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上海上半年土地市场总结
“今年上半年上海的土地市场成交并不算活跃，大量的地块零溢价成交，上半年的土地出让金也仅为去年全年的三成。
但业内人士却表示，目前土地市场的状况并非冷清，而是地价回归到了一种正常合理的水平。下半年或基本维持上半年的态势，不失为开发商抄底的好时机。”
土地收入仅为去年三成
方方地产咨询机构统计数据显示，截至6月30日，今年上半年上海共成交310幅土地，总计1029.6万平方米，与去年同期相比上涨6.24%。然而，成交金额却在减少，上半年出让土地总收入为492亿元，同比下滑27.36%，仅完成去年全年土地出让总收入的31.65%。
上海同策房产咨询机构分析师陆程超告诉记者，“今年上半年优质地块的推出并不多，经营性宅地仅占全部出让土地的18.69%，而去年同期则占到了37.19%。另一方面，二级市场的低迷表现也直接影响了一级市场，土地溢价率普遍降低也是造成土地收入减少的原因之一。”
世联地产华东区域分析师裴红梅表示，“从成交的地块来看，2010年度全年经营性土地成交的平均溢价率为72%，上半年略低于全年平均值，这和去年下半年房地产销售行情向好有很大关系。而今年上半年经营性用地成交的平均溢价率为34%，房企拿地更加谨慎，频繁的低溢价率成交，导致土地出让金缩水。”
★土地出让金难免负增长★
方方地产咨询机构提供的数据显示，上海土地出让收入自2008年以来一直保持着连续高增长的态势，2008年423.2亿元、2009年1012.9亿元，2010年更是创下了1560.8亿元的历史高位。
而今年上半年的土地收入仅达到去年的三成，下半年土地市场是否还会延续上半年走势，土地出让金是否会出现负增长？
裴红梅表示，“今年房企的资金链紧张已经众所周知，上半年各大开发商的销售状况一般，资金回笼放缓，在市场调控没有放松的情况下，开发商可能继续保持理性的态度拿地，因此下半年很有可能继续维持低溢价率成交的现状，全年土地出让金负增长的情况难以避免。”
宋会雍也指出，“严厉的房地产宏观调控政策，正在影响房企对于上海住宅用地价值的判断，不少房地产开发企业转战政策相对宽松的二三线城市，因此对于土地财政有着较强依赖的地方政府正遭遇煎熬。”
★四成经营性用地零溢价★
分析师认为，随着房地产市场尤其是住宅市场遇冷，后市的走势仍不明朗，开发商对于下一步拿地的热情也出现大幅下降；同时由于商品房成交量的萎靡不振，使得开发商的资金链处于较为紧张的状态，没有实力再去大规模拿地。而从当前较低的成交溢价率来看，房企拿地也渐趋理性。
统计数据显示，上海上半年公开市场土地交易中有41幅经营性用地零溢价成交，约占所有经营性成交土地四成，同时另有10幅土地接近底价成交。
中指院上海分院高级分析师肖云祥指出，“从溢价率的走低可以判断，开发商拿地正趋于理性。土地市场也将随之回归理性。下半年很有可能维持低溢价率的水平。”
上海中原研究咨询部总监宋会雍指出，今年上海加快了保障性住房用地的供应速度，相应的普通居住用地供应则有所放缓。商办用地供应有明显起色，同比提升逾五成。
成交方面，经营性用地的交易量同比显著提高，但纯住宅用地溢价水平开始出现回落，由于出让地块地理位置偏远且规模较小，或者受条件限制等因素，外加调控政策，让众多房企对未来住宅用地开发收益有所保留，使得居住用地受关注度有所降低。“商办地块拍卖市场则是风生水起，地块溢价率逆势上扬。”宋会雍说。
★下半年或是“抄底”时★
中原研究咨询部总监宋会雍认为，面对严厉调控，土地市场的影响通常会滞后于住宅楼市，根据今年用地供应计划总量1200万平方米，上半年实际已完成计划的六成，土地出让步伐稳中提速，但房企拿地速度却相对迟缓，土地市场略显冷清。
随着房地产开发企业资金来源增速的放缓，下一阶段开发企业资金将可能迈入资金预警期。
宋会雍认为，企业资金有效运转窘境或将出现，融资环境明显趋紧，预计土地储备较为充裕的品牌房企对竞拍居住用地仍将趋于谨慎，不过不能排除优质地块受追捧而出现高地价的现象，不排除市场将出现抄底心态，也不排除会有一些好的投资机构，或者房企联合拿地的可能。
“此外，相较于住宅用地，开发商对于商办地块仍较为谨慎，高溢价的概率较小，因此预计未来土地市场地价有望理性回归。” 宋会雍进一步指出。
裴红梅在认为下半年很有可能继续维持低溢价率成交的现状的同时，也表示，“对于资金相对充足的开发商而言，如果遇到适合企业战略发展的地块，在这个时机拿下做储备不失为明智之举。”裴红梅强调。
宅地最高
楼板价2.14万
数据显示，上半年住宅地块楼板价最高的为浦兴社区Y000902编制单元19-04地块(原金东小区D-2地块)，达2.14万元/平方米。成交总价最高的为杨行镇西城区北块G-2-1地块（A块），交易金额达到31.34亿元。
近年土地出让情况
年份 金额 幅数 面积
（亿元） （万平方米）
2007年上 29.7 43 160.3
2007年下 439.6 267 1104.3
2008年上 250.1 95 453.8
2008年下 173.1 323 1171.7
2009年上 159.6 185 709.0
2009年下 853.3 244 1102.7
2010年上 677.4 201 969.1
2010年下 883.4 381 1554.5
2011年上 492.0 310 1029.6
数据来源：方方地产咨询机构 |
