6月3日讯 针对商品房销售中标价混乱、信息不透明和价格欺诈等问题,从6月1日起,广东省全面实行商品房销售明码标价新规;同时,中介服务机构销售二手房,原则上也要参照新规定执行明码标价。
不过,近日信息时报记者实地调查发现,目前多数楼盘公开的价格比实际成交价高出很多,而绝大部分中介服务机构对销售二手房需要明码标价也毫不知情。
地产专家认为,二手中介有别于一手开发商,二手房源都是业主放盘,价格也基本由业主定夺,反价是常有之事,如果实行二手房明码标价实属不易。 记者 罗莎琳
一手
“一房一价”掺水大多敷衍了事
记者日前走访广州多个楼盘看到,能真正真实公开每套房价格及相关信息的少之又少,多数楼盘在执行政策的过程中都是“蒙查查”。
新盘:报价远高于成交价
广州东部某楼盘最近提前开盘,记者在现场看到,不到200套单位吸引了数百人抢购。售楼小姐告诉记者,该盘均价为6500元/平方米,当天购买可享额外9.5折,如果加上一次性付款,均价在5800元/平方米左右。但记者留意到,在售楼部外面公布的每套房价格、面积、朝向等资料中,每套房价格都在 7000元/平方米以上,和售楼小姐的报价有较大差距。
一位不愿意透露姓名的业内人士表示,目前的“一房一价”政策让不少新项目很“难做”,尤其是一些限价的区域,规定只能降价,涨价要报批。为了避免后续卖楼的麻烦,开发商都会一开始就将楼盘的报价提高。
尾货:只公开5套特价单位
“一房一价”在新盘的执行过程中“掺水”,在一些只有尾货的楼盘中也基本上是敷衍了事。不少推售尾货的楼盘只是公开少数几套特价单位,这样不仅对有关部门有所交代,同时也可吸引买家看楼。
日前记者收到卖楼短信,老城区某楼盘正推出特价单位。记者赶到楼盘现场才发现,所谓的尾货只不过是开发商卖楼的“噱头”。开发商在售楼部门口贴出5 套房的总价信息,基本为260平方米的五房单位,价格从700万~800万元不等。据售楼小姐透露,该组团的中低层单位已经售完,目前推出的是高层大面积单位,由于单价高、面积大,所以拿出部分单位来做特价单位。
豪宅:公示价格相差很大
据悉,位于萝岗的龙光香悦山主推使用面积为280~350平方米的“悦溪墅”二期单位,建筑面积毛坯均价为25000元/平方米,使用面积均价约为 15000多元/平方米。据网易房产数据中心统计显示,龙光香悦山近一个月来共签约2套住宅,网签面积为587平方米,网签均价15333元/平方米。
记者上周日在该楼盘售楼部看到,尽管开发商将每套房源的价格都公示出来,但价格幅度相差颇大。最低1.6万元/平方米,最高2.2万元/平方米,相差幅度高达6000元/平方米。售楼人员表示,由于楼盘推出的别墅产品包括双拼和联排,因此价格相差很大。记者注意到,公示出来的楼盘价格只是表明了面积及价格,并没有注明是双拼还是联排。 记者 罗莎琳
二手
中介多不知情 新政恐难操作
根据新修订的《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》,一二手住宅价格均须执行“一房一价”公示。中介机构在公示每套房产的价格信息时,须包括销售单价、总价、浮动幅度、综合差价(楼层、朝向、环境等)等具体情况。
记者近日走访发现,绝大部分中介服务机构对销售二手房需要明码标价均毫不知情。有中介人士表示,销售二手楼执行“一房一价”很难操作。
中介对新政毫不知情
6月1日,记者在白云区黄石路上调查发现,包括合富置业、中原地产、方圆地产顾问、万家置业等在内,几乎所有中介都不清楚二手住宅价格须执行“一房一价”。
此外,海珠区客村和珠江新城的多家中介均表示,对二手房也要实行“一房一价”毫不知情,公司也没有收到任何消息。在珠江新城合富置业门店,一中介顾问向记者表示,一手楼的“一房一价”都没执行到位,很多楼盘都是先提高价格再报批拿预售证,等要卖的时候再进行打折,二手楼就更难执行了,“目前我们店铺还没有收到有关二手楼要开始实行‘一房一价’的消息,我认为这个可能性非常小,因为每套楼的二手价格都是业主自己定的,我们只是牵线而已。”该中介顾问表示。
业主随意报价中介无法管
在黄石路中原店铺门前,记者指着玻璃上的房源信息向置业顾问询问。一名置业顾问告诉记者,这些房源都是很久以前的信息了,不是现在的价格,都是为了吸引买家才贴出来的。该人士向记者透露,基本上各家中介门店贴出来的价格,都是以前的房源或是虚假房源,没有一家中介会将真实的盘源信息贴出来;而业主一般都会把价格报高一些,再与买家慢慢砍价,最后的成交价格都需要业主和买家双方商定,因此二手楼实行“一房一价”难度很大。
