在新“国八条”、房产税和加息的叠加冲击下，开发商资金链面临严峻考验，今年可能集体出现负现金流现象。尽管如此，开发商在土地市场上依然挥金撒银，或抢购二三线城市住宅地块，或争斗商业项目地块。
资金压力渐大
从融资渠道看，开发商A股IPO、借壳上市等直接融资渠道已叫停，定向增发融资去年仅有两家公司获批；而信托融资的资金成本已超过15%，间接显示开发商已很难从银行获得增量资金。
分析人士称，在资金链紧张的背景下，谁短期内还债能力强，谁就更有把握化解风险。考察企业的短期还债能力有两个常用指标：流动比率、速动比率。前者表示企业以流动资产偿还负债的能力，比率越低，短期偿债能力则越弱。后者表示企业以可快速变现的流动资产偿还流动负债的能力，比率越低，短期偿债能力也越弱。一般业内认为，流动比率大于2、速动比率大于1比较安全。
Wind数据显示，截至2010年三季度，超过50%的房地产企业流动比率小于2，101家速动比率不足1，表明不少公司短期债务风险很大。
爱建证券分析师左红英认为，房地产公司的资金状况是短期无忧，但远期隐忧已现。长期借款在借款总额中的比重逐年提高，截至2010年三季度末，样本公司长期借款比重已达77.20%，较2009年同期提高了5.52个百分点。如果销售低迷，回款速度放缓，不排除未来资金压力增大的风险。
中金公司报告认为，开发商今年的资金压力将显著加大。一方面住宅销售下降，按揭贷款和开发贷款收缩，资金来源缩窄，另一方面，2010年2.7万亿元的土地购置中一半土地款须在2011年支付，资金支出压力加大。
圈地热情不减
尽管资金压力大，但开发商依然热情抢地。有开发商表示，“楼市再调控，地还是要拿，否则怎么生存？”
以一线城市上海为例，土地市场高溢价率再现。2月11日、12日，上海土地交易市场经营性地块开标，不单纯住宅地块竞争激烈，商业地块的溢价也超过50%。其中，一幅地块溢价率高达178%，6幅地块成交金额近24亿元，上海土地市场火爆依然。
再以二线城市长沙为例。2月1日，香港九龙仓集团以56.36亿元，从恒隆、绿地等地产大亨“围剿”中抢得长沙一商业用地。长沙1月土地成交90.38亿元。1月份在长沙拿地的不乏大型地产商，复地(集团)股份有限公司以7.8亿元拿下长沙一商住用地，东莞市百利酒店管理有限公司经过64轮竞价，以溢价2亿多元、总价4.6亿元价格拿下一商业地块，上海世茂股份有限公司以4.15亿拿下一幅商业地块。
2月16日，合肥春节后首场拍卖会上，N1101宗地、FD157宗地和CF201006宗地3宗地最终拍得总价款9.2亿元。其中，N1101宗地块的溢价率高达230%。
同日，昆明新春土地第一拍同样火爆。3宗商业用地引发31家竞买者抢夺，200余轮竞买，从起拍价3.06亿元到最终7.74亿元成交，溢价率达152%，创下昆明每亩1504万元的单价地王，最高一次加价9500万，创下昆明历史加价最高幅度。参与竞拍开发商认为，新“国八条”和限购令主要调控的是住宅，对商业地产影响并不大。
但热情拿地的背后，确是多数地产公司陷入现金流吃紧的窘境。根据Wind资讯证监会行业统计，2010年三季度，124家上市房地产企业经营现金为-908亿元，平均每股现金-0.86元。其中，89家地产公司经营活动产生的现金流净额为负值，占比高达71.77%。
业内人士分析，如果现金流小于零，意味着经营中存在“入不敷出”的问题，那时企业必须通过再融资或占用本应投资的长期资金来维持流动资金需求，限制了企业的发展能力。 |
