此次房地产调控政策，受打击最深的就是中产阶层对房产的改善型需求。
“此次房地产调控政策，受打击最深的就是中产阶层对房产的改善型需求。而冻结中产阶层买房行为的目的，则是为商业银行的天量贷款安全保驾护航。”
在20日国泰资本举办的论坛上，针对各地纷纷出台的落实楼市调控细则，华东师范大学房地产系主任华伟作出上述表态。
调控政策是“救急之举”
华伟认为，这次的楼市调控政策是政府的“救急”之举。土地资源的瓶颈、产品的瓶颈导致目前政策的左右摇摆，无法把投资和实际需求画出明显边界，但社会矛盾的尖锐又要求政府短期内必须推出行政手段。
“这就像父母要打孩子一样，孩子哭声一出来，这个手是永远举不起来的。”华伟以各地细则中频频出现的提高二套房首付政策为例称，“限贷”政策对投资需求的抑制作用有限，“购买二套房首付从三成提高到六成。三成首付付不起的人，怎么能付得起六成呢？付得起六成首付的人，他们为什么要付按揭贷款？他们可以申请个人消费贷款、个人经营贷款。”
对于“限购”政策，华伟同样不看好其限制外地资金进入当地楼市的作用。“温州商人完全可以在上海成立无数个公司，每个公司可以买一套。只要他愿意的话，钱不用从自己的口袋中掏出来，完全可以曲线购房。除非银行将外地人在本地的贷款全部停掉。”
针对1000万套保障性住房计划，华伟说，“一个是给房地产市场托底，一个是平稳房地产统计数据”，这同样无法解决中产阶层的改善型需求，也难以遏制大资金量的房地产投资。
“保护天量贷款安全”
至于冰冻中产阶层改善型需求的原因，华伟称这是“为商业银行的天量贷款安全保驾护航”。
华伟称，中国中产阶层的资金去路只有两条——要么炒股要么买房，“中国现在最大的经济风险就是商业银行贷款的本金安全。”
“对政府来讲，房价涨和跌不是关键，关键是成交量要维持。”华伟说，“开发商的选择很简单，政策不明的情况下先不会降价。先紧缩投资计划、接着紧缩经营计划，最后才是降价。”他认为，开发商不拿地，就会影响地方政府的土地出让收入；但另一方面，政府又面临着几万亿元的基建投资，向银行贷款需要进行还本付息。“这样一来，商业银行的资本金就会出现问题。”
华伟说，如果冻结了中产阶层买房的通道，那么中产阶层的钱就会涌向股市。“商业银行就可以通过股市，完成再一轮的融资、补充资本金。”
对于2011年的房地产市场，华伟判断，上半年成交量萎缩将成为必然，但下半年一些重点地区(如京沪广)的成交量或会出现大幅反弹。华伟同时强调，二三线城市则没那么乐观，“二三线城市在楼市调控下的负面效应，会稍缓和一线城市的调控压力。” |
