严厉的房地产调控为信托产品市场带来了难得的机遇。由于融资渠道不畅，大量房企转向了信托公司，在优质的抵押品以及约10%的年预期收益的双重“诱惑”下，投资者纷纷“慷慨解囊”。为了迎合这一需求，部分信托公司也加大了这类产品的推出力度。机构公布的数据显示，开年来，房地产信托产品发行款数和融资规模较去年末的低谷都有了大幅上升。甚至有信托公司几乎所有的在运行信托产品都投向了房地产。
但高收益必然意味着高风险。业内人士指出，房地产价格下降带来的系统性风险仍然难以规避。为了分散风险，部分信托公司将资金投向了更为安全的保障房建设；而对于银信理财产品的发行，则更有可能是银行出于吸收存款的需要。
虽然遭遇严控，但房地产信托明显高于存款的收益率却依旧受到市场热捧。
安信证券统计显示，在今年1月的集合信托计划中，房地产信托的成立规模占全部信托成立规模的37%。截至上周四，处于推荐中的信托计划达26款，其中有12款投向房地产，发行规模预计超25亿元。公开资料显示，有信托公司在运行的10款产品中，9款投向了房地产领域。
“房地产融资在信托业务中的占比可能还不到1%，之所以'剑指’房地产信托，可能还是来自于监管层的管控力度，以及部分地产商借道信托来融资的影响。”针对去年底监管层对于信托公司出台的一系列调控措施，西南财经大学信托与理财研究所副所长李勇向《每日经济新闻》如是表示。
信托：房企和投资者的共同选择
农历新年伊始，央行就宣布加息0.25个百分点。随即央行又宣布，2月24日再度上调金融机构存款准备金率0.5个百分点。在股市低迷以及通胀压力下，信托公司动辄超过9%的年收益率，无疑是投资者重要的选择。
“房地产信托年收益率有些确实能超过10%，但是其背后的风险，投资者也应当理性看待。”李勇认为：“目前，信托融资门槛比其他投资要高得多，100万的'起步价’不是普通投资者可以承受的。”
根据信托合同规定，普通信托计划，300万元以下的投资者不得超过50人。目前，信托产品除了通过信托公司自身募集外，也通过各家银行的私人银行进行销售，主要还是针对高端客户。
值得注意的是，目前银行销售的信托包括部分房地产信托计划。建行沪上一支行客户经理向《每日经济新闻》透露：“我们现在只做300万元及其以上的信托计划，因为100万元的计划大多数是信托公司自己的员工买去了。”他表示，由于年利率高，100万元的信托计划现在银行很难拿到名额，而且产品是由分行再派到各家支行，不是每家支行都能拿到信托产品额度。
高收益中蕴涵高风险
一信托公司驻沪代表处工作人员告诉《每日经济新闻》：“从年收益率能看出一些房地产商的融资规模以及抗风险能力：往往是急切需要资金，且融资比较困难的房地产商，他们发行信托产品时，可能会把收益率定在10%以上。相对这一类房企，一些大型房企(信托产品)虽然年收益率不是很高，但是比较稳健，风险也相对较小。”
“由于信托产品属于私募，其信息并不公开透明，很难了解到具体的年收益率。”普益财富分析师陈鹏真表示。
来自Wind资讯的数据显示，目前已经成了的房地产信托计划有8款。其中不包括已经融资成功的“华澳·长信3号集合资金信托计划(C、D、E类信托资金募集)”，该款计划已经于2月16日成功募集10.1亿元。虽然成立不到2年时间，但是华澳信托在运行的10款产品中，9款投向了房地产领域，发行规模超过60亿元。
一些业内销售经理表示，现在重启的房地产信托，最高收益率或将超过15%。
虽然高利率能吸引投资者进入，但是不得不注意房地产商在融资过程中所付出的高额成本，而这些成本往往高达15%以上，其中包括信托费、银行代销费、托管费等等。
信托产品中基本上都会附加“利率挂钩”条款，比如挂钩1年～3年期不等的贷款利率。加息后，信托收益率将与实际贷款利率同等上浮，导致房地产商的综合成本进一步提高，通常是普通银行贷款利率两倍至三倍，甚至更高。融资方不堪重负风险暴露，不仅信托合同约定的高预期收益难以实现，甚至连信托本金都有损失的风险。
《每日经济新闻》记者了解到，当前的银信合作已无往日盛景，但并未绝迹于市场。业内人士表示，投向房地产的银信合作产品属于组合投资类，但该类产品以资金池方式运行，投向信息披露较少。
业内人士并指出，对于银行来说，发行包括房地产投向在内的银信合作产品，相当于将原本直接贷款赚取息差的优质项目让利与储户，因此并不划算；但银行依靠高收益率的银信合作产品可以吸收目前极为稀缺的存款。
随着监管频率和力度的加大，商业银行面临的资金压力随之上行，年内很可能出现包括“借道”理财产品在内的各种形式的揽储潮。
房产类银信产品规模难估量
“一般来说，信托公司挑选的都是中高档的房地产项目，开发商资质和楼盘价格都比较有保障。”一股份制银行理财经理表示。
