北京目前还没有明确的公租房、中小套型普通商品房的租售资格、管理等政策。图为北苑已封顶的公租房。
去年逾20块出让地块中要求配建保障房，标书中只明确“届时执行相关政策”
经历一番“被雪藏”风波之后，北京首个“限房价、竞地价”中小套型普通商品房项目长阳国际城剩余的800套房源即将入市。其开发商中国铁建(601186,股吧)也在网站发布消息称，800套房源销售手续即将办理，近期开盘，“依法销售”。
这背后凸显了一个矛盾：北京的中小套型普通商品房和商品住宅配建的保障房特别是公租房建设大步铺开，却缺失明确而制度化的销售政策。
仅限价商品房销售政策明确
记者根据北京市土地整理储备中心出让信息粗略统计，2010年出让的80宗居住用地中，超过20宗明确了要配建限价商品房、公租房、廉租房，少量地块还要求配建回迁房等。
而目前，在限价商品房、公租房和中小套型普通商品房三类项目中，只有限价房拥有明确的销售政策依据：《北京市限价商品住房管理办法》和《北京市限价商品住房购买资格申请审核及配售管理办法》等。开发企业人士透露，对于这类住房，房企承担的角色是“代建代销”，销售对象、价格等均由政府部门确定。
公租房方面，北京原有管理办法规定，取得廉租房、经适房和限价房资格的家庭即可进入轮候范围，后来又扩展到包括产业园区职工、具有一定工作时限的外来务工人员等。这带来的一个问题是增加了政府在公租对象方面的考量。
长阳国际城800套房“被雪藏”，据传就是房山区试图“截留”800套房源意在作为招商引资的筹码。
“届时”的困惑
日前，北京市有关部门对外透露，曾经的“地王”广渠路15号地将配建300套公租房，未来将采取公开摇号方式出租。究竟哪些人可以参加摇号？记者尚未从市区两级部门获得明确说法。
相对于限价商品房有明确的销售政策和对象，包括公租房、中小套型普通商品房等项目，在地块出让时明确的是“届时政府出台的有关政策”。如，长阳国际城地块在出让时只是规定，“具体销售对象将按届时政府出台的有关政策执行”。但最终的情况是，政府部门并未出台明确的销售政策，只是由开发商商报预售方案，政府部门审批。
刚刚在6月15日出让的通州区于家务乡中心两地块，分别配建12000平米和8000平米的公租房。招标文件中也只是规定“有关公租房出租对象、租金制定、管理方式以及退出机制内容将按照届时政府出台的有关政策执行。”
“届时就是到时候再说。”北京一国企开发商对记者表示，“这一方面意味着租售对象存在很大变数，另一方面也反映出政府"不着急"，等到竣工交房时再定。”
入市节奏受影响
一民营房企人士告诉记者，“届时”再定销售政策，影响了类似项目的入市节奏。“长阳国际城的销售只是个案，不是制度化、普通适用的政策。究竟是销售给在限购政策下拥有购房资格的人群，还是优先取得保障房轮候资格的人群，还是定向给政府部门有意倾斜的产业人群。”在政府未定销售对象时，房企为了加快销售和回款，反而需要主动和政府部门沟通。
上述国企开发商表示，包括公租房回购，究竟是由市住建委回购还是由政府授权单位回购，目前也都不清楚。而在“都不清楚”的前提下，在同一个项目中，开发商就会先专注于普通商品房的开发销售，保障房开发建设速度可能“得不到保障”。
可以对比的是，限价商品房由于销售政策明确，开发商开发节奏较快，以求得尽快回款。去年9月，北京住总和万科联手拿下回龙观两块地，其中一块地就包括 10万平米限价商品住房，房屋销售限价为7800元/平米。日前，据万科人士透露，这批限价房将于下半年摇号，目前轮候的买房人超过5000组。
业内建议
明确租售办法，加快保障房入市
针对保障房租售对象不明等问题，中国房地产学会副会长陈国强认为，政府应在出让前期和销售建设阶段中，尽快明确保障房开竣工时间，明确保障房租售办法。这有利于推进企业加快保障房建设和入市节奏，缓解楼市供需矛盾。
一房企开发商表示，不同于商品住宅带给开发商增值利润，开发商在保障房上更期待的是资金流转速度。目前，除政府部门回购公租房以外，北京还有一类租赁房由开发商作为产权人持有出租。比如昌平东沙河地块配建的1万平米公租房。对于这类产权归房企所有的配建保障房来说，政府尽快形成制度化的租售办法后，开发商加快入市速度，也有助于加快资金流转，加快滚动开发，最终促进楼市供应。
同时，今年6月，北京国土局有关人士还表示，要推广中小套型普通商品住房“限房价、竞地价”的交易方式。而在这种项目未来增多的情况下，政府部门更有必要借鉴长阳国际城销售经验，形成制度化的销售政策。
而在增加保障房供应，平抑保障房转嫁给商品房的成本，同时调动开发商积极性方面，政策还要更高明些。
（新京报） |