满堂红高级研究主任肖文晓表示,一手楼是由开发商统一定价,而二手楼则是由千千万万个小业主根据自己的情况定价,中介难以对其进行操纵,“根据我的了解,目前公司还没有收到执行‘一房一价’的具体通知,也没有相关的执行细则等。” 记者 张金娜
业界
明码标价在穗早有规定却难执行
事实上,商品房实行明码标价并不是最近的新政才规定的。广州市国土房管局相关人士表示,此前广州楼盘早已执行“一房一价”,比如禁用“××元起”、“均价××元”等模糊标价。
模糊标价近年屡禁不止
据了解,早在2007年,广州就曾出台规定,房地产经营者提供房屋买卖、有偿转让、租赁和服务的,必须实行明码标价,应采用价目表、册或牌的方式,在经营场所或收费地点的醒目位置公开标示价格和服务收费标准。经营者销售商品房应在24小时之前,对许可纳入当期交易的所有商品房做好明码标价工作。商品房项目的前期物业管理服务内容、服务标准及收费标准,都在明码标价的范围内。
然而近年来,广州楼盘“××元起”、“均价××元”等字眼屡禁不止,同一个楼盘的差价相差十几万甚至几十万元。为何看似容易的政策,执行起来却那么难?对此业内人士透露,楼盘的销售价格“水很深”。“××元起”等字眼是开发商惯用的营销手法,设定下限是为了吸引买家,而对于最高价却没有设定,价格卖得更高,销售人员的提成就越多。同时,不同楼层、不同朝向、不同面积价格都有所不同,即便是同一类房型,成交价格也经常不同。而价格到底相差多少,买家心里根本没数,这就是信息不对称所造成的。
拟网上公开每套房价格
目前,广州除了要求开发商在销售现场明码标价外,还拟研究落实在网上提前公开一手房的每套价格。前者的水分不少,后者是否可以真正得以实施,以满足买家了解楼盘真实信息的需要呢?
对此,满堂红战略管理部高级主任沈锐培表示,只要政策有意推进,基本上没有难度,因为目前阳光家缘系统已相当完善,可以显示每一套房的基本信息,只要在开发商申请预售时上报每套房的定价即可。但开发商也可以和现在一样故意报高价,这对于买家来说,参考意义降低了不少。为此他还建议公布实际网签价格,这样参考价值更大。 记者 罗莎琳
专家看法
地产经济学家邓浩志:买房“讨价还价”习惯难改变
在楼盘销售中,有的公司客户可能一次就买下多套甚至数十套房子,这样开发商都会给出一个较大的折扣;或者是开发商老板的朋友来买楼,开发商也可能会给出特别的折扣。如果严格按照公示的优惠折扣和“一房一价”来卖房,这些都变成不合规定了。
事实上,政府部门如果禁止这些卖楼行为,也是不适当的,这当中会存在一个模糊地带,很难做到全部按公示折扣和房价来卖楼。现在营销总监、销售经理手上都有额外折扣,而客户买楼时讨价还价拿额外折扣也已成为一种消费习惯,如果严格按公示折扣和房价卖楼,客户还是会不相信没有折扣。改变整个消费习惯,明显难度会很大。 记者 罗莎琳
满堂红战略管理部高级主任沈锐培:“降价令”或变成“涨价令”
“一房一价”的出发点是增加商品房买卖的信息透明度,让购房者更了解市场的真实情况,但执行结果却不尽人意。个人认为,造成这种结果主要有以下原因:一方面,“一房一价”会打破开发商的信息垄断,因此开发商一般不会主动配合;另一方面,“一房一价”缺乏执行细则,开发商可通过报高预售价等手段轻松化解,让“降价令”变为“涨价令”。
可以说,“一房一价”这种行政干预房价的方式必然受到市场的阻力,与其让开发商公布商品房定价,不如地方政府实时公开每套商品房的实际成交价格,这对于购房者来说更具参考价值。而且商品房早已实现网签,不存在技术问题。至于二手房执行“一房一价”,个人认为可执行性不大,因为定价权在业主手上。 记者 罗莎琳
合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌:新政不应承担降楼价功能
实行“一房一价”,就是让房价更加透明和公开化,一手楼和二手楼都应公开。
按道理,信息管理办法只应让楼盘向外界公开楼盘信息,并不应该承担其他功能,不能通过公开而达到降价的功能,也不应该控制一手楼价格不能升价,只能降价。因为有了这样的要求,才导致一些开发商人为将价格提高。如果“一房一价”只是为了公开房价信息,而不具备控制房价的作用,那么开发商就未必会将楼盘价格报得高出许多。 记者 张金娜
经纬研究中心高级主任曾英杰:实行“一房一价”有利有弊