不过，今年以来，投向房地产的银信合作理财产品鲜有问世。“现在还没有这方面的新产品销售，去年年底卖完以后就没发过了。”一大行理财经理表示。
据用益信托工作室不完全统计，上周(2月14日～2月20日)共有16家银行和9家信托公司参与发行了125款银信理财产品，发行数量环比增加了29款。
从投资方式看，上周发行组合投资类产品90款，发行数量占比72%；发行债券类产品12款，占比9.60%；发行信托贷款类产品8款，占比6.40%；发行权益投资类与外币类产品的数量均为4款，分别占比3.20%；发行证券投资类产品6款，占比4.80%；发行信贷资产类产品1款。
社科院金融研究所金融产品中心研究员王伯英在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，现在银信合作产品中组合投资类和债券类产品占主导地位，投向房地产的银信合作产品一般包括在组合投资类中。
“组合投资类以资金池方式运行，具体的投资方向公布不是特别详细。”她进一步指出，节后银信合作理财市场较为平静。
根据不完全统计数据显示，2011年1月份投向房地产的银信产品仅为8款，数量占比为1.22%，为所有投向中最低；而其规模则难以估算。
银行为存款“忍痛割爱”
业内人士并称，目前金融市场是银信产品的主要投向。记者发现，本周已发行的4款银信合作产品中，资金投向均为金融市场。今年1月份数据亦显示，投向金融市场的银信产品数量占比高达92.98%。
实际上，对于银行来说，除投向金融市场外，包括房地产投向在内的银信合作产品并不划算。“银行发行这种产品，类似于'让利于民’。”上述股份制银行理财经理认为，本来是银行直接贷款给企业赚取息差，现在把这部分利润让与储户，而且都是优质项目，所以不划算。
不过，银行并非“圣诞老人”，让出优质项目的同时，银行依靠高收益率的银信合作产品来吸引存款。
“现在投资者就是看哪里利率高，就把钱搬到哪里。”该理财经理指出，打包信托的理财产品是收益率水平最高的银行理财产品。
风险提示风控措施大幅强化系统性风险犹存
随着房地产调控政策的频繁出台，作为地产商融资的主要渠道之一，信托公司作为受托人对房地产项目公司的风控措施也相应强化。
业内分析人士指出，房地产信托最大的风险不在于产品结构设计的风险，而是房地产市场的系统性风险。随着房地产调控政策不断加码，房企的现金流日趋紧张，限购令对房地产交易量的锁定又拉长了房企回收资金的周期，房地产企业的资金压力再被放大。
风控措施近乎“苛刻”
根据信托业协会公布的2010年数据显示，截至去年四季度末，信托资金中投资于房地产的资金余额达4323.68亿元，单季新增545.48亿元。
《每日经济新闻》查阅了信托公司近期发行的房地产集合信托产品，公开资料显示，信托公司为了保证产品到期兑付，给房地产项目公司设置了多重“防火墙”，强化了风险控制措施。
以新华信托2010年底发行的“浙江珍贝房地产股权投资集合资金信托计划”为例，产品说明书显示，信托资金全部以增资的方式投资于浙江珍贝置业有限公司，用于湖州市仁皇山新区S18地块项目建设。
据悉，该信托计划认购起点为100万元，募集资金规模不超过1.5亿元，信托期限18个月，预期年化收益率为11%至12%。
从产品的结构设计上看，针对上述具体的房地产项目，新华信托通过股权质押、土地抵押等方式，为产品到期实现预期收益上了多层保险。
例如，新华信托以增资持股70%和项目公司股东股权质押的方式，控制了项目公司100%的股权；项目公司还将其仁皇山新区S18地块不少于50000平方米土地使用权抵押给新华信托。
在此基础上，新华信托设立了专门资金监管账户，保管上述项目公司的资金和项目销售收入，对信托资金和项目销售收入进行全程监管；同时委派董事、印信管理等高管，并且对公司经营管理的重大事项拥有一票否决权。
关注房地产业系统性风险
华融资产的一位负责人指出，房地产信托最大的风险不在于产品结构设计的风险，而是房地产市场的系统性风险。
“现在房企的资金压力表现得还不明显，2011年下半年，随着房地产公司的资金周转压力加大，会有越来越多的房企面临缺钱的窘境。”
上述人士进一步指出，随着调控政策不断加码，房企的现金流紧张，限购令对房地产交易量的锁定又拉长了房企回收资金的周期，房地产企业的资金压力会越来越大。
“从现状看，房地产信托产品总体做得很成功，并没有出现重大兑付困难的案例。《信托公司净资本管理办法》出台以后，信托公司管理的资金规模和净资本挂钩，房地产信托业务被定为高风险系数，无法大规模铺开，加大了房企通过信托融资的成本和门槛。”
