“公租房贷款真实的风险程度究竟有多高？现金流如何测算？风险缓释措施如何落实？收益如何评估？”这是国内银行业关于公租房贷款的四大疑问，其答案直接决定了银行能否主动、大规模介入公租房融资。
能尝试给出答案的，是首批发放了公租房贷款的银行——工行、建行、国开行、华夏银行等，这几家银行在2010年就参与了重庆市的公租房项目。其中，华夏银行支持了重庆市首个公租房项目——“民心佳园”，该项目一期工程已建成并配租，租户已于今年4月陆续搬入。
华夏银行为民心佳园项目授信16.0147亿元，2010年9月27日发放首笔贷款6377万元，这也是国内银行业发放的首笔公租房贷款。按照工程建设进度，华夏银行目前实际支付贷款5.4236亿元，国开行于2011年4月新加入，共同为该项目提供贷款。
在房地产开发贷款和地方融资平台贷款上一向谨慎的华夏银行，为何要在2010年率先介入投融资模式尚不清晰的公租房？其背后有怎样的故事和逻辑？
本报记者展开了调查，并采访了华夏银行重庆分行公租房贷款项目小组多位成员，以及主持该笔贷款“贷审会”的华夏银行信用风险管理部授信审批中心总经理涂超，试图还原国内银行业首笔公租房贷款的决策过程，以此为案例剖析公租房贷款的“账本”，探究银行在公租房贷款上的机遇与困惑。
就在本报记者实地采访华夏银行公租房项目贷款后两天，华夏银行行长樊大志也来到重庆，专题调研公租房贷款。今年3月，樊大志接受本报专访时表示：“的确，银行还没完全想清楚如何做(公租房贷款)，这需要实践，但是哪家银行率先想清楚了，就打开了一片蓝海。”
涂超透露，华夏银行已经确定对手续齐全、能够封闭运行管理和具有还款来源的保障性住房有选择地予以支持。
1.预测销售贡献7成收入
银行如何评估公租房项目的现金流，是业界关注的热点所在。
民心佳园项目位于重庆市渝北区鸳鸯镇，规划设计总用地面积32.3774万平方米，容积率3.79，总建筑面积113.4547万平方米。其中，公租房和廉租房共95.4629万平方米，配套公建5.3718万平方米，车库10.5万平方米，小学及托幼园2.12万平方米。项目总投资32.0295亿元。
资金来源预算为：银行贷款160147万元，占总投资的50%；另外50%的资金来源包括：财政投入资本金64059万元，占总投资的20%，公积金贷款96088万元，占总投资的30%。
“项目资本金到位，比例符合要求，四证齐全，同时在总投资中，银行贷款资金只占了一半。”华夏银行重庆分行人士认为，银行资金的安全有保障。
承接贷款的主体是重庆市公共住房开发建设投资有限公司(下称重庆公房投资公司)，贷款期限12年，按季结息，从第8年开始还本。贷款按项目实际进度支付，并按银监会“三个办法一个指引”要求受托支付给各个交易对手。
银行如何评估公租房项目的现金流，是业界关注的热点所在。
华夏银行对该项目的现金流预测为，项目建设期2年，经营期10年，计算期取12年，测算期内可实现收入38.6445亿元。按照这一测算模型，民心佳园项目的收入不仅完全能够覆盖16.0147亿元银行贷款，还能覆盖全部32.0295亿元总投资。
收入分解为，“公租房及廉租房可实现租金收入53956万元，从第6年起部分对外销售，销售面积达到总面积的50%时，可实现销售收入267296万元；配套公建可实现租金收入4989万元，可实现销售收入53718万元；车库可实现租金收入6486万元。”
细剖这个测算模型，公租房及廉租房租金收入仅占预测的全部收入的13.96%，收入的“大头”来自公租房销售，占69.17%。“租售结合，使得项目本身的现金流足以覆盖贷款本息。”华夏银行重庆分行人士称，租金收入仅可偿还贷款利息，本金靠公租房销售及财政投入偿还。
本报记者按前述华夏银行提供的数据计算：公租房及廉租房总面积的50%为47.73145万平方米，实现销售收入267296万元，那么华夏银行假定的销售价格约为5600元每平方米。“这个价格相当于相邻地段同质量商品房价格的7-8折。”重庆地产界人士透露。
2.公租房能卖几成？
关于公租房能卖多少的争论注定会持续下去，论辩双方各自做出的一些条件假设，实际上变数极大，而实践检验，需要在5年之后。
