、试点范围及税率的调整，其对投资投机性需求的抑制和对购房需求的引导将日益凸显。
其次，限购覆盖面扩大，大量资金将直接被阻挡在楼市之外。１月２６日的国务院常务会议要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。据此，明确将要实行限购的城市就已经达到３６个。而据一些市场机构估计，按照新的政策要求，施行限购政策的城市可能有６０个。
一些城市还直接叫停部分购房行为。比如，上海为落实“国八条”而迅速出台的细则明确，“在本市已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供２年内在本市累计缴纳１年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，暂停在上海向其售房。可以预计，大量炒房资金将被有效“隔离”。
再次，信贷阀门进一步卡紧。１月２６日的“国八条”要求“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍”。首付在高位之上再提一成，力度罕见。此外，除了极少数优质客户，工、农、中、建、交五大行基本已取消首套房“８５折”利率，自２月份起一律执行基准利率。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，首套房利率优惠取消，说明整体信贷收紧之后，住房信贷逐渐从“争客户”向“争效益”过渡，也使得新一年楼市的“资金流”进一步收缩。
在房产税试点城市上海，房产税试点首日(28日)，上海的一手商品房签约套数571套，与前一日网签933套相比，成交套数环比下降约四成。
在另一个试点城市重庆，今年春节期间（2月2日至2月8日），重庆主城区共登记成交商品住房166套1．36万平方米。据称，这些房屋很多都是在节前成交，春节期间登记的。
此前的1月份，虽然上海等地在调控政策出台前后出现短暂的“恐慌性购房”，但据中国指数研究院公布的数据显示，其监测的30个城市中，23个城市成交量环比下跌 ，其中15个城市跌幅超过20%，长沙和包头的跌幅更是超过了60%。
美联物业全国研究中心主任徐枫预测，在政策的叠加效应之下，未来一段时间楼市成交量会出现较大幅度下滑，这将在很大程度上减缓开发商的资金回笼速度。此外，土地增值税清算和稽查等政策也将直接对相当一部分房企的资金链造成压力。
另有市场消息称，在北京等热点城市，首套房贷利率优惠可能被全面取消。徐枫表示，这无疑让多数开发商雪上加霜，“尤其是中小型开发商的日子将很不好过，相当一部分公司目前已确定无法落实今年的计划。”
“在新一轮密集的调控政策高压之下，对一些房地产公司来说，去库存、保持现金流稳健是基本命题。”中国房地产学会副会长陈国强接受媒体采访时说，部分房企业可能将随之调整经营策略。
徐枫则认为，成交量的下滑将促使开发商加紧推盘，甚至会采取包括降价在内的多种促销手段维持成交量，因此，房价下调的可能性进一步增加。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭近日接受媒体采访时预测，2011年部分城市房价将出现一定幅度的下调，70个城市房价指数将于二三季度出现同比负增长。
在拿地方面，徐枫表示，重重紧缩政策对开发商的资金储备规模提出了更高要求，尤其在北京、上海等热点城市，相对优质的住宅地块动辄就需要十几亿、数十亿的资金，“这样的形势下，在一些热点城市土地市场，中小型开发商基本上就出局了。”
羊肠小道：
海外资金、房地产信托甚至典当行
海外资金、房地产信托甚至典当行，成为国内房地产企业获取资金的又一渠道。不过，由于监管严格以及相关法规尚待完善，这些渠道只能是“羊肠小道”。
不少房企海外筹备“过冬粮草”。相对于在A股上市房企来说，在香港上市的内地开发商却多了一条“钱道”， 不少房企纷纷将目光投向海外，发行优先票据、债券以及与各大银行签订信贷协议等筹备过冬粮草。1月9日，中骏置业与德意志银行及汇丰就发行20亿合成式人民币债券达成订立购买协议。1月12日，美国楷蕊公司为复地（集团）旗下子公司提供了4000万美元的融资。而后恒大地产和合生创展分别在港交所发布融资公告称，计划发行美元结算的优先票据。
1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%。紧接着的1月 17日，合生创展集团发布公告称，计划发行2016年到期总本金额3亿美元的11.75厘优先票据，发行价为票据本金额的100%。此外，从去年年底至今的半个多月时间，还有瑞安房地产、华南城、中骏置业先后在境外资本市场成功发行离岸人民币融资债券。
不过，利用外资也不容易。商务部发言人姚坚1月18日表示，今年将和有关土地建设、外汇、金融部门加强合作，进一步加强外资进入房地产的监管，规范审批外资进入房地产领域。
房地产信托融资难度也面临加大的趋势。根据上海财汇统计数据，近期房地产开发商通过信托融资也逐步减少，在2010年10月份，共有253款信托产品，其中，资金流向房地产领域的有57款，占比22.53%。而到去年12月份，在302款信托融资品种中，房地产领域只有29款，占比下降为 9.6%。
为落实国家房地产调控政策，进一步规范信托公司房地产信托业务，今年以来，银监会频频出拳，规范房地产信托业务。
今年2月份，银监会下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；同时，要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。
今年7月初，银监会紧急叫停银信合作理财。8月初，银监会下发了《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》，这对银行理财资金借道信托平台进入房地产领域产生了较大影响。
近日，银监会又颁布了《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况涉及抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。
此前财大气粗房地产商嫌弃典当规模小，如今也找典当行借“要钱”。不过，在人民大学教授赵锡军看来，如果地产商企图通过典当行这条曲线继续“坚挺”的话，势必会引发管理层的进一步更加严苛的举措。（证券日报） |
