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315关注：中国楼市开发商“九宗罪”
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http://www.lgmi.com 发表日期：2011-3-15 9:28:56
兰格钢铁 |
在每年央视315晚会的投诉统计中，关于房地产行业的投诉位列前三位，其中投诉的重点在于房地产商在销售前的承诺与销售后的兑现方面存在较大差异。最突出的问题集中于房屋质量、楼间绿化面积缩水、规划绿地私自变更成车位方面。上述情况在全国各地房地产开发当中普遍存在，甚至一些品牌开发商也不例外。
在行业普遍缺失诚信的背后，一方面反映了购房人的维权困难，另一方面则反映了房地产企业的强势地位。房地产行业由于运作周期长、跨度大、涉及方方面面，所以对房地产行业监管就存在很大的难度。虽然相关管理部门加强了监管力量，但还是出现了监管不力的情况，从而导致了房地产商屡屡出现诚信缺失、购房人的权益保护不力的情况。
买房人一旦与开发商签订购买协议之后，消费者就拥有了相应的业主权益。但是当纠纷、矛盾发生时，业主总是处于被动挨打的地位，买房人的“胳膊”总是扭不过开发商这个“大腿”。业主处于弱势地位，除了和上面所提到的相关部门的监管不力有关，也反映了广大买房人在维权以及保护自身权益方面意识或能力的不足。所以当购买人的权益受到侵犯时，这些业主往往不是通过正规的渠道去申诉，而是采取某些激烈或不理智的极端手段去反抗，这既不利于问题的解决，更对自身产生了很大的伤害。
中国房地产发展10多年来，行业经历了太多的跌宕起伏，开发商与购房者之间的斗争就从来没有停止过，这其中发生了众多具有代表性的诚信缺失事件。3·15消费者日即将到来，笔者整合近年来房地产开发商的“九宗罪”。这不仅对广大买房人提供了防止上当受骗的有所提醒，广大的开发商也应该从中吸取教训，以史为鉴，可以正自身。
一、口头承诺
销员为了尽快说服客户购房，同客户沟通时把自己的楼盘夸的天花乱坠，客户提出的任何要求与问题都能得到“圆满解决”。比如孩子将来能不能上小区旁边的知名中学，可以；入住后有无往返城区的班车，肯定有且每半小时一班；小区会所是否提供适合老年人的健身场所，回答有。但是精明的客户如果提出要求，把上述承诺都签进购房合同时，销售员的马脚就大露，死都不会同意，这就说明所有的承诺都是忽悠或最终待定。
二、分期推售分期定价
狡兔三窟。要获得更高利润，商家们手法可多得是。将一模一样的产品分批卖，每批价格都会编理由提高一点，买家却无可奈何。
这是一个司空见惯的现象，两三栋产品一样的楼宇，在同一时间获得了预售证，但商家发售时往往只会先推一栋或者两栋，几天后就会有“因市场需求大而加推”的消息放出，当然了，“价格贵一点了，因为这栋楼宇位置更好，景观更好啊”。这种现象，大盘小盘，名盘垃圾盘，都有。你要赶紧出手呢还是偏不信邪呢？
三、价差幅度超大
尽管政府已规定楼盘要明码标价，不过很多楼盘还是向看楼者大放烟雾弹。即使在一些已经定价的楼盘内，你永远也别想像在逛百货公司那样，清楚地知道每件上架货品的价格。
有朋友打电话咨询天河一个单体豪宅项目的价格，对方答复是：“3.8万-5万多元/平方米吧，每套价格不一样，你看好哪套？”“太牛了，每平方米售价能一跨就跨了两万元!楼盘产品的差距真的如此之大吗？”其实，价格差距大不仅表现在中心区的项目中，就是近郊板块内，这种价差现象一样很明显。番禺华南板块近期有楼盘开售新货，商家报价称“价格在2万-4万元/平方米之间”，价差幅度居然也达2万元/平方米，大家还以为是洋房和别墅价格混在一起报，多次打听后才知道原来就是同等素质的洋房产品，再后来，有朋友购房，1.4万元/平方米就能成交了。
