收益率偏低
此次社保基金将向南京市保障住房建设发展有限公司发放30亿元贷款，支持其4个保障房项目的建设。
该信托贷款由江苏省国际信托有限公司发行，民生银行提供连带担保，期限为35个月，利率为6.05%，其中社保利率为5.45%并按季度浮动，信托费用率0.18%，担保费率0.42%。也就是说，该信托贷款的实际利率收益为5.45%。
根据公开信息，自成立至2009年年底，全国社保基金理事会管理的基金累计投资收益高达2448.59亿元，年均收益率为9.75%；2009年年度，投资收益率更是达到了16.12%。
相比于上述数字，社保基金投资南京保障房的收益率明显偏低，仅仅高出目前3年期人民币存款基准利率(4.5%)0.95个百分点。
“应急之策”
住建部副部长齐骥日前表示，今年1000万套保障房建设大约需要1.3万亿元的资金。其中5000亿元将由各级政府通过各种渠道筹措，8000亿元将通过社会机构的投入和被保障对象及所在企业筹集而来。
社保基金以较低的利率支持保障房建设，有益于解决保障房资金的筹措问题，但对于这一做法，南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为并不合适。
宋坚向记者表示，将社保基金尤其是其中的公积金，“挪用于支持保障房建设，对于缴存者而言，在一定程度上有失公允性，略显不宜。”
另据宋坚透露，有地区相关公积金负责人对于这样一种做法也不认同，再加上平均收益率不太可观，投资热情并不高。
绿野资本董事长郑晓军也认为，社保基金投资保障房，可以降低保障房建设的融资成本，但应该说“只是一种应急之策，并非根本之道。社保基金作为社会保障资金，固然对于投资回报率不会有过高要求，但如果回报率过低，长期来看其投资的风险系数并不小”。
长远之计
郑晓军认为，社保基金可以用于投资保障房的资金规模，相对于保障房建设需要投入的巨额资金而言，实属杯水车薪，况且不太可能形成一种长期持久的投融资模式。相反，政府相关部门应该牵头构建一套系统的保障房投融资方案，进行风险收益评估，并给予一定的优惠条件，吸引社会民间资金进入，从而实现融资的可持续性。
如何能够引入更多社会资本参与保障房建设？上海大学房地产学院副院长周洛华认为，在现有市场机制和框架下，保障房未来的租赁收益权足够融资，可以通过尝试推出相关的金融产品，解决融资难问题。
根据周洛华的设计，政府部门可以将保障房租金与当地CPI挂钩，并将其未来10年甚至20年的租金收益权做成信托产品公开发售，并允许投资人在现有的柜台交易平台转让，这样可以吸引大量社会资金介入认购，从而解决保障房项目建设的融资问题。 |
