房地产信托风声鹤唳。
“暂时松了一口气，但手上的项目得赶紧做。”北京一家信托公司的信托经理李凯(化名)4月21日对记者说，他现在的心态是：“赶在关门之前，能做多少算多少。”
从4月上旬开始，业界就传言，银监会将在5月1日前，叫停房地产信托，近日又传言，叫停时间将会提前到4月19日。
本报记者多方求证获悉，银监会目前没有叫停房地产信托，也没有出台新的监管文件，但紧缩的信号已经释放。同时，针对保障房信托融资，暂不会出台特殊的优惠政策。
“去年银信合作规模一度超过2万亿，使得信贷规模管控目标未达预期，银监会非银部为此承受了极大的压力，在今年房地产调控力度如此之大的情况下，不可能允许房地产信托疯狂增长。”一位接近监管当局的人士分析，银监会在控制好银行开发贷的同时，一定会控制好房地产信托融资，以免“按下葫芦浮起瓢”。
他透露，监管机构已经指示相关部门对房地产信托融资加强监管。同时，本报获悉，银监会主要领导在4月19日举行的“2011年第二次经济金融形势通报会”上表示，“对于存在违规行为和高风险经营的房地产开发企业，银行不得协助通过房地产信托类理财产品、发行债券等方式募集资金。”
房地产信托融资，在整个房地产融资中的占比很小，但作用巨大：一是做前期资金，即在项目资本金不足、四证不全的情况下融资，为银行开发贷进入扫清障碍；二是“最后一个输血针头”，即在房地产项目无法获得银行开发贷的情况下，提供高息融资。
“现在中小开发商基本上不能从银行获得贷款了，如果信托融资再断档，只有寻求利率更高的民间高利贷了。”天津一家民营房地产企业的财务总监对本报表示。
借道保障房受阻房地产信托再紧缩
监管工具箱
银监会领导4月19日讲话所指，是银行通过代销房地产信托产品，曲线满足房地产企业融资需求的行为。
“比如，银行有一个房地产企业客户需要钱，银行受制于信贷额度没法贷款了，就介绍信托公司过去设计一款信托产品，然后银行代销这个信托产品，很快就把钱给到房地产企业，从而维护了客户关系。”一家股份制银行理财部门人士说。
目前，信托公司自身的产品发行能力非常薄弱，信托公司必须要结合银行的渠道能力，才能做大房地产信托的规模。“限制了渠道，也就限制了房地产信托产品的增长规模。”北京一家信托公司的总经理说。
但前述领导讲话如何落实尚待观察。因为所指仅为“存在违规行为和高风险经营的房地产开发企业”，如何界定这类企业并无明确的标准。
“如果真要限制，办法也是有的。”前述股份制银行理财部门人士认为，银监会可以规定银行代销房地产信托产品，融资方必须在银行的房地产开发贷名单之内。目前，银监会已经要求银行对房地产开发贷实行名单制管理，不得对名单之外的房地产企业贷款。
除了4月19日的讲话，银监会目前没有针对房地产信托融资出台新的监管措施。“但是，要想收紧，非常容易。”前述信托公司总经理分析说，有两大现成监管工具——风险资本计算系数，和“实质重于形式”原则。
银监会今年1月28日发出的信托公司净资本计算有关通知，其中已经体现出银监会对房地产信托业务的审慎态度。如在计算风险资本时，融资类房地产信托产品(不含公租房和廉租房)的系数为3%，是除房地产之外其他类产品的2倍。
银监会限制银信合作的重要途径就是设定较高的风险资本计算系数，这一思路可以轻易复制到对房地产信托业务的监管上。
“比如把系数从3%提高到5%，甚至8%，信托公司就将被迫压缩房地产信托业务。”前述信托公司总经理表示。
实质重于形式
银监会的另一大监管利器是“实质重于形式”原则。
此前，银监会针对房地产信托业务的一系列监管文件已经明确，对融资类房地产信托业务，必须满足和银行开发贷一样的条件，即业界俗称的“四二三”原则——项目必须四证齐全、开发商二级以上资质，项目资本金必须在30%以上。对于投资类的房地产信托业务，则没有这么高的要求。
但所谓融资类和投资类，界限本来就非常模糊。比如，信托资金以股权投资方式进入房地产项目公司，但股权约定由开发商回购，表面上是投资类，实际是融资类。 |
