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融资受挫 产品定位单一 融创中国持续盈利能力受质疑
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http://www.lgmi.com 发表日期：2011-3-28 9:21:42
兰格钢铁 |
据参考消息北京参考近日，融创中国控股有限公司(以下简称融创)发布公告称，暂停自去年上市以来的首次融资。业内人士分析认为，融创此次暂停海外发债，除现金流之外，或有他因，但融创全国单一化的产品发展模式，以及旗下楼盘漫长的开发周期，将掣肘其利润空间的持续增长。
融创暂停首次海外发债
3月9日，融创发布公告称，公司建议发行的票据原定于3月7日开始向机构投资者开展的连串路演将不再进行，但公告并未披露暂停路演的具体原因。
记者获悉，融创曾于3月3日宣布将发行优先票据，并计划3月7日或前后向机构投资者展开连串路演。这是自去年10月7日融创在港上市以来的首次融资。建议票据的定价，包括本金总额、发售价及利率，将通过由联席账簿管理人兼联席牵头经办人德意志银行新加坡分行、高盛(亚洲)有限责任公司及渣打银行进行的入标定价程序厘定。
然而，仅仅时隔几日，融创就表示发债计划中途暂停，出乎业内人士的预料。此前，一些大规模房地产企业，如恒大、碧桂园等发债融资都获得了较好成绩。
或涉嫌违规披露信息
一位接近融创的不愿具名的人士对记者表示，融创暂停发债可能与公司今年整体扩张计划与意图有关。
据媒体报道，融创此次暂停融资的根本原因，在于融创在发行债券之前，曾公开2010年公司年报，其中透露的关于2011年期望的经营数据、盈利数据、现金流等，涉及违反证监会信息披露制度问题。
记者了解到，在融创近期发布的公告中称，集团2011年财政年度的合约销售额预计将为人民币183亿元，截至12月底的整体现金流量的期末结余预计将达人民币60.1亿元。预计2011年合约销售总面积为116万平方米，可销售资源总额目标为人民币296亿元。具体到去年12月份，融创共实现销售面积5.75万平方米，销售合同额7.63亿元，至12月底有预订合同额12.52亿元。相比11月份实现销售面积38757平方米，销售合同额5.47亿元及至月底另外有预订合同额8.81亿元的数据，融创中国12月份业绩分别上涨48.36%、39.49%与42.11%。
种种增长较快的业绩数据，似乎暗示融创现金流并未出现问题。另外，在今年3月2日，融创高管层在香港召开的2010年中国业绩发布会上也对融创目前的经营状况做了详细介绍。
据悉，2010年融创中国实现经营收入为66.54亿元人民币，同比增长38.8%，实现溢利15.41亿元，同比增长76.9%。报告期内该公司毛利率为43.3%，实现毛利28.78亿元，同比增长111.8%。经营活动所用现金净额为15.78亿元。另外，账上货币资金为人民币42.5亿元。
融创高层表示：“截至2010年底，我们账上的现金余额是42.5亿元，其中有3个亿受限，未付土地款也只有3亿多元。另外，我们预计今年全年新增贷款大概是67亿元，还贷大概是44亿元左右。其实这个还贷款额对我们来说，并不是一个特别大和敏感的数额，因为目前融创多是一些比较大的项目，且项目也比较成熟，贷款是比较好安排的，基本上是比较乐观的状态。”
再融资条件欠佳
“融创发债中途暂停的原因，我认为不是现金流的问题。因为按理说如果一个房企有了一定规模，应该越是缺乏资金，越应该进行融资。当然，这也不是说融创一点问题都没有。”标准普尔一位分析师对记者表示：“我更倾向于融创是基于企业上市时间较短，且一些融资条件欠佳等原因而致中途暂停。”
上述标准普尔分析师分析认为，去年上市为融创募集的资金应该还有一部分，按理说融创对资金的需求应该没有那么迫切。这次没有成功，肯定还会有下一次的，因为在目前全国范围的楼市调控下，无论现金流多么充裕的房企，都应该为自己做好充足的准备，融创难以独善其身。
日信证券一名分析师对记者表示，融创暂停发债在情理之中。“从融创上市后，我就持续关注。虽然房企发债非常普遍，但基本上是规模越大越好，且需要上市时间越长越好。以融创为例，该企业在上市之后的表现虽然不差，但也不是很强劲，再加上上市时间较短，这些因素都是投资者考虑的重要因素。”
项目盈利能力受质疑
尽管融创2010年公告称，2010年全年累计实现销售面积72.87万平方米，销售金额83.34亿元，超额完成去年全年销售目标，但据记者了解，其销售业绩的主要贡献仅来自于重庆的融创奥林匹克花园、苏州融创81栋等屈指可数的项目。按照海通国际证券集团有限公司一位分析师的话说，融创近年来产品比较单一化，真正具备较好盈利能力、可以保证利润持续增长的项目并不多。而这一点将直接影响融创今后的现金流状况。
据记者了解，目前，融创在全国有位于北京、天津以及苏南、重庆等地的十余个项目，具体包括北京的融创西山壹号院、融创禧福汇，天津的融创奥城、融创海逸长洲、融创星美御、融创兴业里项目与融创上谷商业中心，重庆的融创奥林匹克花园与融创亚太商谷，无锡的融创天鹅湖花园与融创理想城市，以及苏州的融创81栋与宜兴的融创宜兴项目。其中，天津星美御、苏南天鹅湖花园、天津兴业里项目等均存在开发周期较长或项目成本过高、利润空间小的问题，从而影响资金快速周转。