对于公租房的销售，重庆市政府已经出台明确的政策。重庆市国土房管局今年2月21日印发的《重庆市公共租赁住房管理实施细则》(下称公租房管理细则)规定：承租人在租赁5年期满后，可选择申请购买居住的公共租赁住房。公共租赁住房出售价格以综合造价为基准，具体价格由市物价部门会同市住房保障、市财政等部门研究确定，定期向社会公布。
公租房能卖是确定的，但关键是“能卖多少？以什么价格卖？”前述重庆地产界人士认为，这也是华夏银行的前述现金流预测模型有待实践检验的地方。
他认为，对于公租房销售的面积和价格，不能预期过高。因为，按照前述公租房管理细则，“购买人通过购买、获赠、继承等方式在主城区获得其他住房，且达到政府公布的主城区人均住房建筑面积标准的，或因特殊原因需要转让以及抵押处置时，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息。”
这就使得，“公租房缺乏投资价值”。公租房不能上市交易，要卖只能卖给政府，而回购的价格是锁定的，购买公租房基本没有升值空间。因而，前述重庆地产界人士认为，5年时间(从公租房开始招租后的第6年到第10年)完成一半公租房的销售，预计“过于乐观”。
其理由在于，从一个理性经济人的角度来看，假如买不起商品房，可以选择继续租公租房；假如经济条件有改善，会选择想办法购买商品房而不是公租房，因为前者预期有较大的升值空间。
但涂超认为，中国人向来有购房置业的传统，大多数中低收入阶层买房就是为了自住，而并非用于投资。“民心佳园”工程是重庆市公租房的示范工程，建筑质量应能媲美商品房，应该能满足大部分中低收入家庭的需求。
比如，一个刚参加工作，收入一般的大学生，起初5年租住公租房，其间恋爱，5年后准备结婚，按照中国人的传统习俗，要有房子，这个时候“买套比商品房价格低得多，质量也有保证的公租房，是很划算的。”华夏银行重庆分行人士举例说。
关于公租房能卖多少的争论注定会持续下去，论辩双方各自做出的一些条件假设，实际上变数极大，而实践检验，需要在5年之后。
3.财政承诺争辩
“我们了解并确定财政将在公租房本身的现金流不足以偿还贷款本息时提供支持，这可以视作重庆市政府为加快公租房建设做出的一种努力。”涂超认为。
公租房是今年才大规模推广的新事物，其投融资模式本身还在探索之中。对项目自身现金流预测虽然必不可少，但银行认为贷款安全却还有更重要的原因——财政承诺。
华夏银行重庆分行人士透露，重庆市财政局承诺，在公租房项目本身的现金流不足以偿还贷款本息的情况下，财政将安排专项资金予以补足。
据了解，重庆市财政投入公租房的资金包括：土地出让收入的5%，中央财政的各项补助、房产税等。重庆市政府披露的数据显示，2010年重庆市国有土地使用权出让金收入完成900.3亿元，增长112.2%。
“考虑财政投入的因素，贷款的安全性是可以完全保证的。”华夏银行重庆分行人士认为，这弥补了公租房销售的不确定性。
这不难理解，“公租房的租金收益至多只能偿还利息，本金要么靠把公租房卖一部分还，要么靠财政逐年投入还，要么政府将其捆绑在一块赚钱的项目中。”一位国有大行研究部人士认为，公租房贷款实际上是帮助地方政府“以时间换空间”，政府今年需要大规模开工建设公租房，然而没钱，银行先把钱给政府让它把公租房建起来，然后等政府有钱了再逐步还。
建行董事长郭树清4月29日接受包括本报在内的多家媒体采访时介绍，建行选择的公租房项目，主要包括以下几种模式：一是，公租房建设选择地段较好，如市区繁华地段，土地归政府无偿划拨，且项目上面是租户下面是商铺，一卖一租，还款有一定保障，基本可覆盖大部分或全部成本；二是，财政比较明确给予一定补偿，如确定一个期限，期限结束后，如果正常回收不能弥补银行本息，政府给予一定补贴；另外，还有政府单独拿出土地作为质押抵押，只要出现风险，有土地抵押和质押的。
其中，郭树清所说的第二种，实际上就具有接受“财政承诺”的性质。重庆市接受各家银行公租房贷款的政策基本一致，建行在重庆的公租房贷款模式与华夏银行也有相同之处。
国开行在天津等地的公租房贷款项目，也采用类似依靠“财政承诺”的模式，大致为：国开行贷款给当地的国资企业，由后者建设公租房并拥有产权，然后政府逐年从企业手中回购公租房，回购款偿还银行贷款本息。
