限购政策的出台，使得很多不符合条件的外出打拼人士暂时丧失了购房权利，因而那些并不在限制范围之内的商住项目成为他们的首选。不过需要注意的是，这类物业虽然优点突出，但同时缺点也不少。
限购令让商住楼项目成“香饽饽”
严厉的限购政策让外地人把目光投向了商住项目。所有已实施限购政策的城市，都把限制外地人在本地购房作为其中一个重要举措。就北京来说，便对无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的外地人限售。这让很多手中有钱的人丧失了购房的权利，在抑制炒作的同时，也让部分刚性需求受到了影响。但这些人的确有购房需要，于是只能“曲线置业”，选择限购红线之外的商住项目。
据了解，北京限购细则推出之后，商住项目购买热情高涨。根据北京房地产交易管理网公布的统计，在2月下旬曾出现过商业项目网签套数日均120套的情形，这对于当时北京住宅网签日均仅215套的境况而言，可谓是“壮举”。
正是因为如此，北京商住项目有望“咸鱼翻生”。如一个名叫“7克拉”的商业项目在短短3天内就售出70多套房，于是开发商酝酿涨价。另外一个商住项目首城双景，近期准备再次推出一批房源，排号已经过万，虽然目前楼市处于冰冻期，但该项目并未打算采取任何降价促销措施。
去年末，北京市住建委发布《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》，要求从2011年1月1日起，已建成的非住宅项目禁止擅自分割。由于非住宅项目包括商业、办公、公建、综合楼等,因而,这一新规也被业内称为“商改住禁令”。而北京有20多个非住宅项目都在去年12月申请预售,搭上了政策末班车。其中有些商住项目已在当月开盘销售,还有部分项目将预售证“捂”过了年,近期预售,想“火”一把。销售人员昨天对咨询者回复:“SOCO公社一期两栋楼已基本售罄,二期应该还有两栋楼,但具体开盘时间还未确定。”
“商改住”项目风险大
“目前购买商住项目同样存在较大政策风险,提醒购房者,在决定购买商改住项目时一定要冷静谨慎。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖昨天表示,首先,商住项目土地使用年限只有40年,购买商住项目存在很大的政策风险。其次,商住项目电价、水价、物业费等都按照商业标准收取,不论购房意图和如何使用,商改住项目购买后的使用维护成本远高于普通住宅。最后,在后续可能推出的房产税政策中,商住房的税收可能要先于普通住宅,税率也可能会高于普通住宅。
还有业内人士提醒,贷款购买商改住项目的购房人尤其需要注意：根据目前银行执行的“认房又认贷”政策,用于购买非住宅项目的商业贷款也将被累计计入房贷次数,从而影响借款人在下一次购房时的贷款。
合生·世界村“商改住”咸鱼翻身
如何认定商业立项的房产项目以“商改住”形式出售呢？业内人士指点,第一,要确认是否纯住宅项目,而非商业地产项目;确认产权是否只有40年,如果产权40年,必定是商业项目。第二,一般商改住项目虽然分隔出一个个单元房,但绝大多数没有单独的厨房,更没有燃气入户。
合生·世界村销售人员告诉记者，之所以LOFT产权是40年，因为是土地用途的原因。记者获得的北京市规划委2009规(通)地字0004号文件显示，该项目土地的用途为商业金融、教育科研和居住。
在限购、限贷政策影响下，北京住宅市场遭遇“急刹车”，成交量急转直下，但商住项目却表现优异。据了解，以合生世界村为代表的商住项目，新政后半月热销两亿元。由于前期产品几乎售罄，该项目将于中下旬推出四期新品。
“商改住”存灰色利益带
21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文表示，一般来说，“商改住”有几个前提，一个是这个区域不适合商，适合住；二是开发商开发的这个阶段也是适合住，而非商用；三是“商改住”后的售价高于早先商业用途的价格。如此说来，开发商“弃商而住”常常有其不得已的苦衷。地产项目频繁“变身”，其实正提示了政府规划部门职能的某些缺失。邓中文说：“政府的规划指导意见长期跟市场脱离，导致了'住改商’、'商改住’的出现。”在这种环境下，开发商从市场角度出发的改造，一定意义上弥补了规划的漏洞。
目前，已经有人提示了“商改住”的隐患。产权使用年限问题首当其冲。《物权法》规定，住宅产品的70年产权到期自动续期；而公建产权一般四五十年，如何续期尚无明确政策。“商改住”产品是以公建立项，因此，居住者可能会受到在此办公企业的干扰。
据记者了解，其实在合生·世界村的“身份”引起微妙的质疑与关注之前，位于北京北部地区的尚城项目，已经因科研用地曲线开发作为住宅销售而被北京市城乡建设委员会严厉处罚。
事实上，多数购房者对于科研办公楼立项的项目，认识并不清晰，以为与普通商业立项的楼盘一样，仅是产权年限和水电费标准不同。事实上，区别远没有那么简单，专家介绍说：“科研办公楼立项的项目，除了普通购房者认识到的那些区别，还有着可能通不过竣工验收、业主难以入住或拿不到产权证，难以过户等风险。”“依据《中华人民共和国土地管理法》规定：建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途，擅自改变的则构成了非法改变土地用途的违法行为。”专家如是说，但由于目前尚未有相对应的管理部门对此事进行监管和具体的处罚条例，且科研用地拿地价格往往只有普通楼盘的十分之一，所以在利益的诱惑下，一些开发商仍愿意“铤而走险”。
GVA衡信柏迪的营销综合服务部董事岳锋钢表示，“商改住”项目的出现主要是由于几年前市场上纯商业项目供应匮乏才产生的。后来由于大量纯商业项目的出现，使得这些曾经商业立项的项目开始打出商住的旗号，但是随着地产市场发展的逐步健全，这样的横跨两种物业形态的产品必然逐步被社会淘汰。岳锋钢认为，从长期看，“商改住”毕竟是特殊市场发展阶段、特殊市场生态环境下的一个特殊产品类型，与“住改商”一样，同属于过渡型产品，擦边球的做法。这种并不规范的产品形态势必成为风险的潜伏地。普通业主会不会成为风险的最终承担者？如果“商改住”已成为一种市场惯例，那么如何将其规范化则应当进入相关部门的视野。(综合CCTV《第一时间》、经济参考报、理财周刊等) |