总体而言,“一房一价”主要是为了规范市场而实施的一项措施。其正面效果在于让消费者能够获得更多关于项目的信息,在一定程度上解决买卖双方信息不一致的问题,同时在一定程度上遏制开发商随便涨价的行为。
而负面的作用则在于,“一房一价”让更多开发商报高价卖低价,不透明的空间依然存在;而二手房“一房一价”的可行性也不大,执行起来难度很大。 记者 张金娜
逾七成受访者不满广州一房一价现状
在“明码实价”的时代,购房者心态如何?最近某网站一项调查中,网友对“一房一价”的态度较为赞许,近八成受访者表示买房时会看重“一房一价”的信息是否执行到位。但就广州目前的执行情况而言,逾七成网友表示对实施成果不满意。
根据发改委的通知,未实行“一套一标”的,每套将处以5000元罚款。但业内人士指出,房企可以虚报高价,再打折出售,既可规避“一房一价”,也无需公布所有信息,因此5000元/套的惩罚被视为“隔靴挠痒”的措施。
同样的,在某网站调查中,“商品房明码实价”执行难点问题中,占比最多的是认为“后期监测监督措施未明确规定”、“惩罚措施未明确规定”,分别占29%、28%;此外,近24%的受访者认为,商品房价格标准也是实施难点之一。
调查中,近七成网友不看好政策前景,对其能否稳定房价、杜绝房地产市场乱象的作用也存在疑问。近两成网友表示,如果开发商虚报高价,“一房一价”政策将形同虚实。 记者 罗莎琳 张金娜
先落实一手市场才能双管齐下
国家发改委规定,从5月1日起,商品房销售必须明码标价,严格执行“一房一价”;新规出台不到一个月,广东又规定从6月1日起,二手楼也要执行“一房一价”。政府对一二手楼市双管齐下,但开发商和中介难以将该规定真正执行到位。
近一个月来,记者在踩盘过程中,都有关注一手楼“一房一价”的执行情况,但总结出来的结论是:小型开发商基本上都是敷衍了事,而大型开发商虽然大多都有按照要求来执行,但也都是走形式路线。比如白云区某楼盘,公示的价格高达28000元/平方米以上,但实际成交价格低至18000元/平方米。无独有偶,白云区另一个楼盘目前还没有开卖,据该盘工作人员称,预售价格为23000元/平方米,但开盘后会有多重折扣,最后实际均价估计在20000元/平方米左右。这些开发商表面上似乎都是按照政策执行,但实际上对抑制价格没有任何影响,无非是让开发商多做了一道工序而已。
一手楼“一房一价”已执行一个月了,其落实情况不过如此;而二手楼新政刚执行没几天,情况更是不容乐观,不少中介人员根本不知道有这一新政。扪心而论,这样的规定的确有为难中介的意思,因为二手楼业主的放盘价格往往是随心所欲,中介机构基本上难以为其明码标价。以记者愚见,监管部门应先将一手楼的 “一房一价”执行情况抓起来,真正落实下来,而不应该只是天天推政策,随后却不了了之。 记者 张金娜
他山之石
上海:部分楼盘打“擦边球”
“一房一价”新政执行以来,上海媒体近日调查多个楼盘发现,部分楼盘仍在打擦边球,要么对“一房一价”躲躲闪闪,要么执行不到位,未按要求公布全部信息。
在上海铜川路某高档楼盘售楼中心,销售人员称在售房源均为精装修房,销售单价在3.8万元/平方米以上;而在几天前的“五一房展会”上,该销售人员报出的单价还是3.6万元/平方米起。东方网记者询问其中一幢楼的总体房源,销售人员说不上来,只说该项目总共有几千套房源上市。
在上海延长路某楼盘售楼处,其销售信息打印成几张A4纸张后,贴在销售前台左侧的台面上,上面标示了每一套房的建筑面积、套内面积、单价以及总价,但对哪些房源已经售罄、哪些在售,则没有任何明确的信息。 记者 罗莎琳
北京:开始排查执行情况
北京市发改委近日消息,从即日起至6月25日,北京将开展“一房一价”检查,违规行为将处以每套5000元的罚款。
5月1日起,北京实施商品房销售明码标价规定。北京市发改委表示,各区县主管部门对本地所有房地产开发企业正在销售的商品房,要实行拉网式排查,确保每个新开发的居民住宅小区、每个正对外公开发售的楼盘、每套出售的新建商品房都检查到位,无一遗漏,不留空白。
各级价格主管部门在检查中,对违反相关规定的要发现一起、查处一起,并依法严惩和公开曝光。房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”的,将每套处5000元罚款。构成价格欺诈的,责令改正,没收违法所得,并处违法所得5倍以下罚款;没有违法所得的,处5万元以上50万元以下罚款;情节严重的,要责令停业整顿,或由工商行政管理机关吊销营业执照。 (本文来源:信息时报 ) |