这样的操作手法看起来和地方融资平台贷款类似，和银监会去年以来清理整顿地方融资平台，实现财政风险和金融风险隔离的思路也有不尽一致的地方。
不过，“如何看待财政承诺，是公租房贷款中的一个两难问题。”前述国有大行研究部人士认为。
国务院《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》(国发〔2010〕19号)要求：“坚决制止地方政府违规担保承诺行为”。后财政部与银监会等部门联合出台的文件(财预［2010］412号)，对“违规担保承诺行为”做出了界定，包括：“为融资平台公司融资行为出具担保函；承诺在融资平台公司偿债出现困难时，给予流动性支持，提供临时性偿债资金；承诺当融资平台公司不能偿付债务时，承担部分偿债责任；承诺将融资平台公司的偿债资金安排纳入政府预算。”
“我们了解并确定财政将在公租房本身的现金流不足以偿还贷款本息时提供支持，这可以视作重庆市政府为加快公租房建设做出的一种努力。”涂超认为。
前述国有大行研究部人士认为，公租房主要靠地方财政投入、银行贷款支持，财政隐形担保必不可少，区别只在于“是否承认它”。“即便地方财政没有做出任何承诺，真到公租房贷款还不了，政府能坐视不管么？”他认为，对公租房贷款的担保政策规定，应不同于其它地方融资平台，“完全不准财政承诺，公租房自身又不能实现商业可持续，那么银行就不敢贷款。”
但也有商业银行人士忧虑，去年银监会搞了整整一年的地方融资平台“解包还原”工作，将大部分平台贷在重新落实抵押担保和现金流来源后整改为公司类贷款，现在要谨防“财政风险和金融风险重新捆绑”。
在他看来，公租房贷款最佳的融资模式是，由地方政府发主题债券，专项用于公租房建设，而不是由保障房融资平台去承接银行贷款。
“这是理想的状态，按照目前的财税体制和法律法规无法实现。”前述国有大行研究部人士认为。
4、拿什么吸引银行？
不同的模式融资需求是不同的，涂超透露华夏银行接下来会有意选择不同模式的项目，以获得多样化的经验。
除了安全性，收益性也是银行决定发放一笔贷款的重要考虑因素。而华夏银行的公租房贷款期限长达12年，利率在基准利率的基础上下浮10%，从“经济账”的角度看，这是否合算？
该笔贷款授信是在2010年7月完成的，那时信贷已经在收紧，今年各家银行的信贷额度更是紧张。目前，中小企业贷款普遍能在基准利率基础上上浮20%-30%。
华夏银行重庆分行人士称，之所以能接受利率下浮10%，是因为华夏银行重庆分行在存款营销上成功“将一个个企业集群或供应链的现金流内化到银行”，存款活期化，因而资金成本低。根据分行内部测算，利率下浮10%仍然能够盈利。
重庆银行界人士指出，公租房作为重庆市政府力推的“民心工程”，参与贷款的银行，“可能在介入当地主流经济上具备一定优势”，也有切入租户个人金融服务的机会。
除了可能存在的一些业务机会，华夏银行在重庆发放首笔公租房贷款，具有“投石问路”的性质。涂超透露，2010年国家逐步加大保障房建设力度之后，樊大志行长有意让多个部门开始研究银行在其间发挥的作用和可能存在的机遇。
对经济适用房、两限房、棚户区改造项目，各家银行都有比较充分的操作经验，公租房是今后保障房建设的重点，但投融资模式尚不明晰。
“要研究，最好的办法就是自己做一个项目，摸索经验。”涂超表示，当重庆分行请示总行授信审批中心能否做公租房贷款时，总行立即予以响应。
但是，重庆模式只是众多公租房建设模式中的一种，即：政府划拨土地、出钱建公租房，并自己收租金。涂超认为，还可能有另外两种模式：一种是政府划拨土地，吸引社会机构来参与建设；另一种是政府出地，开发商、从事其他行业的企业或机构投资者通过市场方式拿地后自行建设，并拥有房屋所有权。
不同的模式融资需求是不同的，涂超透露华夏银行接下来会有意选择不同模式的项目，以获得多样化的经验。
在樊大志看来，随着今年1000万套保障房开建，中国的住房供应格局正式向市场供给与政府保障相结合的“双轨制”转变，相应地房地产金融服务也将发生深刻的变革，“商业银行支持保障房建设，不再仅仅是履行社会责任，而是必须抓住的市场机会。” |