融创中国此前曾公开表示，天津兴业里与北京的西山壹号院是融创未来三年的重点项目。天津兴业里项目用地是融创于去年3月以17.8亿元总价竞得，平均楼面价达10409元/平方米。相比目前南开区普通住宅1.5万-1.8万元/平方米的销售均价，项目利润空间极低。北京的西山壹号院，预计今年将开盘，虽然购地较早，成本较低，但时值调控周期，北京高端楼盘销售普遍遇阻，加之项目临近饱受周边社区居民诟病的海淀区六里屯垃圾处理场，其未来销售前景并未被普遍看好，预计销售周期将会被延长。
产品单一化成最大阻碍
“除了部分项目利润空间狭窄和难料之外，项目的单一化也是目前融创面临的问题。观察其各个城市的项目，80%-90%都是中高端项目。但我们可以发现，在一些开发商准备并不充分的市场上，开发精品高端住宅是很难的，并不容易做深、做精。这就需要其他类型的产品作为补充。”一位不愿具名的业内人士评价融创的产品战略。
他以融创位于北京西北部的西山壹号院项目为例，表示西山壹号院虽然定位高端，但目前北京楼市调控政策的影响比其他城市深入很多，高端大户型销售普遍遇阻，而融创目前在北京又只有这么一个项目，难免造成项目回笼资金慢等问题。
据记者了解，西山壹号院项目用地是融创在2008年以20.1亿元的总价购得，楼面地价为7000元/平方米左右，在当时亦被惊呼为“地王”，因为当时周边楼盘价格不过每平方米一万出头。然而时隔3年之后，该地块周边项目价格已在3万元/平方米左右，西山壹号院利润可谓极高。但在当前北京高端大户型销售并不景气的态势下，西山壹号院想成功套现，尚须逾越高端购房群体对社区周边环境的高要求等诸多难以回避的鸿沟。
上述标准普尔分析师也认为，和西山壹号院面临的窘境类似，目前融创在全国的项目单一化倾向比较严重。他称，目前融创的土地储备几乎全部用于中高端住宅项目开发，多元化程度有限。项目的分布过于集中，基本上都在天津、重庆和无锡等几个城市。这种情况下，公司以中高端项目开发为主的策略可能会面临挑战。
持续获利能力不足
业内人士分析认为，融创在资本市场上一路走来不太顺遂，其主要原因还是归结于上文中提到的部分项目开发周期长。随着一些自2004年就开始开发的主要盈利项目销售殆尽，上市后的融创显得有些后继乏力。
近年来，虽然融创的收入以及溢利不断增长，但仔细观察可以发现其预收账款却在逐年下降。自2007年开始，融创的销售均价便逐年下降，由2007年的7117元/平方米降到2008年的6988元/平方米，继而降到2009年的6748元/平方米。同时，公司的毛利率也由2008年的31.2%下降到2009年的28.3%，原因是利润空间大的部分项目销售已接近尾声。而即使是2009年，融创中国业绩集中释放，预收账款也比2007年萎缩三分之一。
据报道，融创在2009年披露的招股书中曾显示，截至2009年9月30日，融创包括已竣工物业、发展中物业及待作未来发展的物业，总面积约为453万平方米，持有土地储备约595.5万平方米，项目大多位于北京、天津及重庆。而截至8月底，公司已售出约95%的预测收入。
其实，在2009年融创上市之前，就有分析人士指出，融创拥有的土地储备量不足，后期可持续获得利润的项目不多，这可能将影响到投资者的判断，对融创上市造成影响。
上述日信证券分析师也表示赞同这一判断。“融创2009年上市遇阻的主要原因，可能就是投资公司等看到了其之前业绩公告以及招股书中呈现出的问题。基本上，融创的项目开发周期都太长了，随着大部分销售进入尾声，毛利率不断摊低。”他说。
他以去年融创顺利上市为例，表示虽然能否成功上市也不单纯以公司利润率为考量，但2010年融创招股说明书上的业绩确实比以往较好。记者注意到，其去年的招股说明书上表明，2010年一季度，融创毛利率大幅增长了160%，达到1.2亿元，由2009年同期的24%上升至49.2%，经营利润率也由2009年同期的20.4%上升至32.3%。纵观同一时期融创项目的销售情况，记者发现，这主要是由于融创天津时代奥城等项目开始集中销售所致。据媒体报道，时代奥城项目土地成本仅为1775元/平方米，而在2009年集中销售期内，该项目均价一直在1万元/平方米左右，利润空间极其可观。而融创旗下利润空间如此大的项目只有少数几个，其后续业绩的持续性存在隐忧。
信用评级被下调
记者了解到，在此情形下，标准普尔已于近日对融创授予了“BB-”的长期企业信用评级。标准普尔指出，下调评级主要是由于融创控股的预售情况或利润率大幅低于预期、债务支持的扩张步伐较为激进，如负债对息税及折旧摊销前利润比率高于5倍及息税及折旧摊销前利润利息覆盖比率低于3倍。来自海通国际证券集团的一份报告也显示，在目前的楼市调控政策下，市场已经对融创的估值作出调整。
分析人士则表示，融创若想摆脱目前的经营状况，一定要有重点城市的重点大型项目作为支撑，但在目前房市受到宏观调控严重影响的背景下，融创欲做到这一点，并不轻松。 |
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