30余城市或将入围，市场成交量难言乐观，楼市供需格局恐将生变
日前，住建部下发文件，要求各省住建厅在8月20日之前将上半年房地产市场调控工作情况及需要采取必要限购措施的城市名单上报住建部。经过月余酝酿，新一轮专门指向二三线城市的限购政策进入倒计时。多位业内人士向《经济参考报》记者表示，在严厉的限购及信贷政策环境下，市场成交量难言乐观，房价下行的压力正在不断加大。
限购成交量或遭重击
7月底，住建部公布了需要纳入限购范围的二三线城市“五条标准”。据悉，住建部的具体标准为，“6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月均环比增幅较高，排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快，调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。”住建部在文件中表示，凡符合五大条件中2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。
链家地产市场研究部据此统计，廊坊、保定、扬州、惠州、香河、宜昌、镇江、舟山等19个城市均符合上述条件。其中，秦皇岛、潍坊、柳州、烟台、扬州、东莞等14个城市满足两项以上限购标准。另外，约有18个城市在单一标准衡量中位于前列。链家地产市场研究部预计，届时将会有30至35个二三线城市列入限购之列。
链家地产首席分析师张月告诉《经济参考报》，截至8月已有41个大中城市出台限购政策，加上这次预计限购的城市，限购城市的总数将达到75个左右。广发证券地产行业分析师沈爱卿则对《经济参考报》记者表示，当前70个大中城市里，只有一半的城市施行了限购政策。“如果此轮限购城市数量在30个以内的话，是比较正常的数目也是符合我们预期的，当然它的影响也不会太大。如果超出这个范围，达到30个以上，那就会有很大的影响，会波及整个房地产市场。”他说。
实际上，前期已经实施限购的城市的例子表明，对于实施限购后的成交量，的确不容乐观。北京房地产交易管理网公布的数据显示，作为限购令实施样本城市的北京，限购持续半年以来合计住宅总签约为91955套，为最近三年同期最低，总成交量环比上一个半年下降46.5%。
而一份来自中原地产近期对50个尚未实施限购的城市市场情况及出台限购政策的可能影响进行的调研表明，一旦这50个城市出台限购政策，成交量受影响的城市数量将占九成。
挣扎资金链条紧绷房企日益难受
二三线城市限购的全面落实，及其对于成交量可能造成的巨大影响，对于正在日益紧绷的资金链条和始终未见放松的调控政策中挣扎生存的房地产企业来说，无疑是一个再糟糕不过的消息了。
WIND统计数据显示，截至记者发稿，按照申万一级行业分类，两市已有包括万科在内的40家房地产类上市公司公布了2011年中报，中报数据显示，从负债水平来看，剔除ST类上市公司外，房地产上市公司的资产负债率由去年同期的60.3%进一步提升至60.9%，上述40家企业中，有24家出现了资产负债率上升的情形。从龙头企业来看，万科A和招商地产的资产负债率分别由去年同期的69.8%和61.3%进一步上升至77.8%和65.5%，上升幅度分别达到了11.5%和6.8%。
从经营活动现金流量净额这一指标来看，房地产类上市公司资金链条捉襟见肘的迹象也十分明显。WIND统计数据显示，上述40家房地产公司中，经营活动现金流量净额同比出现下降的达到了22家，这22家企业中，除了ST东源外，降幅均超过了10%，降幅超过50%的也达到了15家；而总的来看，剔除万科A以后，39家房地产上市公司今年上半年经营活动现金流量净额为-121.5亿元，较去年同期-113.9亿元出现了进一步下降。以招商地产为例，2011年上半年，招商地产经营活动现金流量净额为-30.2亿元，较去年同期下滑了51.4%。
“房地产上市公司目前的资金链条确实比较紧张。”西南证券房地产行业分析师肖剑对《经济参考报》记者表示，目前中小开发商的融资渠道较窄，而大型开发商的融资渠道较多，其项目结构分布广泛，其在二、三线城市的良好销售在一定程度上缓解了其资金紧张程度。“总的来看，房地产企业的资金链条目前呈现两个特点，一是支出大于流入，二是资金成本不断升高。”肖剑认为，一旦二、三线城市限购政策得到落实后，开发商的成交量将进一步受到抑制，销售肯定不如上半年，届时其业绩增长也将出现小幅放缓的情形。
来自好买基金研究中心的数据则显示，2011年7月，43家信托公司共成立185只固定收益信托产品，其中，投向房地产行业的产品数量达到了56只，占比达到了30.27%，仅在披露募集金额的28只信托产品中，募集资金规模就达到了74.51亿元。
“调控政策不会放松，进一步从严的程度将会根据市场的最新变化进行相机抉择。”尽管开发商资金日益捉襟见肘，但民生证券地产行业分析师肖肖认为，“在房价整体依然维持高位、楼市销售并未跌至冰点的现状下，调控政策全面转向放松的概率几乎为零，而进一步从严的程度将会根据外围及国内经济和房价的最新变化进行相机抉择，整体仍将维持偏紧的态势。”
影响房价下行压力加大
接受《经济参考报》记者采访的业内人士普遍认为，在资金链条持续紧绷，调控政策未见放松的预期下，二三线城市的全面限购在打击成交量的同时，也势必将对房价产生较大影响。
“执行限购的政策三线以上城市达到75个，意味着全国将有一半以上的城市执行限购。限购政策在二三线城市继续深入，将有利于房价加速下行。”张月表示，“房价调控的叠加作用将显现，一方面限购力度不放松，表明政府对于楼市调控的决心，消费者对于房价下行的信心将持续增强，房价出现明显下降之前，商品住宅成交量将会回落；另一方面限购城市已然占据较大比重，投资需求受抑制的程度加深，对于房价的推动作用减弱。”
方正证券首席分析师汤云飞则表示，从前期房地产调控结果来看，大中城市房屋成交价出现反弹但增幅回落，房屋成交量萎缩，总体效果有待加强。“我们认为，央行的信贷紧缩政策对房地产调控的作用已到位，进一步的措施更多的只能依赖行政手段。住建部二三线城市限购五标准的操作性强，若执行严格，二三线城市房价过快上涨的势头有望得到遏制，但三四线城市可能被挤出的资金推涨。”汤云飞表示。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者表示，此次全面落实全国范围内二三线城市的限购，表明了政府对于部分房价上涨过快城市的调控力度在加大。“原因很简单，尽管大家对于限购有争议，但就实际运行的情况来看，限购确实对于抑制房价过快上涨产生了实际效果，一些前期限购的城市成交量出现了下滑，价格也出现了松动。”顾云昌表示。
顾云昌认为，此次限购将有效地抑制全国范围内的房地产市场投资需求，进而改变市场的供求关系，促使市场向供求基本平衡或者供略大于求的买方市场转变。“总的而言，下半年全国城市房价将有望总体保持平稳，实现软着陆。” |