上海一家信托公司的业务员对《每日经济新闻》表示，房地产开发项目的回报率主要受土地价格、项目售价和管理成本影响，一般情况下，利润至少在30%至40%以上，只要风险把控得当，11%左右的年化收益率完全能兑付。
《每日经济新闻》调查发现，一些知名的大型信托公司如平安信托，其主打的“睿石系列全功能房地产基金信托计划”，说明书中仅显示信托资金的投资方向是房地产及其相关行业，并未就信托资金投向的具体项目进行明示。
前景分析净资本管理办法导引信托公司或发力保障房建设
“现在投资者都排起了队，目前募集资金已经超过了发行的资金了。”据中国对外经贸信托有限公司(以下简称外贸信托)的内部人员表示。
《每日经济新闻》记者采访了解到，目前房地产信托的收益率普遍都得到了提高，但企业目前仍然关注大型房地产住房类项目；同时，随着今年房地产政策的变化，部分信托公司已将目光转向保障房建设。
“做优质房地产公司的项目”
用益信托的统计数据显示，信托公司上周发行了15款信托产品，发行规模为19.14亿元，其中就有8款产品共11.38亿元投资于房地产，其发行款数与募资规模占总量的比例均超过了50%。
“现在是有很多房地产企业来找我们做融资产品，不过我们只会选择做优质房地产公司的项目，一些比较小并且我们认为存在风险的企业，会直接拒绝掉。”上述外贸信托内部人士告诉记者。
2010年11月，银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》要求，信托公司对房地产信托业务进行合规性风险自查，并进一步规范了房地产信托产品的业务范围。
上述外贸信托人士告诉记者，银监会的要求并不是叫停房地产信托业务，而是某些与不规范的房地产公司合作的信托业务风险太大需要规范，因此今年开年，外贸信托便发行了上述产品。“目前，我们关注的可能还是住房类项目居多。”
“今年一些小的开发商通过信托融资的成本更高，难度加大。”普益财富信托研究员陈朋真表示。
房产信托业务模式待转型
一家大型信托公司内部人士对记者表示，目前，该公司也在做房地产信托，不过由于今年调控政策趋严，风险会比较大，这会促进房地产信托业务结构的变化。
“由于政策变化，信托机构都在酝酿新一年的房地产信托业务模式。新业务模式更偏向于类基金型的房地产信托产品，融资项目上会向商业地产倾斜。”记者指出，“类基金型的信托产品期限更长，投资项目多元化，不会对单一的房地产项目进行投资，而是采取组合的投资方式，但这种产品对信托公司的房地产项目管理能力和风险控制能力要求更高。”
与此同时，投资者对于房地产信托产品的热情并不因政策调控而减少。据外贸信托上述人士介绍，该公司发行的“外贸信托·富荣16号(华远九都汇贷款项目)集合资金信托计划”募集资金本为2亿元，目前认购资金已经超过了这一水平。据了解，该产品的预期年化收益，已经达到了10%～11%。
“主要还是我们收益比较高，对于已经超募的部分，我们只有按照投资者的投资金额与时间来取舍了。”外贸信托人士表示，该产品有评估价值为3.726亿元现房作为抵押，抵押率为59.8%。
上述大型信托公司人士也表示，楼市新政对于房地产信托产品的影响，主要在于政策会不会对房价造成影响，即最终要看房价是否下跌。
陈朋真告诉记者，新楼市调控政策对房地产市场必然有影响，特别是以相应在建工程为抵押品的，风险就更大一些。如果产品本身采取了比较好的风险控制措施，比如说抵押率低，风险就相对小一些。
关注保障房
“今年我们可能还是会比较关注保障房建设，目前很多信托公司都比较感兴趣，这也是政策所鼓励的。”上述大型信托公司人士表示。
年前，银监会发布的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，单一类房地产融资信托业务中公租房廉租房类融资的风险系数降为0.5%，其他房地产类融资为1%。集合类房地产融资信托业务中公租房廉租房类融资的风险系数为1%，其他房地产类融资为3%。分析认为，这也显示出今年政策大力扶持保障房建设，明显支持信托公司涉足保障房领域。
“一个重要原因在于，今年保障房几乎不受楼市调控政策的限制，并且有政府作为保证，风险也相对较小。所以，信托公司也开始积极关注保障房领域。”陈朋真表示。
“保障房的收益率是要比其他房地产信托产品的收益率要低一点，但是政府主导，其风险也会较小，也受到一些稳健型投资者的青睐。”上述大型信托公司人士称。
上述外贸信托公司内部人士也表示，“现在我们关于保障房的研究不多，但是今年也会关注，毕竟这是政策支持的领域。”
据了解，从今年初至今，中信信托已先后在江苏淮安和武进两地推出了三款保障房建设信托项目，并且也在持续关注保障房领域的融资项目。而天津信托、平安信托等公司也都以不同方式介入了保障房建设项目。(每日经济新闻) |