应该说，房地产定价确实和普通消费品不同，每套单位因楼层朝向等因素会有不同的价格，但是类似产品的最高售价和最低售价之间的价差并不会如此惊人。像上述楼盘那般价差如此大的，多为噱头作用，将某套单位定个天价，而后和其他单位做对比，目的就是为了推销其他单位。一个项目推售普通单位，但却报出压轴楼王单位的价格来对比，也是异曲同工———诱你买楼没商量。
四、永远不是VIP
不得不承认，现在哪里都讲身份。去银行，如果你存款额度够大，就是VIP了，办事优先，有专人为你一对一服务。在楼盘，你的身份往往就容易转成平民。
面对比较浓郁的观望氛围，很多楼盘开始推出特价促销了。原本是好事啊，一套单位特价后便宜了一二十万元呢。不过，等你兴冲冲赶过去想来个“先到先得”，却被销售人员告知“这套特价单位已经卖出去了，不如我推荐另外一套也是很笋的单位给你吧”———好大一盆冷水。
再或者，在一些推售新货的楼盘里，你迟一步做登记，你便会少一个折扣，迟两步登记，便会少两个折扣。登记者和未登记者之间的价差，可以达九折甚至更多。到开盘时，你就是再怎么抱怨，也不会有人理会，除非你求爷爷告奶奶托关系把你变成楼盘的VIP啰。
五、开盘必摇号
每当项目开盘时，开发商总是宣称本次开盘总共推出200套房，但意向客户已达数千组，为了体现公平性，我们要通过摇号的方式确定谁能买到房。当天开盘时，售楼处一定会人山人海，有意者买房如果看到这个场面，一定会热血沸腾，不管价格如何，先参加摇号再说，至于价格和房子的地理位置，早不在考虑范围之内，能抢一套就是万幸了。开发商就是利用这种供不应求的心理，促使你尽快下决心买房。即使只有一个客户，他也会营造这种热销的场面，现场那么多人，有很多都是开发商雇佣的民工或公司员工的家属或亲戚，这些假冒购房人，不但有午餐，还发补助呢。
六、不正当收费
购房签订合同时要收律师费，是房地产界的一个普遍行为，而且收取律师费的时候，只开收据，不开发票。从法律角度来讲，买房者在购房时并没有邀请律师，只是开发商和银行之间达成的协议，并未征得买房人的同意，就强制性收取律师费而且不开发票，这是典型的符合行规，但不符合法律的乱收费行为。其他的诸如开发商替客户办理房产证要收取1000元代办费，购房契税入住时业主必须缴纳，实际上等办理房产证时开发商才上缴税务部门，都属于典型的“不正当收费”。
七、“唯美”的广告
如果外国人拿到中国开发商涉及的楼书或广告，她们一定会相信中国是一个花园式的国家，生活在其中的人一定贵族和绅士。一条臭水沟就能被渲染成美丽的湖泊；一个土山包就是中国的富士山；一个小会所就是社会上层人士的最佳社交场所；楼书上注明的距离都是在深夜，由车王舒马赫驾驶法拉利跑出来的，距离城区10分钟，如果要你跑，恐怕一个小时还不够。购房者对此应该深有体会。如果中国课本都印刷成如此精美，相信更多的孩子愿意读书。
八、擅自规划变更
买房前开发商往往给客户很多美丽的传说，但是到了交房之后，一切都变了样，相信很多买房者都有这样的体会。明明两栋楼之间是花园，但是交房之后却成了自行车车棚；规划中的小区绿地变成了收费停车场；楼书里的“免费建设场地”变成一小时100元的网球场。诸如此类的规划变更随处可见。只要开发商得到规划、建设部门的变更许可，就立马实施，至于广大购房人的意愿，根本就没有放在眼里。
九、坐地起价
不要以为在二手楼市中才会有小业主“坐地起价”的行为，就是在一手楼市中，也是常事。2009年年中，越秀区一个景观楼盘正式发售，首期推出的产品还不到100套，价格为1.6万-2万多元/平方米。开盘仓促却并未影响到该盘的成交，商家称当天的成交超过七成，业绩不错。或者正因为这种原因，且所在板块几乎无新货可售，该盘老板决定升价，几天后就有消息传出：楼盘升价5%-10%。随后两个月内，楼盘又升了一次价。知情人士说，楼盘景观好不愁卖，另外老板也不差钱，所以才够胆升价。
比这种现场更离谱的还有一些个案，如某楼盘上午销售了八成，下午就立马升价10%；甚至在一些畅销盘中，即使就在商谈细节的过程中，都有可能遭遇升价，“老板要升价，你可以不买。”销售人员说。(新浪房产) |
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